精装阶段的成本管理

精装阶段的成本管理

周继辉

关键词：精装工程；精装设计；成本控制

一、批量精装设计的现状

目前，从环保、节能方面，国家提倡实行精装房交付，且不同省份都要求未来精装房交付的比例在提高，因此，精装修占整个工程建筑成本的比例也在不断上升，据不完全统计，目前我国精装修占整个项目的总成本已达到10%左右，即一栋建筑将有十分之一或更多的钱花在室内装修方面。导致如此高成本的主要因素有两个：一方面，它和开发商为提升楼盘品质，从而吸引更多的购房者而进行的豪华奢侈装修有关；另一方面，它与室内设计本身的成本控制不严格密切相关。目前，我国大部分室内设计只是一味追求设计效果，没有考虑到后期施工的难度和成本的控制。因此，在室内设计中必须提高精装设计的成本控制能。批量精装是行业发展的趋势，涉及的交付面广，交付风险大的问题，跟普通的家装区别很大，大开发商在大力推行，小开发商也在加入，行业内良莠不齐，市场空间广阔，要加以重视。

二、精装设计对成本管控的影响

精装房室内设计对整个工程的成本控制影响较大，主要体现在材料的选择、损耗的大小、工艺的复杂程度、标准化的程度。

（1）材料选型对成本控制的影响巨大。精装修设计中选择怎样的材料进行装修，对成本影响巨大。不同的材料价格差异内大，哪怕相同的材料不同的纹理花色价格差异也大。像大理石和瓷砖同样能满足铺地的要求，但价格差异明显。同样是瓷砖，抛光砖和抛釉砖也是价格不一样。满足同样的功能，选择的材料不同，成本控制的难度不一样。石材是大板切的，不同的纹理价格不同，而瓷砖为规格板，变数没有石材那么大，价格可控性好。400块的石材大板，最后结算可能就综合单价到了1000元/平方了，选择性价比更好的材料作为装修设计方案，从而保证效果，也能最大程度的降低工程成本。

（2）设计标准化对成本控制的影响。精装房涉及的数量较多，非标的产品和做法价格高且不好控制，精装设计标准化能有效的控制成本、节省工期。万科的在标准化精装前用到的材料有上千种，而标准化后压缩为几十种，每种材料都能够尽最大的数量去跟材料商谈判争取更大的优惠。

（3）设计工艺的选择对成本控制的影响。精装房室内设计的过程中，合理化设计和简化设计复杂性对工程成本控制有很大的影响。同样是电梯厅的墙面，如果选用干挂瓷砖的工艺，价格会比普通的湿贴工艺贵几倍，当然，有些砖不适合湿贴，为了避免脱落的风险，可以采用湿贴加点挂的做法，既能保证安全还降低了成本。因此，在设计过程中，选择合适的装修工艺可以最大程度上提高对工程成本的控制。

（4）设计优化降低损耗对成本控制的影响。批量精装修的特点在于量大，设计阶段的合理性直击关系到材料的损耗，有些损耗大的电梯厅去到了20%以上的惊人浪费，这跟精装设计阶段的优化有很大关系，少切砖，少留边角料，合理排布提升材料的使用率，降低成本。

三、精装设计阶段成本控制的要点

一、准确的项目营销市场定位

合理的营销市场定位是精装设计和成本控制的一个关键点，是指导后续工作的大纲。针对的是什么样的客户，要卖什么样的产品给客户，市场的竞品情况如何，客户群是刚需客服群还是改善客户，客户的关注点是什么等，这些都是要有个明确的市场定位，有了市场分析才能明确精装交付的档次和成本控制的标准。既要做出差异化又要有跟竞品的横向对比。还要结合公司本身的成本控制能力，像同样是做批量精装修，相同的配置，万科的成本要比其他的地产做出的价格要低，他有自己的品牌优势。不同的营销定位直接影响了造价和材料的选择。

