GIS在估价相关业务的应用

GIS在估价相关业务的应用

李云龙

河北新世纪房地产评估经纪有限公司河北省石家庄市050091

摘要：随着市场化经济的不断发展，我国房地产估价行业迅速成长，并且，伴随着GIS系统的应用，房地产估价的模式及操作愈发成熟。本文基于现有房地产估价系统，研究将GIS技术应用于现有系统的必要性和可行性，总结GIS数据的采集、处理和存储方法，分析该技术与估价系统的结合方案，找到该技术辅助估价结果校验的方法，提出未来该技术在估价业务中的应用方向。以期有利于提升GIS的应用水平，推动其相关行业的发展。

关键词：房地产估价；GIS系统；估价系统；发展

近年来，数字化、信息化逐渐成为时代发展的重要趋势。在大数据时代转型过程中，房地产估价行业只有改变传统的思维方式，并且不断接受挑战，实施创新，将信息技术，GIS技术，多媒体技术和智能知识应用于评估系统，建立空间维度，时间维度和价值立体多维评价体系，才能确保自身不被时代淘汰，从而促进估价行业健康、快速、繁荣发展。在早期阶段，大量国内外文献研究发现GIS技术已应用于房地产评估领域，这使得房地产价格摆脱了传统的静态估值。一个划时代的变革正在悄然发生，房地产估价行业也将在变化中发生质的变化。

一、房地产估价与GIS技术的基本概念

1.房地产估价

房地产主要指房屋和土地。严格地说，房地产是指土地和建筑物以及其他相关的固定物体，它们是物理对象，权利和位置的组合。房地产评估是指接受他人委托的房地产评估机构的活动，选择注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析，测量和判断，并提供相关的专业意见。

2.GIS技术

GIS是一种地理信息系统。它是计算机软硬件支持的空间数据应用技术系统。它具有收集，存储，管理，计算，更新，全面分析和输出各种空间信息的能力。它具有强大的空间综合分析能力，动态预测能力可以生成高水平的地理信息，将地图与数据相结合，使地理信息更加完整，数据描述更加直观[1]。

3.房地产估价与GIS的联系

房地产评估工作具有明显的空间性，影响房地产价格的大量空间数据包括房产的位置，公共服务设施的分布以及城市人口的密度和分布。这些具有空间属性，因此在评估时应充分考虑空间特征。而GIS的优势在于，其具有强大的空间综合分析和动态预测能力。因此，房地产估价与GIS技术相结合具有天然的应用潜力，在房地产估价中引入GIS技术很有必要。

二、建立房地产估价与GIS结合的系统

1.GIS平台选择

虽然百度和高德的API已经发展得很好并且易于使用，但作为企业级GIS，很难通过单独使用API构建GIS来执行复杂的地图分析和处理，并且可扩展性将在以后受到限制。仅通过API获取所需的评估元素也可能导致偏差。因此，基于ArcGIS构建自己的系统比仅在百度或高德平台上执行二次开发更好。ArcGIS可以通过二次开发加载到国内主流地图中；它可以解决某些区域难以获得基础地图的问题，为以后的GIS功能扩展奠定了良好的基础。展望未来，选择构建平台的系统优于API在单个地图应用程序中构建的系统。

2.估价工作及地图选择

在了解和分析各种地图应用后，百度地图在国内地图开发的实际情况方面具有更大的优势。百度地图的开放性决定了它可以容纳各种信息数据。此外，百度房地产地图的点信息可以解决地址不准确和无法定位于每个城市的房地产评估问题，并且随着其不断改进，它可以解决后期新地址的查询问题，并且预测房产的所处阶段，同时，房子的租赁价格和搜狗地图中显示的二手房的上市价格，其可以通过58个城市和其他网站上的“数据蚂蚁”和其他工具进行数据捕获，并与该点相关联GIS中的信息以获得最终结果。因此，整体分析，无论是数据量还是点数信息，百度地图都可以包含来自其他主流地图应用的数据。

目前，主流企业GIS服务平台仍然基于ArcGIS。由于底层图层获取相对昂贵，特别是对于卫星层，加载百度地图是一个不错的选择。选择百度地图作为底层图层。这也是因为百度的开放性。虽然很难捕获数据，但它可以通过技术手段解决问题。因此，建议使用ArcGIS平台加载百度地图以构建自己的GIS系统。

3.GIS数据库与评估数据库之间的数据互通

主要有数据库之间的通信方式：数据字段上的1个关联，在GIS系统表中添加一个关联ID。要建立连接，可以使用DLINK查询表关联，结果就像在同一个数据库中一样。通过中间数据库进行数据互通，但这种方法一般适用于两个没有太多交集的数据库，且数据相对可控。此外，GIS系统通常用作后台数据处理系统，而GIS系统中的数据主动查询评估系统的可能性较小。在这种情况下，可以选择将GIS数据库的ID添加到评估系统中的某些数据库表，以便于数据关联。

三、未来GIS的应用发展方向

国内评估行业仍然有很大的应用GIS技术的空间。借鉴国外的经验，未来GIS的应用可以从以下几个方面进行。

1.辅助政府税收收集，推动城市发展

基于巨大的数据及其GIS的直观性，将政府税收制度与之相关联，并在地图上显示纳税，房地产征收的范围和数量，城市发展的价格和土地利用程度。同时，根据全国网络统计调查的人口密度，由三维GIS引起的A级建筑物等级图，基于建筑数据层平均值的计算以及该地区的空置率，使政府项目类别评估更加透明化。

2.进行项目可行性分析，促进商业投融资

利用三维，四维GIS和公共机构公开的空间数据信息规律，指定区域居民的社会经济特征作为变量，标准差由不同颜色显示地图，可以有效地掌握周围居民的阶层和社会环境[2]。和其他因素，以更客观地分析商业圈，降低商业投融资风险和项目可行性分析和评估，提高准确性。

3.进行住房养老评估，合理灾害防治

在工作中，它将能够显示特定区域内腹地和高速公路的高度差，建筑物的高度形状，道路状况，街道大道的高度，悬崖的倾斜角度，高度平面地图上不可见的具有时间和维度的四维地理信息系统，如地形和地图配置，结合区域数据系统，可以使养老金住房和灾害评估的价格更加合理可靠。

结论

当今世界正在发生的信息技术革命从未成为决定行业变革方向。利用GIS的数据管理功能，实现与房地产估价相关的地理信息数据的统一管理和存储；利用GIS的数据和分析功能，对房地产估价工作的自动化、效率、及时性和准确性起了重要作用。随着计算机技术和GIS技术的发展，基于GIS技术的房地产评估应用将越来越广泛。

参考文献：

[1]丁滢，晏丹.GIS在估价相关业务的应用[J].科技与创新，2017（7）：150-151.

[2]聂荣登.GIS应用于土地估价业务中的效果观察[J].商品与质量：房地产研究，2014（4）：60-60.