对我国推进房地产税的思考

对我国推进房地产税的思考

刘龙

（北京旭日东方投资管理有限公司，北京100029）

摘要：随着房地产市场二十多年来的快速发展，房地产税将会逐步成为影响其价格的主要因素。本文简单阐述了房地产税的前世今生，房地产税会在一个合适的时机推出，并对未来房地产业发展产生深远影响。

关键词：房价；房地产税；征税；影响

自从1998年结束住房实物分配以来，中国的20多年是房地产高速发展的黄金岁月，伴随着中国经济的高速发展，大量农村劳动力进城当起了市民，城市的城镇化率不断提高，大部分城市的房价也以不可思议的上涨速度刷新了人们对于房价的感官。中国大城市的房价真的涨的太高太快：据估算我国的房地产市值比美、欧、日三者的房屋市值总和还要多。房价还能不能继续飞涨？这个问题不容易回答，房价的走势是货币发行量、国际贸易（汇率）、资本投资渠道、城市人口积聚、国家产业调整等多方面的因素综合作用形成的。鉴于我国的特殊的经济发展阶段，房地产产业是我国的支柱产业，而常常被比喻成“夜壶”，经济不景气的时候这个“夜壶”就被拿出来救救急，最好的结局是：我国经济成功实现换挡降速，以时间换空间，顺利实现经济的软着陆。

但是，在川普大叔推特频发，在全球四处出击的2019年，中美加征关税的贸易战开始升级，中东地区美伊局势关系日趋紧张。我们面临的国际局势复杂多变，如何继续保持中国经济的快速、健康地发展，是值得我们深思的问题。

近些年，关于房地产税法的消息不断，目前房地产税法已经进入了立法准备阶段，房地产税法的立法进程有望提速。我认为，2020年前后能完成立法工作，未来会选择合适的时机、合适的城市推出征税举措。

房地产税立法自提起开始，就一直受到大众的密切关注和热议。确实，房子是人们生活必备的基础设施，随着时代的发展和进步，房地产行业迅速崛起，房价持续上涨，买房成了人生的大事。而房地产税的征收成了有房一族和准备买房的朋友心里的担忧，他们害怕房子变成另一种负担，害怕除了高额的房贷之余还需要付出房地产税的费用，这确实是一件值得担忧的事情。

一、古今中外的房地产税

1、唐朝的房产税：存活了半年的间架税

中国第一项物业税“间架税”是从唐朝开始征收的，朝廷派人对房子进行调查和评估，如果区位、质量都很好，就定成上等房子，每间每年征收2000文；如果区位很好质量不佳，或者质量很好区位不佳，就定成中等房子，每间每年征收1000文；如果区位和质量都不好，就定成下等房子，每间每年征收500文。不过，税收执行差不多半年时间，就在老百姓的抗议之下，间架税烟消云散了。

2、国外的房产税：

房地产税是典型的地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元，占税收总额的6.7%，占财政预算总收入的4.7%。

日本2016年仅固定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税合计8.4万亿日元，占市町村政府税收收入的40%，占地方政府税收的22%。

英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。

美国郡政府45%的收入和市政府40%的收入、学区96%的收入均来自于不动产税。根据最新数据统计，在2018年征收的独立屋住宅房产税总额为$3046亿，年增长率4％，从$2934亿，2017年平均每户3,498美元，有效税率为1.16％。

2018年独立屋住宅平均房产税3,498美元，比2017年3,399美元的平均房产税上涨3％，2018年的有效房产税率1.16％低于2017年1.17％有效房产税率。

反观2012年试点了房产税的上海是对人均60平米以上的第二套房才征收。在征收上也一点都不严格，所以上海的个人房产税，几乎收不上来，每年也就收一二百亿元的水平。但如果全面实施房产税后，北上广深加上20多个省会城市想达到美国房产税千亿的征收额，并非遥不可及。

3、我国房地产税还处于立法阶段

房地产税迟早肯定会出台的。3月政府工作报告的说法是“稳妥推进房地产税立法”，说明中央意识到房地产税征收这件事做起来比较难。

国家统计局发言人提到要“加快推进房地产税”，全国人大发言人张业遂用的是“加快起草完善”，又可以看出高层的愿望是不能太慢。

公开信息看似矛盾，恰恰说明的房地产税征收的艰巨性和急迫性，既要稳妥，又要加快，中间可以理解可想象的空间很大，这本身就是矛盾的。

两级立法，立法先行，先立法，然后充分授权地方。全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则。房地产立法现在确定就是两级立法，开征也是由地方政府择机择时推行。

二、房地产税的作用

1、部分替代地方财政税收

地方政府一直依赖土地财政，这些年来不停的卖地，从市中心到新城区，再扩延到郊区，随着土地的不断减少，可以出售的中心城区的高价值土地也越来越少。这类收入却成了地方财政收入的主要来源，随着时间的推移，地方政府的卖地收入可能会急剧下降。

征收房地产税，是世界上大多数发达国家的通行做法，中国也已经准备践行这一税制。通过征收房地产税来部分替代土地财政，在开征房地产税这一点上，地方政府和中央政府已经形成了共识。

