如何走出小城镇土地开发建设的困境黄洪奎

如何走出小城镇土地开发建设的困境黄洪奎

黄洪奎

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摘要：我国小城镇的土地开发建设对加快城市现代化发展起到积极作用，在开发过程中存也在诸多方面的问题，包括监管力度不足、土地浪费现象严重、土地开发建设混乱等，这些问题对我国小城镇土地资源的可持续利用造成了极大的阻碍，因此，必须在今后的工作中提高对这些问题的重视度，通过加大土地开发建设管理力度、注意集约用地等措施来有效解决这些问题，这样才能使小城镇走出土地开发建设的困境。

关键词：小城镇；土地开发建设；困境

现阶段，我国正处在土地开发利用的高潮期。一直以来，地区生产力发展不平衡导致我国土地开发建设也表现出不平衡的特征，具体表现为：经济发展水平较高的地区，其土地开发建设水平也比较高；经济发展水平较为落后的地区，尤其是一些小城镇，其土地开发建设水平也不高，且存在诸多亟待解决的问题。因此，加强小城镇土地开发建设研究迫在眉睫。

一、小城镇土地开发建设中存在的主要问题

我国在土地资源方面的基本国情是人均耕地面积小、后备土地资源严重不足。近几年，随着我国经济社会的进一步发展，土地资源的紧缺局面也逐渐加剧。这已经成为阻碍我国经济可持续发展的一大关键因素。所以，我国开展所有经济活动与社会活动，都必须严格遵循“珍惜土地资源，合理利用土地资源”的基本原则。小城镇是我国土地产出的空间汇集点，其本身就可以被视为土地集约利用的一种重要形式。加大对小城镇土地的开发建设力度，能在一定程度上促进我国的城市化进程，并加快实现现代化发展的基本目标。然而，近些年，在小城镇经济活动密集开展、土地开发面积大幅增加的背景下，小城镇出现了土地资源开发不合理、有效使用率低、耕地面积大幅减少等问题。这些问题的存在对小城镇的可持续发展来说具有非常大的危害。以下是对小城镇土地开发建设问题的具体分析。

（一）对土地开发建设的监管力度不足

现阶段，我国绝大多数小城镇土地的开发建设水平都取得了大幅提升，但仍有部分小城镇存在土地开发建设监管力度不足的问题，究其原因，主要在于地方政府为了实现政绩的提升，过于注重招商引资。一些乡镇经常对农田进行随意征用，大幅拓展非农业建设用地的面积。与此同时，在土地转让过程中，各种恶性竞争、故意压低价格的现象频频发生。一些政府的主要目的是通过降低土地价格来吸引外商投资，这就导致小城镇土地开发建设既不能得到政府干预手段的有效调节，同时也无法得到市场机制的约束。在实际开展土地开发建设项目时，一些政府往往考虑得不够周到，忙于在短时间内与开发商达成一致意见，导致小城镇的土地开发利用规划过于粗放，存在布局不够集中、开发力度偏大等问题。

（二）土地资源浪费现象严重

当前，我国许多地区尚不具备完善的节约用地制度以及相关的制约手段。这就导致小城镇在土地开发建设过程中存在过度追求扩宽公路或广场、征地面积大，实际建设面积小、一些土地长期闲置不用等现象。这些没有考虑到实用性而盲目开发的情况都是对我国土地资源的浪费，与国家出台的节约用地政策背道而驰。当然，与此同时，我们也必须看到小城镇在土地资源开发利用中取得的成果，尽管土地资源浪费的问题还有待解决，但小城镇土地资源的有效开发与建设，对缓解城市建设用地紧张、加快城市现代化发展来说仍具有不可忽视的重要意义。

（三）重视增量，忽视存量

大部分地方政府都比较重视对新城区的开发建设，对一些老城区、旧城区的土地利用则没有给予足够的重视，在财力、物力和人力等方面的投入都非常少。这种做法导致了两个恶果：致使我国耕地资源大幅度减少；导致老城区和旧城区土地的有效开发利用率偏低，存在大量利用率低以及长期闲置不用的土地。根据有关部门的调查统计结果，现阶段我国小城镇的闲置土地已经达到了小城镇总占地面积的6%左右。

（四）土地开发建设表现出混乱、分散等特征

由于在土地开发建设过程中没有制定统一的规划管理条例，小城镇土地的开发建设十分混乱、无序。从土地所有权的层面看，土地资源存在企业、个人等多样化的产权归属。从用地类型的角度上看，土地资源可分为非村庄用地与村庄用地两种。这两种建设用地又可细分为公用建筑用地、工业用地、居住用地三类。上述这些建设用地之间的比例存在极度不协调的现象，通常来说，公共建筑与设施用地比重较低，而工业用地、居住用地所占比重则非常大。

二、走出小城镇土地开发建设困境的对策

（一）提高对土地空间利用的重视度，适当增大建筑物的容积率

我国小城镇要走出土地开发建设的困境，就必须提高对土地空间利用的重视度，从传统外延扩张的建设模式转变为集约化、立体化的建设模式，让小城镇土地开发建设朝着多维空间的方向发展，充分发挥出土地资源的空间价值，适当增大建筑物的容积率，根据城镇的实际情况，兴建高层生态住宅，并在地下空间修建停车场、仓库等，实现地上空间与地下空间的全方位利用。与此同时，政府相关部门应当加快出台支持小城镇旧城区改造的优惠政策，如税收优惠政策、土地价格优惠政策等，鼓励开发商积极投入到旧城区改造建设中来，为人们居住环境质量的提升做出贡献。

（二）在小城镇建设规划中注重土地的集约化利用

当前，我国的乡村居民聚集点比较分散，且总体占地面积较大，人均占地面积达到了182平方米，远远超过了我国规定的最高上限。因此，在开展小城镇土地建设规划工作时，必须尤其注重对土地的集约化利用。首先，应当从以往单一的平面开发模式转变为立体开发模式。土地本身就是一种具有空间立体性特征的实体，不但具有平面方位，同时在垂直方向上也表现出一定的厚度、高度，这就组成了一个三维立体空间。通过将小城镇的土地开发利用模式从平面开发转变为立体综合开发，既能达到节约土地的目的，同时也能实现重点地段土地利用率的大幅提升，进而使其创造出更大的经济收益。其次，应当注重对土地平面布局的科学合理规划，做到重点突出，针对乡村居民聚集点，应当按照长期发展的基本要求，对其进行有效合并，进而实现土地集约利用的目标。

（三）进一步加大对小城镇土地开发建设管理力度

小城镇土地的科学合理开发必须建立在严格管理的基础之上。首先，应当对小城镇土地实行统一管理，在有效保护耕地、节约使用土地的基础之上，由政府相关部门进行整体规划，采取统一开发、统一征用的模式。其次，应当大力提倡小城镇走内涵式发展路线，根据具体的规划方案，对老城区进行优先改造和建设，加大对闲置土地的整治力度，进而从根本上实现小城镇土地利用率的提升，同时，还应当鼓励和支持农村居民按照相关要求集中修建房屋，或购买商品房。针对城镇开发建设过程中出现的土地使用权或所有权流转的情况，土管部门应当及时进行权属变更登记。

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