建筑工程维修与维修管理要点之研究张芳铭

建筑工程维修与维修管理要点之研究张芳铭

张芳铭

中航物业管理有限公司天津分公司天津300462

摘要：由于自然以及人为等因素的影响，建筑工程在施工时或投入使用后，可能会出现不同程度的问题，需要进行维修，具体维修和维修管理会对最终建筑使用质量产生直接影响。因此为保证用户使用舒适度与满意度，国内物业公司都加大了对住宅楼建筑维修工作的研究力度，而本文也将以建筑维修管理特点介绍为切入点，对工程维修及其维修管理要点展开分析，期望能够为现代物业发展提供一定助益。

关键词：管理特点；建筑工程；维修管理；管理要点；

1房屋维修特点

1.1长期性

与其他建筑有所不同，住宅建筑的使用时间相对较长，会在使用过程中因为人为以及其他方面的因素，使得房屋在运用时，随时都可能会发生相应问题，因此物业维修管理工作需要长期进行【1】。

1.2广泛性

建筑内部构件与结构，像墙面与屋顶等，都可能会发生损坏，且发生频率相对较高，并没有较为明确的规律，多以突发事件为主，即便是相同结构的房屋，其使用功能损坏程度与功能减弱速度也存在着较大的差异，在进行维修过程中，维修人员需要对房屋多个部位进行检查，要在损坏出现时，及时对各种损坏问题进行处理【2】。

1.3多样性

维修工作与最终建筑使用有着直接关联，因此物业企业需要对最终维修质量进行保证，要按照建筑实际出现的问题，对其真开针对性维修，整体维修工作较为复杂、多样。同时由于主观因素与客观因素的影响，房屋所出现的损坏问题往往成因并不相同，为不影响民众正常生活，整体维修要突出及时性以及安全性的特点，要实施多工种协调合作，管理内容较为多元。

1.4全面性

房屋维修融合了物业管理的服务性与经营性，是物业管理重要内容与业务种类，能够为业主的生活与生产提供直接服务，可以切实提高业主对物业的满意程度，能够为建筑物使用安全与使用性能提供保障。此外因为建筑维修管理会涉及到及时性、安全性以及计划性等方面因素，相关人员需要对维修管理工作进行全面认识，以便按照管理制度，科学对维修方案与维修流程进行制定，以保证整体安排的安全性与周全性。

2建筑工程维修措施

2.1渗水现象的维修措施屋面渗水，户内渗水现象是由于防水材料或施工时的异物进入或者是施工的流程不完善造成的，比如一般在进行时，第一步是将其杂物清理掉，第二步在进行铺设，通常要进行二次铺设，然后进行放水试验，将整个的检查过程做到细致化，要分时段的进行一系列的检查，对每个角落一一进行排查，看是否有渗水现象。墙面渗水现象大多是线浇面与剪力墙之间的接缝处理得不好造成的，在施工过程中应当对混凝土的配合比与振捣的均匀多加注意，提高在这些施工有难度的地方的意识，在进行实际的操作过程中，务必做到监督与检测到位，及时发现问题并进行适时的处理。对于出现的这些问题的后期处理办法可以采用做防水的办法。