2、调节作用

在房价高速发展的20年时间里，中国的居民的投资理财渠道十分有限，以至于人们一窝蜂地买房炒楼，据统计居民的家庭财富的70%都是房子。

富人依靠整层乃至整栋的囤积房屋，再炒高楼价出售，积累了大量财富。穷人面对高昂的房价，再也无能为力购置物业。贫富差距越来越大，阶层固化。

对于不同业态的房屋实行对应的征税税率，对豪宅里的富人阶层以及持有多套住宅的高资产人群征收高税率的房地产税，通过转移支付的财政手段，来减小贫富差距。

三、征收房地产税需面临的现实问题

房地产税已经有了多年的舆论准备，全国不动产信息联网也早已实现，从技术准备阶段到舆论准备阶段到，我们都有了比较充分的准备。房地产税开征已经毫无悬念，无非是时间早晚问题。但是如果房地产税真的开征了，恐将面临新的问题。

（1）征收对象有心无力：房子很值钱，人均收入低，不够缴房地产税的怎么办？

比如北京市值不到千万房子已经不多了，按照1%征收也是10万啊。而且咱们国家有个特点，房屋总价值高，人均收入低。要知道今年北京平均工资只有9791元，一年一个工薪人员收入也就10万。这对于一家只有一个劳动力的家庭简直就是灭顶之灾。日常开销怎么办？老婆孩子，老人怎么办？一边苦逼的还房贷，一边缴纳房地产税，中产好酸爽？

（2）征收机关束手无策：不缴房地产税你能拿业主怎么办？

在房地产的流转环节，税费种类繁多，土地增值税的税率高达30%～60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。在个人房地产交易环节征税，相对比较容易。你不交税你就别过

户，这对不缴税的人就形成了强约束。

在房地产的保有环节征收，难度很大。很多人连一千多的物业费都不愿意缴，你指望他们每年缴十万的房地产税？不缴纳也没有好办法，只能房地产税延迟缴纳，等到40年或70年产权到期，在续期环节进行补缴或者由政府进行回收。

四、房地产税新时代

房地产行业经历过二十多年的高速发展，我们必须认清事实：房价不可能永远快速上涨。而持续的、高速的房价正在不断吞噬实体经济的发展空间。

我们的房价在上涨的过程中，面临着诸多不利因素。终究，房价会停下它上涨的步伐。房地产税的出台，也是必然的。未来的政府，一定是极力稳房价，尽管在经济自然的规律下的房价自身有下跌的需求，但是我们的国家正在做一件伟大的逆经济调控，至少要保证房价平稳地下跌，绝不能暴跌。

开征房产税后，房地产产业又会出现哪些现象？

1、无论大城市又或者小县城，房价都会缓慢回调到一个稳定的区间，不可能再出现暴涨的局面，通过炒房能实现人生财富暴增的机会难再出现。

2、房屋交易难度加大，交易量变小（北京、上海等一线大城市已经表现的很明显）。每年新入市的增量商品房数量会缩小，存量房市场交易占比会增加。国家（包括政府、公共组织）及开发商等，都会将目光从增量市场转移到存量市场，最终国家获取房地产税收，大概就是目前物业税的2~5倍左右。

3、像北京、上海等一线大城市房价会有一次深度回调，在最高点（17年2月）的点位再下跌50%甚至更多（其实也就是回到15年暴涨之前的价位区间而已）。当然，这个价格回调不是政府或者开发商主动的行为，而是在一手房交易市场萎缩到5%以下，被二手房市场交易价格裹挟的结果。大多数居民以为，我们的房地产市场是市场经济。实际上，我们的房地产交易市场采用的却是畸形的计划经济手段。政府利用信息的不对称性和户籍、政策、金融等各种各样的手段，强行将房价钉在此高位。开发商明明知道，即使降价销售，购买力不足的居民仍然买不起房，而刚刚咬牙上车的购房者可能来砸售楼部，政府甚至不给办理售价过低的房屋网签手续。只有在没有开发商的纯粹的二手房交易市场，才能感受到一丝市场经济的气息。未来房地产开发商将卖不出去的物业转而自持，转眼间变成物业服务商。

4、小城市由于缺少人口支撑，房价可能十年都没有多少涨幅。由于居民购买力不足，富人住不了那么多房子，穷人买不起那么多房子，空置的房屋会越来越多。如果当地政府不能及时进行产业转型升级，就会很快被空心化。

5、租售同权。无论是租房子住，或者自购房屋居住，人们的持有成本都相差不大，居住环境也相差无几。房屋交易需征收高额税差，基本锁死了房屋流动性。名义上有房者和无房者享受的权益大致相当，只要缴纳房地产税，所享受的权益基本相当。

自从世纪之初朱总理提出将住宅产业做成了国家支柱产业，房地产业确实如有神助地取得了二十多年的辉煌。但是也造成了今天这种尴尬的局面：房地产行业一家独大，其它产业的发展萎靡不振。

就像上世纪七八十年代许多人笃信国企编制一样，宁愿在国企拿着低收入的铁饭碗的工人，始终瞧不上私企的高薪工作，突然被迫下岗，生活捉襟见肘。当下的住宅就如同那带着炫目光环的工作编制，被大众所渴望、追逐。未来的房价也许不会跌多少，但终有一天，房屋不再是合适的投资资产，房屋的投资属性一定会在历史的长河中慢慢湮灭。