论我国房地产的经营管理

论我国房地产的经营管理

朱丽夏

安徽财贸职业学院

摘要：随着我国房地产行业的高速发展，房地产行业在经营管理方面出现的问题也越来越突出，严重阻碍房地产行业的发展，严重影响了我国经济社会的正常运行秩序。本文主要探讨了当前房地产市场面临的经营管理问题，并对加强房地产企业经营管理提出了几点建议。希望对相关从业人员能起到一定的参考作用。

关键词：房地产；经营管理；方法措施

一、房地产项目经营管理的范畴

房地产项目的经营管理者运用系统工程的方式、理念和模式，综合管理房地产项目的建设和使用，努力达到生产要素在房地产项目上全过程和全方位的的优化配置，为客户提供一流的产品。房地产项目管理系统十分繁复，不同目标具有特殊性，使得项目管理方式也是多种多样。不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且必须是一个系统完整的操作过程，作为一个完整的项目管理系统应将工程的各工作职能、各投入单位、各项目任务、各个阶段融合成一个统一完整的整体。房地产经营活动是指房地产经营管理者对房屋的建设、交易、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的转让、出让等按价值规律所进行的有计划、有目标的经济活动，活动范畴涉及到房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

二、我国房地产经营现状

目前房地产项目的管理方法主要有部门制、公司制、事业部制以及专业管理这四种。房地产项目的经营管理的终极目的是以最高的效率完成项目工程，以项目经理负责制为切入点，使用系统工程的方式、理念和模板，开发项目建设的全过程是一项繁复的系统工程，按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统，一定要有一套完整、规范和科学的管理保证体系，来规划和协调开发项目的全过程和保证最终目标得以实现。[1]房地产项目的经营管理在实际运行过程中还存在着许多未知因素，我们必须要正确地审视、总结和处理，必须站在项目经营管理的战略高度，全过程、全方位地对项目启动组织和实施过程管理加以控制，提高对风险的防范，这是保证项目目的、项目目标实现的关键所在。

三、当前我国房地产项目经营管理存在的问题

1.国内房地产经营存在很多泡沫

目前我国房地产经营表面发展十分迅速，取得了重大成就，但是却涵盖了很多隐藏的泡沫。首先是价格泡沫。房地产开发需要大量土地资源，对土地的需求和土地资源本身的稀缺性造成了土地价格的虚涨。土地价格的虚涨势必会导致房地产经营过程中的价格虚涨，形成巨大的价格泡沫。其次是房屋空置现象极其严重。在一定时期内房屋市场供应远远大于市场需求，形成了房屋空置泡沫，如内蒙古鄂尔多斯的“鬼城”现象就是由于空置房过多造成的。最后，是房地产投资泡沫。房地产商不顾正常经营管理模式和方法，一味希望提高自身经济收益，在投资中忽略了市场经济规律，投资过度不仅造成了资源的浪费，还会影响房地产建造的上游行业发展。

2.房地产行业盛行GDP

现在在我们国家，房地产行业已经被列为一项经济政策，这样我国的房地产行业就开始盛行GDP，商品房有很高的消费价值和市场价值，还有很高的投资价值，而且现在人们对于房地产行业的期望值很高，认为房地产一定会增值，而且对此充满信心，贪心的开发商就瞅准这个时机，利用人们的消费心理和社会的预期囤积商品房和土地，但是购房者还是会不断地采取一切手段买房，这样就构成了炒房热，政府在房地产行业中扮演角色，只重视商品房的经济功能，不重视社会功能，盛行GDP将直接致使房地产行业的泡沫发展。

3.房地产行业的土地出让的转让问题

房地产行业一个比较争议的问题就是土地出让和转让的问题，对于土地权的使用权问题，一般都是先出让然后再转让，出让之后才能实现转让，如果没有出让就实现转让就是一种不合法、不合理行为，要转让的话必须要签订不出让手续，也就是平时我们所说的出让金。或是是走法律途径，公开进行转让和出让，也就是在市场上解决房地产行业土地权的出让和转让问题，但是实践中将会给市场经济造成很多不利的影响，经营管理的机制不是很完善，而且也缺乏相关的依据和凭证，会影响房地产行业的发展和进步。

