房地产项目动态成本管控实施要点探讨

房地产项目动态成本管控实施要点探讨

王香均

深圳市颐安投资集团有限公司

摘要：在房地产行业，微观经济与宏观经济结合得非常紧密。在国家近几年严厉的房地产调控政策下，房地产行业面临着销售难和利润低的双重难题。在这样的大背景下，房地产企业的成本管理能力更显重要，传统的静态管理因其只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制未能发挥积极作用的固有弊端而日益被淘汰出局，房地产项目动态成本管控接过了这个重担，对房地产企业的成本控制起到了积极主控的作用。本文从4个层面：设计阶段、招标合同阶段、施工过程管理阶段、竣工结算阶段详细分析了房地产项目动态成本管控实施要点。

关键词：房地产项目；动态成本管控；设计；施工；竣工

一方面，房地产企业具有地区分散、点多面广的特定性质，另一方面，房地产行业还受动用资金大、工期长、分包商多、市场变动快、土地成本及利息金额高、资金回收期长、利润变动大等特有因素的影响。所以房地产开发的成本全过程控制就显得非常重要，房地产企业动态成本管理更是重中之重。

房地产企业动态成本管理，主要指房地产企业通过目标成本管理系统来对房地产项目开发过程中的成本（主要是限额设计、招标、合同性成本和非合同性成本）进行预控、跟踪管理，并且根据工程项目的进度，及时核算项目各期/区的实际动态成本和各类产品的动态成本，掌握项目成本实际使用情况；以目标成本为控制线，对比实际动态成本与目标成本，进行成本差异性分析，检查前期的成本使用情况，为后期发生的项目成本提供决策和控制依据，以进行有效的成本控制和管理。下文将从设计阶段、招标合约阶段、施工过程管理阶段、竣工结算阶段四个方面论述房地产项目动态成本管控的实施要点。

1.房地产开发动态成本简介

从项目的开发成本可以分以下六部分：1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期阶段大部分可确定，其波动性小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。房地产开发的实际操作过程包括：拿地、前期策划、设计、规划报建、建筑开发、预售、竣工结算、产权办理等几个阶段，如果有总结开发经验的需要，还会包括一个项目后评价的环节。一般情况下，一个完整的房地产开发过程需要2～3年以上。房地产开发动态成本管理的要点主要阶段有：设计阶段、施工阶段。

2.设计阶段的动态成本管控

设计是工程建设的关键，它对工程成本、建设工期、工程质量以及建成以后能否获得较好的利润值起着决定性的作用。根据经验数据，设计费一般只占建设项目总投资的2%左右，但设计工作对工程成本的影响程度达75%以上，因此设计阶段在整个工程建设动态成本控制中具有重要的作用。将竞争机制运用到设计阶段。实行方案设计、工程设计的招投标制度，要有多个设计单位从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，达到优化设计方案目的。推行限额设计。在目标成本明确后对设计单位提出限额要求，如每平米用钢量、含砼量、综合机电、装修、景观单价标准等，设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。确保项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。如我司投资的A项目，在幕墙工程中多次进行设计与成本优化专题会议，经业主方、投资监理、设计方多次努力，将外幕墙体系在达到原预期建筑方案效果的同时，建造成本节约15%，在泛光照明、景观、室内装饰工程实施限额设计，有效地预控制成本。

3.招标合同阶段的动态成本管控

这个阶段进行的管理控制属于事前管控的范畴，工程招标投标是决定实际成本的一个重要环节。组织一个专业水平高、经验丰富招标班子，是招投标获得成本的基本保证，班子中应包括企业决策层、成本造价人员、设计人员、工程管理人员、招标采购人员等，各类专业人员之间应分工明确、通力合作、协调发挥各自的主动性、积极性和专长，完成招标工作。具体工作可以分为以下几个方面：

（1）甄选优秀的投标单位。

（2）制定工程量清单并进行合理预算，最终决定出招标的控制价格。

（3）分析研究工程的需要，制定招标文件，确定评标标准。

（4）科学询标评标、商务谈判，选择最优承包方或供应商。

（5）合同签订。

通过投标竞争来择优选定承包商或供应商，不仅有利于确保工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是动态控制的一个重要手段，通过招标确定合同的价格，把工程造价在工程前期用合同的方式确定，这样有利于锁定目标项目成本。

