试析房产管理作用的相关问题

试析房产管理作用的相关问题

张云飞

关键词：房产管理；特点；作用；方法

前言

伴随着改革开放的全面推进，建筑及房地产行业的飞速发展，城镇化进程的全面推进，房产管理工作越来越受到人们的关注，房产项目管理的作用越来越显著。

1房地产项目管理的特点

1.1专业化

房地产项目管理是房地产开发建设过程中非常重要的一项工作，正因为它的重要性，使得公司的高层决策者都非常重视。当前随着建筑业的飞速发展，业主对房产产品的质量和品质要求较高，项目从设计方案阶段就定位较高，对后续施工质量、产品品质标准要求相当高。同时因房产项目管理人员流动性较大，项目管理人员实践管理经验和管理理念不尽相同，这就容易造成成品品质不达标。因此，组建一个专业化的项目管理团队是房产项目管理首先要解决的大事。

1.2职业化

由于建筑行业的施工特点，很多建筑施工项目部和施工班组都是临时组建的，这些施工队伍往往施工结束后就解散，这就导致施工单位缺乏对施工过程的整体情况进行总结，在下个施工项目时，很难吸取本次的施工经验教训，并使不足尽量避免，往往导致重复的问题反复发生，给建筑企业的发展带来阻碍。所以，建筑行业的项目管理队伍要求具有职业化的特点，使项目管理过程规范化，促进房产产品质量的提升。

1.3成本效益

当前房产项目竞争激烈，土地成本偏高，商品房市场库存量大，对项目成本控制提出更高的要求。对于临时组建的建筑施工管理队伍，因大家的成本意识参差不齐，这不利于项目施工成本的控制。要想达到降低成本的目的，首先项目管理团队要做到专业化、职业化，树立全员成本管理意识，通过对项目管理全过程进行成本控制，保证施工进度和施工质量的同时，尽可能的降低施工成本，达到事半功倍的效果。

2房产管理的作用

2.1对设计质量进行把关和优化的作用

通过市场需求调研，对客户需求情况、类似在售楼盘销售情况，对已入住楼盘户型和业主满意度情况进行调研，对调研结果进行统计分析汇总，为建筑方案设计提供参考。

通过对建筑设计方案、户型图的把关和优化，使建筑设计更合理，建筑实用性、舒适性更符合住户需求。通过对公共部位设计、室外景观设计、建筑外立面设计和优化，使建筑美观性、舒适性和实用性得到提升和保障。

通过工程管理团队对设计图审查、层层把关，施工过程中对设计缺陷、专业间碰头问题进行优化，对客户要求和销售反馈意见通过设计优化落实到建筑产品中，使建筑品质得到保障。

2.2招投标管理的作用

招投标职能部门通过招投标程序，对各候选单位（建筑施工企业、监理单位和专业分包单位）的商务标和技术标进行综合评比，对项目经理和项目管团队管理能力进行综合考评，择优选择可靠的建筑施工总承包企业、监理单位和专业分包单位。

招投标过程中通过对建筑主材、成品、半成品的品牌、规格进行约定，保证施工过程中使用优质的建筑材料、成品、半成品，进而保证工程实体质量。

通过对关键材料、设备进行甲供或甲定乙供，对甲供材料、设备供应厂家进行筛选，从源头对关键材料、设备质量进行把关，进而保证工程质量。

2.3对工程质量管理的作用

通过督促施工单位建立和完善质量保证体系，建立质量责任制度，使质量管理责任落实到项目管理团队、各项目管理人员、施工作业班组和施工作业人员。

通过督促质量验收程序的建立、完善和落实，使各道工序的施工质量严格验收、层层把关。进而保证各检验批、分项工程、分部工程、单位工程的施工质量，保证合格产品的交付。

通过督促落实施工组织设计、专项施工方案的技术交底，使各级人员对施工工艺流程、施工要点和施工质量要求了解掌握，保证现场施工质量符合要求，进而保证了工程完工质量。

通过督促施工样板制度和首件制度的建立，使管理人员、班组和作业人员对施工质量标准、要求达成共识，尽量避免系统性问题和质量通病的发生，进而保证工程质量，保证工程品质。

2.4对工程进度管理的作用

通过督促施工单位制定项目总进度计划，年度进度计划，关键节点进度计划，使项目进度目标明确。通过督促项目制定月度计划、周计划，使项目进度计划细化，利于进度目标的分解和落实，进而确保项目按计划推进，房产产品按期交付。