4.房地产行业在交易方面信息化手段不高

房地产行业实现信息化是网络科学技术发展的必然结果，而房地产行业信息化的管理手段也是一种必然，房地产行业在交易方面实现信息化，能够有利于国民经济的发展，还有利于社会的和谐发展，政府还能够提供必要的房地产方面的数据，消费者在购买房子时还能够获得更多房地产方面的信息，传统的房地产行业的交易都是以登记和注册为主，信息化的管理还没有完全实现，因为一些相关部门没有认识到房地产行业实行信息化管理手段的必要性和重要性，房地产行业

四、我国房地产经营管理策略

针对目前我国国内房地产经营的现状和一系列问题，无论是从政府角度、房地产开放商角度还是消费者角度，都应该采取行动，改变我国目前房地产经营管理中的乱局。经营管理策略的制定主要由政府进行政策引导，房地产商为主体，与消费者沟通，达到信息的公开化，便于监督。笔者提出几点房地产经营管理策略，旨在促进我国房地产行业的健康发展。

1.调整土地制度

国家对于土地应当进行严格的管控。我国法律规定土地所有权为国家所有，任何企业和个人、团体只享有土地的使用权。但是，在房地产开发和经营管理中，总有人私自占用土地、转让土地等，将土地使用行为变相成为土地买卖，以此获得高额的经济利益。我国土地使用费已在一些城市开始试点征收，但征收的标准比较混乱，总体偏低，没有起到调节房地产行业和市场经济的作用。对于土地政策进行调整，能够使土地资源得到充分的利用，同时遏制随意占用、买卖土地的行为，从一定程度上改变土地交易阶段的腐败现象。

2.规范房地产行业交易规则

没有规矩，不成方圆。房地产经营管理者应当制定出符合行业进步和发展的交易规则。如：登记制度，交易价格制度和交易许可制度。我国自物权法颁布以来，就对不动产物权的设立、变革、转移等各项环节做了详细的规定。同时，《城市房地产管理法》也对土地使用权和房屋所有权登记制度做了规定。房地产经营管理应当首先遵守物权法、土地法和房地产管理法等各种法律法规的规定，再结合企业自身经营情况，规范房地产交易的流程。从登记、转移、变更、注销等其他各个环节进行规范化管理。每一个环节的管理人员都应当按照规则进行。对于不按要求交易，暗箱操作的人要给予处罚。还有一些房地产商贿赂当地政府官员，与政府中的腐败官员勾结共同窃取土地交易中的巨大经济利益，这类行为应当在房地产经营管理中予以严厉的惩治。

3.要完善房地产建筑的设计规划等问题

在房地产开发中，一些需要保留的建筑和地段要进行标注，要编制发展和设计的规划，比如说一些历史古迹和历史性建筑等等，这些都是一些必须要进行保留的名胜古迹，而且建筑的设计原则一定要符合生态建设和发展，要利用有限的土地资源实现无限的社会价值和经济价值。

五、结束语

住房问题是关系到民生的大问题，因此创造出良好的、健康的房地产市场环境，有利于民生发展和房地产企业自身的经济利益。而房地产经营管理工作在房地产行业发展中起着至关重要的作用，因此国内的房地产经营企业应当从自身管理入手，加强对市场和自身经营环境的研究，使其在保障经济利益的同时，能够为我国城乡居民的生活提供更高质量的服务，同时能够使我国房地产行业的整体发展跟上国际化发展的脚步。

参考文献：

[1]刘雪峰.房地产经营管理的发展分析[J].黑龙江科技信息，2013，（7）.

[2]李兵军.有关房地产行业经营管理问题的探究[J].中国房地产业，2012，（8）.