东莞市中心区轨道鸿福路站05-04地块规划设计条件咨询研究

东莞市中心区轨道鸿福路站05-04地块规划设计条件咨询研究

蔡晶

东莞市城建规划设计院广东东莞523000

摘要：快速城市化导致土地资源日益紧缺。强化土地统筹、盘活存量用地成为东莞城市未来发展的新形势。本文以东莞鸿福路轨道站点片区为例，探究新背景下通过轨道站场一体化开发及地块规划设计条件咨询研究，实现土地集约紧凑化发展，城市空间品质提升，从而满足城市精细化管理要求。

关键词：轨道交通；一体化开发；规划条件咨询；精细化管理

一、项目背景

近年来，城市化快速推进导致东莞城市土地日益紧缺。强化土地统筹、盘活存量用地成为城市未来发展新要求。与此同时，国铁、城际、城轨建设并驾齐驱，东莞迈入轨道交通时代，轨道交通成为主导城市空间的主要轴线和据点，围绕站点实行一体化开发成为实现集约紧凑发展和提升土地价值的主要手段。

过去的东莞在“重产业而轻城市”的粗放式发展过程中，城市规划管理忙于应对城市快速扩张需求而无暇顾及城市品质的塑造，公共利益难以保障，导致了城市品质低下、城市空间破碎、建筑与环境缺乏整体协调、城市公共空间被侵占等一系列问题。

东莞城市发展背景示意图

为适应新时期东莞高水平崛起的新要求，以地块规划设计条件咨询为重要手段的精细化规划管理成为必然趋势。

项目地块用地面积约10.5公顷，位于东莞城市轨道1号线和2号线的交汇处——鸿福路枢纽站，市中心城区的核心地段，未来将承担示范TOD一体化开发和展示城市客厅形象的双重使命，被寄予厚望。

二、规划基本思路

地块规划设计条件咨询是在控规批准后、土地出让前进行编制，以公共利益为前提，以城市设计为手段，对城市空间形态、建筑、环境、交通等方面提出控制与指引，规划成果以规划设计条件图则的形式附加进地块拍卖合同中。

规划设计思路示意图

本次规划研究主要着重考虑三个方面内容：第一，项目地块紧邻轨道站点，如何实现用地功能复合、集聚高效、多样活力，从而提升土地价值？第二，项目地块处于东莞大道和鸿福路的交叉路口，邻近会展中心、行政文化中心及黄旗山公园，如何优化公共开敞空间、营造城市地标，展现城市客厅形象？第三，在传统控规一般控制指标的基础上，如何在实现地块精细化管理的同时为未来设计预留创作空间？

三、规划主要内容与特色创新点

轨道鸿福路站05-04地块规划设计条件研究聚焦五方面内容，从规划技术角度着手，探究轨道TOD站场用地的综合一体化开发、功能聚合发展模式，梳理轨道站点周边交通条件，实现无缝对接，进而强化融入区域环境，塑造城市客厅形象；从规划管理角度，为满足城市精细化管理要求，对接控规审批管理依据，探究前移规划管理重心，有针对性地完善规划管理/编制体系，将地块指标控制、交通接驳设施控制与公共配套设施等控制要素集合，实现“一张图”管理，刚柔并济。

3.1整合用地，一体开发

本次规划运用TOD理念进行一体开发，将金融办公、商业服务、居住、广场绿地等整合成一个混合功能地块，提出整体开发设计条件、界定地块的路网密度、接驳设施和公共空间规模，促使城市紧凑、集约一体化发展。

一体化发展示意图

3.2集聚建设，活力多样

轨道交通将带来大量人流和物质流，使得各种要素高度集合与运转。本次规划强调高强度开发，建设高度给予较大的弹性空间；同时强调功能复合，倡导多业态的综合服务开发模式，充分提升城市中心区活力。

高强度开发的区间弹性控制示意

3.3衔接城市交通，无缝接驳轨道站点

通过区域交通研究，打通中心区环路，疏导外围交通，优化流线组织，对地块内部支路网密度、连接方向、机动车出入口方位等给予指引。同时，结合地面、地下立体空间合理布局站点综合接驳设施、人行通道和慢行系统，实现高效无缝接驳。

区域交通衔接与地块内部交通组织示意图

3.4融入城市环境，塑造客厅形象

通过对周边环境特征梳理，保持行政文化中心、站点出入口与黄旗山之间的视觉通廊，强化山城关系，融入区域环境，组织开敞空间序列，以奠定城市客厅基调。

通过多方案模拟，以道路、广场、公园、标志性建筑等公众视点为基础，对比地块与周边城市空间的情景关系，推导富有韵律的天际轮廓、疏朗通透的城市界面、交融互动的山城关系，塑造高环境品质的城市客厅形象。

规划管理编制体系示意图

3.5前移规划管理重心，完善规划管理/编制体系

在目前东莞的城市规划管理体系中，主要以控规作为项目审批管理依据，但因传统控规控制体系的普遍性与一般性难以满足城市精细化管理要求，本规划前移规划管理重心，就地块的区位、轨道站点和周边环境特点等进行了深入研究，对公共空间、建筑、环境、交通设施等方面提出了有针对性的控制和引导，作为下层次设计方案的技术指导文件和审批依据，从而完善规划管理/编制体系。

3.6实现“一张图”管理，控制要素刚柔并济

将地块指标控制、建筑控制、环境设计控制、交通接驳设施控制与公共配套设施等控制要素集合于一张图则表达，作为地块开发建设的规划管理依据。同时，坚持“有所为，有所不为”原则，刚性控制与弹性指引相结合，在满足城市规划精细化管理的同时为下阶段设计预留空间。

四、实施效果展望

本次规划研究成果、研究手段已得东莞市政府、规划局、市民、意向开发商的充分肯定。目前，该地块现由多家本土知名民营企业组建的民盈集团通过公开招拍挂形式取得，并组织多家业界知名的设计及工程咨询机构，依据本规划设计条件进行具体的方案设计。该地块将在未来建成集企业总部商务办公、高端酒店、主题娱乐、购物休闲、文化创意、教育培训、旅游度假和生活配套等于一体的重要城市综合体，成为东莞市中心区“城市客厅”中的一颗闪亮明珠。

适逢粤港澳大湾区发展及广深科创走廊建设的发展契机，为适应新时期东莞更高水平崛起的要求，轨道交通建设无疑成为实现土地紧凑集约、提升土地价值的重要手段。本项目结合轨道站点特征，以规划设计条件咨询手段探索精细化城市管理模式，对城市空间品质的提升及城市中心区形象的塑造具有关键性作用，为东莞城市精细化管理模式提供典型示范意义。