2.2裂缝、塌陷现象的维修措施

墙体裂缝比较常见，处理的方法大多采用胶体材料进行二次涂抹。但要从根本上防止这些问题的出现，则必须一方面从管理与监督上加强执行力度，另一方面则是要在技术层面进行一些难度攻克，比如出现裂缝的原因大多是混凝土配合比例，施工中的振捣均匀度不够；另一方面也是由于预埋钢筋的数量与排密度不够，所以在混凝土浇筑之后，往往造成一些塌陷等，表面看是裂缝问题，但深入一点，或随着时间的推移方可发现，其真正的问题可能是踏陷，而不仅仅是表面上所暴露出来的一条或几条裂缝。塌陷问题的解决主要是在施工的过程中注意模板的连结是否牢靠，浇筑混凝土时是否力度过大，或者振捣时是否使下面的铺设钢筋之间出现了移位等。墙面渗水现象的原因基本相似，但一个是在接缝处，而另一个大多是在剪力墙上面，因此，对于这些通病要从根源上进行处理的办法还是技术问题与施工时的各项注2.3抹灰层空鼓现象维修措施在进行抹灰前，需要把基层实施一些处理，需要将坑洼不平的表层剔平或者以1∶3比例的水泥砂浆将之补平。对立穿墙管道、墙面手脚架洞、门窗框与楼板洞交接的缝隙处，均采用1∶3比例的水泥砂浆或者是水泥混合砂浆密实。对于混凝土表面的油渍、灰尘和污垢，应采用专业化方式进行清除，使之呈现干净的表面，再用水进行湿润，对于太光的墙面，要进行凿毛处理。假如相接的地方材料不同，例如，混凝土墙和砖墙，需要进行金属网的铺设，搭接时要保持两边都不能比100mm小，从而避免由于温度出现改变导致裂缝出现。在内墙以及靠近门的侧壁的阳角、柱角位置，进行防护，避免碰撞。需要高于2m，两侧的宽度都不能比50mm低。对于砖砌体的基体，需要等砌体坚实后，才进行底层灰的抹涂，从而对砌体沉陷进行防范，让灰层避免出现开裂的情况。

3工程维修管理建议

3.1定期检查，保证损坏维修及时性

一方面要定期对建筑进行检查，要做好各项预防工作，要保证各项建筑损坏问题可以得到及时处理，能够对问题程度进行有效控制，防止大规模建筑问题的发生；另一方面要对各项维修检测仪器与工具进行合理运用，要合理运用其对建筑问题类型以及程度进行分析，并以此为基础展开相应维修，要重点对建筑结构损坏、变形以及腐蚀等问题进行检测，从而有效规避重大问题发生的可能性。在对定期检查频率与内容进行制定时，有关人员要对房屋建造年限以及其他相关因素进行全面考虑，以实现理想化维修预防模式。

3.2强化维修材料管理

维修材料会对维修工作质量产生直接影响，因此对维修材料管理进行强化也是十分必要的。在进行材料采购时，要按照以往的维修经验与建筑工程设计，对材料规格、材质以及其他内容进行科学控制，要按照货比三家原则，挑选出性价比较高的材料，以从源头起，对维修工程质量进行保证；在材料进场时，物业公司要做好验收工作，要再次对材料各项指标进行确定，保证只有达到相应标准的材料才可以进入现场，并要对材料进行妥善保管，以保证材料性能；在对材料进行使用时，需要按照有关制度，对材料使用进行严格控制与记录，要真正做到追踪到人，以防止发生材料浪费或丢失的状况【4】。

3.3完善维修技术储备管理

在对维修技术储备管理进行完善时，一方面要对维修团队综合能力进行强化，要加大人才招聘力度，确保每位维修人员的维修技术水平，以为维修工作开展效果提供可靠的人才支持；另一方面要按照具体工程技术要求与特征，对维修人员实施技术储备与技能挖掘处理，要在进行维修之前，做好各项技术交底工作，并要对人员的维修技能掌握程度以及材料使用质量进行保证，以达到对维修施工水平进行全面性提高的目的，保证每项施工工序都可以得到有效控制【5】。同时要对现场施工控制管理与质量验收工作进行强化，要按照相应施工质量标准，对施工质量进行检查，如果没有达到相应标准，要及时对其进行处理，以为最终工程维修质量进行保障。

4结束语

综上所述，纵然目前我国房建工程存在许多的缺陷，但是社会在发展，技术在进步，房建工程施工技术已越来越完善。对于建筑行业来说，这是一个好的发展趋势。但是，拥有成熟的技术并不能有效保证房建工程的质量，只有有效的对质量通病进行维修处理，保证建筑工程的施工质量，促进建筑行业的快速发展。

参考文献：

[1]王晓红.浅谈房屋建筑的维修管理[J].城市建设理论研究：电子版，2015，5（12）.

[2]刘万生.房屋建筑的维修与维修性决策研究[J].建筑工程技术与设计，2015（26）.

[3]孙先利.房屋维修管理的难点要点综述[J].城市建筑，2014（8）：305.

[4]宋合营.现代住宅房屋维修与维修管理[J].建筑工程技术与设计，2016（11）.

[5]符顺顺.试析房屋维修管理的特点、难点及要点[J].建筑工程技术与设计，2016（22）.