浅谈国内房地产项目规划中存在的问题

浅谈国内房地产项目规划中存在的问题

白亮

白亮

大连建筑设计研究所有限公司辽宁大连116011

摘要：随着我国城镇化水平的不断提高，房地产项目爆发式增长,这个过程当中暴露出很多问题,通过对其中规划方面问题的深入分析,希望为相关方面的理论研究提供一些借鉴。

关键词：乡土特色；房地产项目；人文性

我们人类的进化史伴随着住宅的变化，住宅最基本的作用就是为人类提供居住和生活的地方，由于我们地球上存在不同区域的气候特性,人们的生活习惯以及当地不同建造材料的采用形成了不同地域居住建筑的形式，比如西方文明的地中海风格,东方自然山水风格,同时也将建筑个性特征划分的明显而多样。

目前随着世界经济全球化的发展，建筑设计也同样面临全球化的冲击，近几年我国住宅建筑设计的趋同化发展越发明显，如地中海风格、英伦风格等，世界各地的建筑风刮遍我们祖国各个先进城市。可是我们却会发现一个问题：这些建筑风让我们突然觉的无论身处哪个城市好像都越来越相似，每个城市当中、从居住区到别墅区好像城市变成了一个样子,住宅建筑的风格和个性变得缺乏个性。究其原因，我们从以下几个方面来探讨造成住宅建筑个性缺失的原因：

首先是项目缺乏独特的场地个性：

每个房地产项目所处的场所都有独特的个性,我国国家地域辽阔，每个地方因为气候,地形的特点不同,造就了不同的场地特征。从平原到丘陵，从盆地到山地，从沿海到内陆，可见地貌的丰富性，在不同城市的房地产开发项目中，我们的场地处理手法通常都是统一平整场地,例如山地整平趋近成平地，盆地被填成平地，特别是填海区域更是一马平川了。此时由于人工设计场地的局限性迫使我们不得不从建设开始就让人们的居住环境和生活场地变得越发雷同了。千篇一律的场地处理手法,让我们的项目缺乏自己的个性。

其次是项目缺乏独特的空间构成：

一个房地产项目经过前期项目策划,到最后报批，中间会经过建设单位,政府规划部门的层层审核,设计师最初的设计灵感,经过多轮修改,最终变成了只能满足容积率的工业产品。设计者根据建筑的日照间距来尽量多的排布建筑组团，由于我国需求的特殊性，无论从城市中心区还是到郊区，住宅规划往往都是采用了行列式的布局特征这一点较之国外住宅建筑布局形态就缺乏了的多样性，举个例子来说：由于国外用地的稀缺，往往在城市中心区采用高密度集合式的住宅形式通常是为了提供给早出晚归的年轻上班族，在规划上成采用小地块布置集中高层点式建筑布局，有时候为了充分利用用地也多采用周边围合式的布局；在郊区部分，规划上则是提供低密度高品质住宅的概念，多提供给有能力的购买者，规划形态上较为自由、布局灵活，以区域环境和大面积绿化作为辅助。由此我们可以得出一种结论根据地区的不同适当设置容积率是形成住宅规划特性的有利方式，而这一点在我国现阶段的住宅开发上呈现的较为薄弱，通常中心区与郊区的容积率基本相当都会达到一比二,甚至更高。于是不同地块的开发也渐渐开始趋同发展，多出现高层点住宅和大空间场地绿化的组合形态，这种布局在南方确实较为合适，既满足了最小的挡光间距又能获得较大的公共绿化场地。但是这种方案逐渐向北方推进甚至大量开发，此时我们是否应该考虑到北方气候的特点,冬季多西北风又缺少植被优势，最终的结果就是在高楼风的作用下，人们在住宅小区的硬质铺地上毫无控制地一路小跑。回头反思也许中低密度的板式紧凑型组团更适合北方的住宅开发。

第三是项目缺乏独特的建筑个性：

由于我们国家比较重视国家的宏观调控,主要表现为开发商根据国家的相应住房政策，面相某一具体消费群针对性的开发，以降低开发风险。例如，国家对九十平以下的住房政策规定时，开发商集中开发住宅小户型；限房政策出台，开发商考虑到许多刚需的购房者改变了以往的购买方向，先购置小户型作为过渡住房的思路基本被打破，于是开发商又将开发的重点转移到中、大户型上；此后，开发别墅区成为风尚，很多开发商又一窝蜂的统一开发别墅区。在这方面，万科的户型开发可算是国内比较先进的领跑开发商，根据城市存在市区,郊区,远郊的差异区分不同的土地价值来定位开发重点，结果是将住宅产品细分，从客户角度将主流市场划分为四条产品线，根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品形成覆盖客户全生命周期的产品结构。这样成熟的开发概念当然对开发者实力的需求较为严格，由此可见开发商实力参差不齐也是造成住宅产品个性化缺失现象的一个重要原因。随着我国购房消费者逐渐向理性消费方式转变，国内的开发商也必然要经历一次大规模优胜劣汰的竞争与挑战。

另外一个角度分析，即住宅户型空间设计的相似性,主要是北方户型方案对南方户型的借鉴以及项目之间户型开发的相互借用的问题。采用开敞的入户花园、大进深阳台忽略了北方冬季户内采光和保温的问题，特别是起居室落地窗的采用让设备专业暖气的布置较为纠结，以前靠近最不利的外墙设置却不得不选在侧向隔墙上，到底应该放在摆放电视柜的一侧还是放沙发一侧的墙上变得举棋不定，而最后起居室的最终效果往往都不尽如人意。以前我国南北方的住宅生活空间是各有特色的，例如南方的一颗印和北方的四合院虽然都属院落住宅，却拥有各自的地域气候风格和生活特征。这就要求相关设计和研究者们能够开拓设计思路，为开发商建设和消费者引导提供更适合的生活居住空间形式。

现在常常会发现在一段时期内城市里会突然出现很多风格相似的房地产项目，由几年前的地中海风格转变为现阶段流行的法式建筑，让消费者应接不暇。以立面风格个性取胜而成为赢家的依旧是万科为代表的第五园项目，它以独特的现代中式建筑风格，从那些大批忙于追崇世界风的住宅项目中脱颖而出。项目融合了现代时尚元素与传统建筑风格,把中国的传统建筑文化发挥的淋漓尽致，白墙黑瓦简洁的外观和色彩很有意境的和谐美，营造出典型的江南水乡风格,表现出了传统的古典雅韵，又体现出后现代主义的简练，给我们在中国传统园林艺术在现代景观中的塑造提供了一个良好的范例。但是第五园的成功并不简单在此，它不仅采用简单地传统建筑符号贴在现代建筑上，它在设计上更加注意到了地方气候特色，在空间处理，在建筑空间上，都能够吸收岭南民居的优点,突出住宅院落的优点。院落是中国民居典型江南风格,传承了江南民居院落中的精粹，把开放空间与现代建筑的私密空间有效结合。所以，建筑外立面风格的应用,不仅仅只是表皮符号的表达，它还需要顺应规划的理念和地域特色,才能让房地产项目具有自己独特的个性。

小结

建筑具有自己独特的个性，最根本的特征在于满足人的物质和精神需要，满足我们人类活动的各种意义。住宅建筑不仅简单的是人们居住场所，它更能体现人们的生活与文化活动方式。只有它的多样性才能真正反映现代人们生活品质的提升。建筑应该充分的反映历史,反映文化,反映我们的生活,只有这样我们设计的建筑才能具有个性,具有活力,我们人类利用的时候才能不至于枯燥无味。规划的最高境界可能就是达到人与自然的完美结合,这也是我们人类的追求目标。