我国房地产发展趋势浅析

我国房地产发展趋势浅析

朱佳刘建利

北京建筑大学北京100000

摘要：当前，城市存量房的数量已经累计到相当规模，城镇居民对商品房的需求从解决基本生活需要为主，转向舒适型、度假型、投资型多元化需求，同时，我国城镇化也已进入一二线城市和三四线城市人口流动显著分层的第二阶段，因此，我国房地产业早已结束快速增长，进入新的发展时期。本文对近三年来我国房地产业在房地产投资占比、商品房销售额占GDP比重、房屋租售比等指标上的变化进行分析，指出未来我国房地产未来发展将呈现出理性化、区域分化、规范化、创新化等趋势。

关键词：房地产；发展趋势；区域分化；理性化

前言：随着城镇化的快速推进及城镇住房制度改革的深化，我国房地产业的发展逐渐呈现出许多异于西方成熟房地产市场的特征，并在带动和推进我国国民经济增长及改善居民福利方面起到了重要的作用。毋庸置疑，房地产业成为推进我国GDP增长的重要支柱产业之一，一方面房价攀升产生的财富效应对居民消费及我国内需产生正向拉动的作用，一定程度上带动着中国经济的蓬勃发展；另一方面，房地产市场的繁荣带动了其上下游相关产业的发展，催生了大量市场需求，解决了相当一部分劳动力的就业问题，各地房地产业的发展为地区经济增长做出了巨大贡献。

1.我国房地产行业发展现状

当前，我国社会发展走过了城镇化的第一阶段：农村人口向城镇集中。进入了城镇化发展的第二阶段：农村人口向三、四线城市集中，三、四线城市人口向一、二线城市集中，与此同时，一些超大城市在进行人口结构调整，控制人口增长速度、数量和结构。

2007年至今，我国各城市房价几乎全部经历了从大幅增长到下降或者增速放缓的过程。根据城市规模的不同，2015年中国上市房地产企业的总资产为586.18亿元，一线城市中的北京、上海、广州房价上涨最快，增幅约30.88%。2016年中国上市房地产企业的总资产超过700亿元，同比上涨20%以上。价格高的住宅土地大多集中在一线城市，使住宅向中高端发展。一线城市房地产市场的发展关键在于合理的定位、良好的开发管理水平和较强的融资能力；二线城市中除热点城市房价微涨外，由于政府出台了一系列的鼓励购房、租房等政策，房价将保持相对平稳，但也有部分二线城市房价存在下行压力。

2我国房地产发展的相关指标分析

2.1从房地产投资占比看

表12015年至2017年房地产投资占固定资产投资比重表

数据来源：国家统计局网站

房地产投资额占固定资产投资的比重是衡量房地产投资增长快慢的指标，从发达国家的经验来看，房地产投资额占固定资产投资额比重在20%-30%属于正常范围，若超过这一区间则意味着房地产投资有过旺倾向。由表1可知，2015年至2017年房地产投资均在10%以下，且在7%-8%间趋于稳定，可见，我国房地产业大规模追求投资的时期已过去，开始进入平稳期。

2.2从商品房销售额占GDP的比重看

表22015年至2017年全国商品房销售额占GDP比重统计表

数据来源：国家统计局网站

商品房销售额占GDP的比率在一定程度上可以反映出房地产业对国民经济增长的贡献率。有上表可见，截止到2017年，全国商品房销售额达到13.37万亿元，占GDP比重超过16%，比2015年提升了3.62个百分点，由此可见2015至2017年商品房对GDP的贡献率成平稳上升趋势。但是2016至2017年商品房销售额占GDP比重上升幅度，明显低于2015至2016年上升幅度，从这些数据可以看出，说明商品房投资增速有所回落，但运行总体还是比较平稳的。

2.3从房屋租售比看

房屋租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，是国际上用以判断房产是否具有投资价值的普遍标准，也是反映楼市健康与否的晴雨表。根据国际惯例，房屋租售比位于1：200-1：250间表示房地产市场运转良好，此时房价大约相当于10-20年的租金，投资回报率处于5%-10%；而如果这一标准超过了1：300的警戒线，则表明房价已经偏离了其房产价值，房地产未来的投资价值将变小，投资风险也将加大。

现阶段我国多数城市的房屋租金持续较快上涨，但较之于房价的上涨，房租的上涨仍属温和，因此加速了租售比值的扩大。据2016年中国房地产报统计的《中国城市房屋租售比前20大城市排名》，房屋租售比最小的深圳达到了1：732，北京为1：625，位于第20位的大连也达到1：320，均超过了国际警戒线。由此可见，我国房地产市场存在明显的分化，从国际标准看部分城市房地产存在较大的风险，其他城市房价从房屋租售比看仍处于可控范围之内。

3我国房地产业发展中存在的问题

3.1房地产发展遭遇瓶颈制约

房地产业的发展不仅对我国经济发展起到了促进作用，同时在快速增长的过程中也有大量问题存在。纵观当前我国一些大城市房价情况，多数城市的房价增长速度都非常快，甚至严重超出了人们的购买能力，人们的实际支付能力与居高不下的房价之间严重失衡。现在很多城市可用土地稀缺，各大开发商之间的竞争非常激烈，直接造成了地价过高的局面。对于一些二线、三线城市来说，因为外来人口比较少，可以带动经济增长的企业也非常少，这种情况下为了促进城市经济的快速增长，经常会低价出售土地，以吸引开发商建设，从而带动经济增长。该举措一经提出，很多开发商开始将目光转移到了这些二线、三线城市，但是由于这些城市的经济本身就不发达，同时外来人口也比较少，多数居民的购房需求并不急切，因此出现了供大于求的现象，最终二线、三线城市房价维持了现在这种相对平衡的状态。

