老旧小区综合整治的改造设计要点

老旧小区综合整治的改造设计要点

郑啟帆

杭州市历史建筑保护管理中心浙江省杭州市310000

摘要：近年来，我国政府通过实施城市更新、棚户区改造等工程使得老旧小区居住环境得到较大提升，但总体状况仍不容乐观。针对我国老旧小区存量大、人居环境差、覆盖区域广、改造涉及人口多的客观事实，如何在老旧小区更新改造中落实绿色发展理念，不断改善民生，提升人民群众的获得感及幸福感，是推进生态文明建设的一项重要民生工程。

关键词：老旧小区；节能改造；设计；

老旧小区主要指2000年以前建成，至今仍在居住使用，建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务，不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区。

一、老旧小区存在的问题

1.基础设施陈旧。第一，老旧小区给排水管网老化、水质差、用水难、跑冒滴漏堵严重；第二，老旧小区热力、配电、燃气等管线规划不足，用电、用热的管线因腐蚀老化、损坏现象普遍；第三，随着城市化的快速发展，城市内不透水的硬质铺装大量增加，使得雨水无法入渗，全部形成地面径流，增加了城市排水系统的压力，缺乏对雨水资源的有效利用，既造成水资源的浪费，也不能有效缓解可能存在的雨洪安全问题；第四，由于公共消防设施不足或早期消防设施规划缺失，以及日常监管到位情况差等原因，老旧小区在使用中往往出现改变防火间距、防火分区，占用消防道路等情况，使得出现火灾事故的风险较高。

2.环境质量差。第一，老旧小区往往缺乏环卫设施，垃圾乱堆乱放，环境“脏、乱、差”情况突出；第二，老旧小区内居住环境较差，绿化面积明显不足，影响公共活动空间的质量和居民的生活环境；第三，人口密度大、公共配套设施不足、居家使用面积不足等造成老旧小区私搭乱建现象较为严重；第四，老旧小区尤其是临街的老旧住宅，在设计之初缺乏对隔声问题的考虑，窗户等没有进行隔声设计，受室外交通噪声污染严重。

3.公共配套设施不完善。第一，老旧小区设计建造时所采用的住宅建设标准较低，未考虑老年人的使用需求，普遍缺乏无障碍设施、适老化设施与养老设施，给老年人的生活带来不便；第二，由于在设计时对公共交往空间的考虑不足，加之建筑密度大，人们的休闲活动大多在小区的路边和出入口处开展，不仅无法满足人们正常的活动需求，还带来一定的安全隐患，这一现象在老旧小区中普遍存在；第三，老旧小区在规划时缺乏对人车分流问题的考虑，导致人车混杂现象严重。

4.建筑功能不能满足使用要求。1978年，因受唐山大地震影响，我国才颁布了第一部抗震设计规范《工业与民用建筑抗震设计规范》（TJ11-78），由于规范的缺失，此前建成的老旧小区住宅在结构方面存在一些问题。首先，老旧小区住宅存在严重影响居民人身安全的隐患问题。例如：在设计时未作抗震设防，房屋抗震能力差；剪力墙配筋率过低；混凝土设计强度低，混凝土构件损坏；卫生间楼板出现开裂、渗水现象；墙体损坏；不均匀沉降导致房屋倾斜；材料强度较差，等等。其次，由于经济条件和时代因素的制约，老旧小区住宅中的公共走道与楼梯间存在诸多问题，例如：公共楼梯、走廊空间被私有化占用，堆放过多杂物，导致过道狭窄，影响人员安全疏散；楼梯间管线杂乱，防火措施不完善；楼梯间白天采光不足、夜晚光照不足，常年昏暗，且长时间开灯造成能源浪费；噪声大，回声影响居民休息。第三，部分老旧小区住宅由于建造年代较长，受温差、紫外线等外界因素及撞击等人为因素的影响，屋面防水层破坏严重，保温层受潮，其保温隔热及防水性能均无法满足设计要求。因此，很多老旧小区住宅往往存在户型空间偏小、功能不全、使用不便、厨房面积小、无法容纳厨房设备、卫生间防水处理缺失等诸多问题。此外，老旧小区住宅还存在天然采光不足、生活热水能耗大、自然通风有待加强、室内空气质量差等问题。