通过动态管控，定期不定期的对进度目标进行对比，对发生的进度偏差进行预警，督促施工单位及时采取有效的进度补救措施，确保项目按计划完成。

通过督促项目进度按计划推进，为项目销售创造条件。通过督促工程验收程序的梳理和引导，分阶段准备、收集验收资料，为项目各项验收创造条件，进而保证项目按计划完成各项验收、综合竣工验收，为项目按期交付创造条件。

2.5对工程成本管理的作用

通过招投标工作，有利于择优选择施工单位、监理单位，有利于降低工程造价。

通过工程承包合同的签订，对工程进度目标、质量要求、文明施工目标等进行约定和明确。工程承包合同中的合同协议书、专用条款、通用条款等，为工程管理和变更、签证提供了依据，有利于工程变更造价的控制。

通过进度管理，保证了工程进度顺利推进，减少进度延误风险，为工程按期交付创造条件，避免工程延期交付违约金的产生，有利于公司良好形象树立。

通过质量管理，减少工程质量通病、质量问题的产生，工程质量和项目品质得到保证，有利于公司良好形象的树立，为公司品牌的建设创造价值。

3提高建筑项目管理的方法

3.1选择专业能力强、认真负责的项目管理者

再大的房地产工程项目，其管理工作最终也是由人来完成的，因此，房地产工程管理者的综合素质和管理能力对项目管理的实际效果有较大的影响。在这样的情况下，为了提升房地项目的产品质量，就必须选择具有足够的工程管理能力和管理经验，并能够认真负责、勇于承担、有良好的执行力、重视管理细节的管理者，尤其是项目经理。在这方面，房地产开发商必须有深刻的认识，大量的事实论据已经表明，房地产工程项目经理具备良好的管理能力和管理态度是提升房地产工程管理质量的重要保障。此外，对于施工企业也应当慎重选择，一方面，要衡量施工企业的施工能力是否能够胜任房地产工程项目；另一方面，要对施工企业以往的施工信誉度、施工成果质量进行实地考察，确保施工企业的施工管理能力和派驻现场的项目管理团队能够按照合同约定保质保量按期完成工程建设任务。

3.2劳务作业班组要有选择性

劳务作业队伍的选择是项目能否顺利实施的重要因素之一，只有具备高素质的劳务作业队伍，才能有效的将项目经理部落实的项目管理任务、施工进度计划落实到实处。因此，项目经理部需要选择长期合作、信誉好、综合实力强并有类似工程施工经验的劳务作业班组，有利于项目的顺利推进。

3.3建立健全工程项目管理体系

随着质量管理体系的广泛应用，建筑企业都将其作为企业内部管理的一项很重要的系统工具。房产项目管理也是如此，在施工前根据施工特点，结合实际情况，编制项目管理策划，对质量管理体系和安全管理体系建设提出明确要求，以指导整个项目施工实践。管理体系的建立与执行，需要建设单位、监理单位和施工单位一同努力，具体由监理单位督促项目管理体系的建立、完善和实施。

3.4严格审核图纸，保证其科学合理

当前很多房地产项目对设计阶段工期要求的非常严格，同时设计院业务一般较多，施工图纸因为没有足够的时间进行细化核对，图纸中或多或少存在设计缺陷和专业间冲突的问题。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目图纸进行严格的把关，在图审阶段把图纸问题系统解决，尽可能的减少设计变更，有利于项目成本控制，同时利于项目的顺利实施。

3.5增强施工人员的质量与安全意识

对房地产工程项目的质量管理和安全管理是项目管理的重要工作。需要对施工人员的职业素质进行提升，通过对项目管理人员、施工作业班组进行施工组织设计的宣贯，对专项技术安全施工方案进行技术、安全交底，统一施工队伍的施工作业流程和安全标准，帮助每个项目实施者树立质量与安全的意识。使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量和安全目标落实到实处。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所采用的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产项目的工程质量。

4结语

总而言之，伴随着现今社会经济的逐步发展，城市建设进程的不断深入，民众的生活质量及生活水平得到了较大的提高。相关工作人员应不断提高自身的专业技能及综合素养，紧跟时代的发展步伐，通过多种方法更好的发挥房产管理的作用。因此，对房产管理作用的相关问题进行探讨是十分重要的事情，值得相关工作人员对其进行深入研究。

参考文献：

[1]杨相云．关于房产管理作用的相关问题探讨[J]．商品与质量：建筑与发展，2012（01）

[2]李文．探究房地产开发全过程项目管理[J]．现代经济信息，2014（18）

[3]孙莹．房地产开发项目管理重点方向综述[J]．中外企业家，2014（20）