3.2多数土地资源没有得到充分利用

从当前我国土地资源的特点来看，可以将其概括成“一多三少”，其中“少”主要指人均土地、高质量耕地及可开发后备资源少，“多”指总量多。城镇化的不断推进无疑对资源、环境带来了很大压力。随着当前工业化、城市化的发展，尤其是住房改革以后，我国房地产行业的发展速度非常快，甚至快速膨胀，这种情况下大量耕地被占用，很多大型开发商开始囤积土地，在地价上涨到一定程度以后再进行开发，然后利用低成本获利，市场秩序被扰乱。作为我国重点调控的行业，房地产业在稳步提升的基础上，更应该从不同角度对当前土地高消耗、高浪费的矛盾进行着力解决。

3.3各地土地价格差异使房价差距悬殊

房地产经济和国民经济发展之间密不可分，房地产市场需求的快速增长主要依靠城市对外来人口的吸引力，然而这种吸引力和凝聚力主要来自城市经济社会发展的巨大潜力。在大城市中，随着社会经济的快速发展，大量外来人口涌入城市，不仅可以带动当地经济的快速增长，同时也直接造成了当地房地产供不应求，大量人口的居住需求得不到满足。但是在一些二线、三线城市，因为当地公共服务资源及产业的发展不足，直接决定了当地常住人口很难实现飞跃性增长，所以自住需求量增长缓慢，进而房地产投资需求热情也有所下降，加上部分创业需求对社会资本产生了分流作用，致使房地产市场需求更难在短时期实现快速增长，从整体上来看房地产市场的发展速度十分缓慢，出现了大量库存。

3.4资源消耗大

一直以来，我国房地产业及房地产产业链包含的相关产业，如制造业、建筑业，都存在着能耗高、资源利用率低、污染排放高等问题。随着全球气候变暖，人们越来越关注低碳生产、生活，低碳经济也成为了世界经济发展趋势。我国低碳建筑发展刚刚起步，面临的问题还比较多，首先面临的就是需要一套符合中国实际的可操作的标准体系，低碳建筑应满足多大的碳排量才能符合建设要求，没有明确的数值规定，这会导致低碳建筑的设计施工缺乏有效的依据。此外还有技术、资金、政府政策与监管机制、民众意识等问题，可以说低碳建筑的开发任重而道远。综上所述，我国房地产开发的能源、资源利用率有待增强，碳排放也需要采取有力措施落实减少，这需要我国继续完善节能建筑的发展，大力推动绿色建筑的开发，同时积极发展低碳建筑，改善能源、资源利用率低，碳排放量高的发展现状。

3.5生产方式落后，成本高

房地产开发离不开建筑行业，建筑施工是房地产企业开发物业产品运作过程的重要环节，这一环节存在的问题也是房地产开发模式面临的问题。我国建筑业经过几十年的发展，仍以现场施工为主，施工建设采用的是半手工半机械的传统模式。这种模式不仅资源利用率低、能源消耗高，不符合绿色建筑、低碳建筑的发展趋势；而且生产效率低，科技含量不高，建筑生产周期也比较长，在伴随着人工费不断攀升的情况下，加重了建设成本。

4房地产未来发展趋势

4.1理性化

鉴于房地产市场结构的转变，其理性化发展已成为必然趋势，即“有形之手”得以放开，“无形之手”逐渐彰显自身的地位与价值。目前，房地产相关政策及规范的提出，是以尊重市场、制约市场的原则为准绳，结合因地制宜的管理方式，对其实施管理及秩序把控，而非借助行政方式的干预促使房地产行业呈现理性发展的格局。

4.2区域分化

经近十年的发展，房地产市场从“全面普涨”向“分化明显”过渡，主要体现在：一二线城市供需失衡、房价骤升，三四线城市房产库存积压。同时，房地产市场主导地位的彰显，往往由经济水平和收入水平、城市功能、产业定位及人口密度等决定，而这也在某种程度上加重房地产市场的功能分化、区域分化。

4.3规范化

近年来国土资源部针对土地出让做出了强制性的规定，避免暗箱操作、官员个人意志影响市场公平等现象的发生，土地市场逐渐朝着公开、透明的方向发展。中央对地方政府土地管理及土地利用工作的监管更加严格，土地预审管理也越来越严格，从而遏制低价土地招商引资的行为。同时，在试点推进的基础上，充分利用总体规划的影响力，逐步强化耕地保护及建设用地增量等国策，规划中将会对耕地保护进一步强化，对建设用地增量问题进行严格控制，尤其是对于占用基本农田的行为进行规划调整，建立健全责任考核体系，深入贯彻落实土地管理行政首长负责制，各级政府对土地管理的责任与权力将会更加明晰。以上措施的落实有利于消除土地供应双轨制带来的不平等问题，同时将土地供应地区封锁打破，在此基础上形成一个开放、统一及竞争的土地市场。站在政治层面上来看，规范供地制度可以更好的维护国家的权益，将开发商不当得利问题消除，加强廉政建设。从房地产业的角度来看，圈地行为将会得到有效遏制，市场主体将逐步演变为中小房地产项目。

4.4创新化

“十三五”规划中“创新发展”的提出，促使国内经济发展已由“高速”转变为“中高速”，传统增长逻辑已被取缔，而房地产作为特殊的行业，其创新发展已成为必然趋势。再者，高品质的房地产市场追求，将产品细化和多元化，通过综合效益、综合功能间的融合把控，使之在市场分化的背景下，提高产品竞争力，以便为房地产行业的发展谋求“利润点”、“创新点”。例如：房地产开发商以客户需求为切入点，对健康养老、社区服务和智能服务、互联网及金融业等予以融合，不仅可彰显房地产行业的特殊优势，还可切实其创新发展的意义。

参考文献：

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