二、，推行限额设计，提升成本控制。限额设计对于设计技术提出了更高的标准和要求，按照投资或造价的限额来开展设计，以达到降低成本、控制造价的目的。既要求设计人员熟悉和掌握国家现行计价规定，了解材料的预算价格，合理地分析和比较批准后的设计概算，在此基础上进一步增加设计方案的经济性和技术性，保障设计方案的合理性，以避免由于设计不精、深度不够、预算错误等问题增加造价的不确定因素，使设计超出投资限额，造成成本、造价风险。另一方面，按照限额来控制设计，提高设计技术和施工图设计的流畅性和整体性，严格地按照要求和标准进行限额设计，减少设计过程中不合理、不稳定的变更因素，保障设计各个专业功能性和果。选择更符合要求，更恰当的方案，在限额范围内合理地利用资金，优化资源，从而达到降低成本、控制造价，提升经济效益的最终目的。

三、精装设计样板先行。精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。设计样板为后期大货提供检验标准，直观的看到效果和不足，对于后期的设计优化和成本优化有重大意义。

四、合理采用对标设计。合理采用对标设计对于成本控制有立竿见影的效果。对标设计包括竞品对标设计和内部对标设计两个范畴。竞品对标设计能够快速找出自己的产品和别人的差距，分析差距，有效缩短差距，取长补段，合理优化成本。竞品对标能够快速了解对手的情况，给自己的设计一个合理的参考。而内部对标设计则是在公司内部已经落地的项目中选中合适的项目做对比，对各项参数都能有据可查，能拿到准确的资料，对于后面项目在取长补短方面有重要作用，可以把过往项目的成功和失败的项目经验拿来借鉴，快速做出合理的设计标准。

五、精装设计前置、精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

六、推行设计招标，提高对成本的可控性。（1）通过招标工作加强竞争机制，引导竞争者从项目的投资规模、材料、功能、设计风格等方面进行全面、严谨的分析，以进一步地保障设计方案最终可行性和经济合理性。（2）选择科学、合理的设计方案以保障投资方的经济效益，需要强调对多种方案的比较，从经济性能、技术层面、功能、工艺等方面综合评估，以优化选择方案，选择最为恰当的设计方案。

七、正确地处理设计变更问题，降低成本消耗。住宅精装修项目的设计本身就是一个相对复杂的过程，而装饰工程设计变更作为一个比较普遍的问题，是影响工程造价的重要因素。设计变更有正变更和负变更，要区别对待。在施工过程中有优化的情况要及时变更，有冲突的地方也要及时变更，避免到后面涉及更大的金额变更。

八、加强协同设计，各专业协调，避免拆改浪费。对于设计图纸的审核，既要注重各专业图纸之间的衔接性和协调性，同样还需要重点考虑各专业图纸与投资间相关内容的契合程度。精装阶段是最后一个阶段，只有跟各专业协同好了，才会减少专业之间的相互干扰，相互成就。

四、精装设计阶段成本控制的重要意义

精装修室内设计对成本控制的影响较大，由于是小专业刚开始不为各开发商重视，随着批量精装时代的到来，使得精装修的室内设计能更发挥自己的专业优势。提倡人文空间设计，注重户型优化设计，设备专业化合理化设计，收纳空间精细化设计，生活方式的引导则是室内设计需要思考的着重点。精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑初步设计阶段就要介入，标准化的精装室内设计研究显得尤为重要，从户型设计入手，强化室内精装设计，制定涵盖不同消费层次的产品体系，才能够把做到功能、效果和成本的协调。优化客户关注度低的，保证功能性的，避免无效的浪费。

结束语：近年来，精装房已成为我国购房者的主要选择，一方面是精装房省去了购房者自己装修的辛苦，另一方面也是由于精装房其本身属于批量装修，其装修成本相对于购房者单独装修要低，可为购房者节省费用和时间。大部分精装房所采用的装修材料无论是从质量上还是从环保方面及售后方面都有所保障，所以越来越多的人喜欢直接购买精装房。但对开发商而言，精装房是促进销售和创造利润点的专业，所以明确精装房室内设计在成本控制中的重要性极为必要。

作者简介：周继辉，身份证号码45030419800112xxxx，深圳，518000，从事批量精装研究。