房地产建设项目设计阶段的造价控制研究

房地产建设项目设计阶段的造价控制研究

张华强

张华强

东莞市碧桂园房地产开发有限公司广东东莞523000

摘要：房地产项目的设计阶段是房地产建设项目的重要阶段，做好这一环节能够有效的进行造价控制，但是一直以来，很多的企业自进行房地产项目设计的时候，忽略了造价控制环节，都将工作的重点放在施工上，这就造成很多项目工程从设计到竣工，其造价超预算的情况时有发生。基于此，文章对于房地产项目设计阶段造价控制的不足之处还有其具体的控制措施进行了探究，旨在完善其不足之处，提升企业的项目建设设计的合理性，使得造价控制在合理的范围内，提升房地产企业的经济效益。

关键词：房地产建设；项目设计；造价控制；研究

引言

激烈的市场竞争环境给房地产开发企业带来了巨大的压力，随着国家对于房地产市场的宏观调控力度增加，在新形势下，企业若是想要得到可持续发展，应该采取积极有效的措施，进行项目造价控制，提升市场竞争力。在设计阶段进行成本的节约，能够非常有效的节约成本，但是很多的企业的设计环节都是其薄弱的环节，因此，如何有效的控制房地产的建设项目的设计阶段的造价就是很多的企业需要关注的问题。

一、房地产项目设计阶段造价控制的主要内容

房地产项目设计阶段的造价指的是房地产企业在进行房地产建设项目的预期开支或是实际开支的全部固定资产投资费用的总和。具体的构成如下图1。

图1房地产建设领域造价的构成

由于房地产项目造价包含很多的内容，其影响的因素和很多，项目设计阶段造价控制也具有很多的特点。项目的设计也分为很多的阶段，具体的内容如下表1。

表1各设计阶段的主要工作内容

通过上表1我们能够看出，房地产建设项目的各个阶段都是一个互相联系的整体，设计能够延伸到各个分支上，并且不断的进行细化，设计的过程需要设计单位根据设计合同的规定和设计任务的要求，将预算控制在委托设计的投资范围内。造价控制在项目工程的整个环节当中，设计是贯穿于造价控制全过程的，

二、房地产项目设计阶段造价控制的不足之处

（一）对设计阶段的造价控制不够重视

由于长期以来，很多的房地产企业都将造价控制的工作重心放在项目施工的阶段，对于设计阶段的造价控制并没有采取有效的方法，很多的业主对于建筑物的设计方案都是从功能、外形等角度来进行欣赏的，对于设计方案的经济合理性并没有明确的认识。其次，设计单位缺乏经济观念，设计思想也有待提升，设计的过程中也只是的考虑项目的安全实用性还有技术先进性，对于经济因素的考虑比较少。另外，概预算人员仅仅是依据图纸和相关的定额文件、取费标准来进行概预算，对于设计及工程的施工了解程度并不够，因此也不会对项目造价进行分析，对于一些能够影响设计和施工的因素也就不会去综合的考虑了。

（二）缺乏高素质的设计人才

房地产项目设计阶段的造价控制是一项技术要求比较高的综合性工作，对于相关的技术人员的素质要求也比较高，需要相关的设计人才既懂得经济，又懂得技术，同时又了解法律方面的知识，但是现实的工作过程中，这种人才还存在较大的缺口，造成设计阶段的控制管理不到位，很多的项目都是凭借自身单位设计人员的经验来进行设计和造价控制的，其水平还存在一定的限制。

（三）设计市场的管理不规范

首先，设计招标市场有待进一步的完善，设计招标有助于将竞争机制引入到设计市场中，利于优秀设计单位的脱颖而出。目前很多的招标环节都是涉及项目整体方案的招标，技术设计和施工设计都是委托到其他的单位，这就导致很多的单位在设计竞争中缺乏竞争优势，导致造价失控等现象。

其次，设计的周期得不到保证，使得项目设计的深度和质量不够。很多的房地产公司为尽快进行项目的施工，经常会任意的缩短设计周期，还有一些项目存在设计成果粗糙、专业图纸不匹配等现象，导致施工图的预算远远的高出项目最初的预算。

三、房地产项目设计阶段造价控制的具体措施

（一）提升从业人员的综合素质

房地产项目设计阶段造价控制工作是一项综合性比较强的工作，需要相关的工作人员都具有较高的综合素质，因此，应该对于相关高素质的人才进行引进和培养。加强对于他们的培养力度，培养出更多技术和经济都有着深刻研究的人才，不断的更新他们的知识结构，掌握最新的信息。使得运算工作变得更加的规范。重视高素质人才的引进，加强从业人员的素质管理。

（二）引进设计监理制度

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