二、老旧小区综合整治的改造设计

1.抗震加固改造。保证建筑结构的安全性和耐久性是老旧小区改造的一项重要内容，当前的建筑结构设计安全度已有较大提升，而2000年以前建造的建筑物安全水准偏低，使用安全性不足，特别是抗震安全性和整体稳固性方面较差，加之工程质量不佳，存在阳台塌落、甚至整幢建筑倒塌的高风险，使居民的生命财产受到威胁，因此，建筑的抗震加固改造较为常见。针对老旧小区建筑多采用砌体结构或钢筋混凝土结构的特点，常用的加固技术有外加圈梁构造柱加固、外套式加固、隔震加固3种形式。改造中采用以下改造措施来提高房屋的整体抗震性能：（1）在加建部分增设构造柱，与原外墙有效连接成整体；（2）在加建部分每层沿外墙统设圈梁，圈梁与原外墙或原圈梁采用植筋法连成整体；（3）采用

研发的新型连接技术增强加建部分与原结构的连接。这些措施对居民使用及住宅外立面的影响最小，同时又可显著提升结构的整体抗震能力。在较少加固量的前提下实现结构整体抗震能力的有效提升，达到节约加固材料、减少加固工作量的目的。

2.围护结构节能改造。老旧小区的围护结构改造主要包括墙体加装保温、屋面防水和保温、门窗改造、外立面统一美化等。采用的围护结构节能改造内容包括：（1）外墙加装保温，主要采用100mm厚的B1级防火保温材料EPS板（ExpandedPolystyrene，可发性聚苯乙烯板；（2）外窗改造，充分利用原有外窗，在窗外侧增加一层单框双玻塑钢窗，形成具有优异保温及隔声性能的双框四玻窗，避免了既有材料的浪费，将原有阳台单层窗更换为单框双玻塑钢窗；（3）屋面改造，拆除原有屋面炉渣、珍珠岩等自重大、保温性能差的材料，重新做屋面保温及防水，采用喷涂硬泡聚氨酯作为保温材料，同时加做两层防水卷材及一层隔汽层。

3.供暖系统改造。主要针对热损失严重、跑冒滴漏、水力失调、效率低、热量无法计量、室内温度不可调等情况进行改造。改造内容主要包括：热源（锅炉或换热站、地源热泵或地热供暖）、室外管网（保温、仪表、水力平衡）、室内采暖系统（散热器、热计量、水力平衡、系统形式等）。改造内容包括：（1）热源改造，改造后的供热热源（燃气锅炉房）位于建筑旁边，热源到用户的管网很短，仅需与原有室内散热系统的热力主管道连接，此系统规避了原有小区管网敷设过长所产生的管网失调、沿程阻力损失过大、热量浪费严重等现象；（2）输配系统改造，集成式锅炉房内部系统循环水泵设置水泵变频装置，并在原有的供回水管处增设温度采集设备，与供热控制管理平台连接，实现水泵的变频调节以适应不同的采暖负荷需求，减少不必要的能量浪费，从而提高供热系统的综合效率。

4.居住功能改造。老旧小区建筑的功能改造主要包括两方面：一是扩大套内功能空间、满足居民生活需求，改造内容包括套型合并、空间重组、扩建改造（平面扩建、增层改造）、局部功能空间改造（如厨房、卫生间、阳台等）；二是提升设施的使用功能，如无障碍改造、适老化改造等，改造内容为加建无障碍通道，加装电梯、适老化设施、照明设备、交通设施、停车设施等。

老旧小区改善居住环境，提升小区整体品质的目标，为居民提供一个良好适宜的生活环境，为打造智能化社区管理提供良好条件。

参考文献：

[1]王清勤,王俊,程志军.既有建筑绿色改造评价标准实施指南[M].北京:中国建筑工业出版社,2016.

[2]王俊,王清勤,叶凌.国外既有建筑绿色改造标准和案例[M].北京:中国建筑工业出版社,2016.

[3]刘玉明,刘长滨.德国、波兰既有居住建筑节能改造与经验借鉴研究[J].建筑经济,2016(03).