合约管理是动态成本管理其一核心工作。通过合同的方式来实现对造价的控制是控制成本的重要手法，工程图纸的设计合理性与工程量清单的完整性直接关系到造价的控制效果。工程量清单的制定一定要做到表达完整、数量准确，如果准确度未能达到标准，则需要用估价来替代，同时严格控制估价的数量。在合同签订时，双方只在必要环节，例如暂列金额、暂定估价等开口，其他部分尽量闭口，避免不必要的纠纷。在整个施工阶段，合同是造价控制的根本依据。如果不可避免的出现设计变动或者是现场签证，双方都要依据合同中的相关协约进行妥善处理。这里尤其要注意铝合金门窗等项目的合同的改动。这类工程通常要求极高的专业集成度，通常情况下很难达到设计施工的专业化要求，市场使合作虎头蛇尾，不能够善始善终。现阶段，房地产公司的合同管理日趋标准化，以便取得更高的协定、签约效率，防止出现因合同内容不严谨、造价规定不明确甚至漏洞所带来的成本控制风险。以我司的A项目为例，重视合约体系管理，在ERP编制合约规划时，按三级六类编制控制科目，编制合同模板时，按以下类别各编制一种常规模板，建立标准化范本。

合约成本部将会同法务部、采购部、设计部、工程部等部门通过对现有合同文本进行共同商讨，特别是从B类至E类，这些合同约占项目中超80%以上的成本，编制B-E合同模板，在承包方式、计价原则、材料（设备）供应方式、付款方式、违约责任中进行重点考虑，提高管理的质量及效率，更有利地屏蔽系统性风险，减少纠纷和变更，发挥动态成本事前控制环节的威力。

4.施工过程管理阶段的动态成本管控

在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段，影响工程造价的可能性相对比较少，但是真正形成工程实体主要是变一阶段，若控制不好，会使目标成本失控。

合理控制工程变更，重视签证管理与索赔要求。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，很多变更主要由业主方引起。控制施工变更的关键在于业主方自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、审算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是对那种设计费用较高的设计，必须设计单位、业主方现场代表、监理公司、施工单位等现场核实，尽量减少合同外费用，发生签证时应做到先算帐后实施。对于施工单位索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。把好施工过程中部份专业工程及甲供材料设备的价格关。在公司专门的招标采购网站登记出招标及采购公告，每家符合资质要求的公司都可参加投标竞争，由公司招投标委员会根据报价的价格与质量选择适合本项目定位的性价比高的产品。

成本管理的事中控制主要在施工阶段，在这阶段中，工程施工历时长、工序多，建筑材料多样、材料价格变化甚至环境气候、政策等原因都使得可能遇到的情况复杂多变，各个环节的任何疏忽都可能带来成本的超支，因为，建立成本动态台帐与成本预警意识需贯穿整个工程的实施阶段，管理的重点是围绕成本动态台帐展开，每月进行总结，进行阶段性核对和调整，如出现计划成本与实际成本间的偏差，必须及时分析原因、采取措施进行优化控制或科目之间平衡，坚持过程跟踪、实施动态管控，确保目标成本的可控性。

5.竣工结算阶段的动态成本管控

工程结算的审查在成本管理体系中起着至关重要的作用，是否可以把工程的成本控制在目标成本范畴之内，需要再工程结算工作结束之后才能够体现，并且它是成本管理的关键环节。工程结算工作较为复杂繁琐，工程竣工结算资料要反应施工过程的每个细节。竣工结算的审核把关一般应从以下几方面入手：

（1）严格核对合同条款，防止重复计算及取费问题。

（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收记录是否齐全，是否按图施工。

（3）落实设计变更及经济签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及业主方的同意批准，并且严格查实经济签证，避免不合理签证和重复签证的出现。

（4）按图核实工程数量，严格执行定额子目，按规定和合同套取程序，计取各项费用。

（5）严格执行合同的单价及取价原则，禁止高套单价的情形出现。

（6）在结算审核中要严抓细抠，坚持按原则、合同、程序审核，控制工程造价。

（7）加强对结算审核工作的组织领导，精选业务水平高、有责任心的人员组成结算审核小组，进行结算审核工作。

在工程结算审核阶段之后需要对结算的结果进行分析和研究总结，只有将结果与预期目标进行对比，研究出差异的原因，总结出经验，及时对方案加以修正，才能为下一个项目的功能改进和成本节约发挥作用。

6.结语

现阶段房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业为了的生存，必须进行科学有效的成本管控，因此，房地产项目动态成本管控应运而生。基于此大背景，本文从设计阶段、招标合约阶段、施工过程管理阶段、竣工结算阶段四个方面论述了房地产项目动态成本管控的实施要点。如何科学合理控制成本、提高投资效益，在实践中不断的完善成本动态管理工作始终是房产企业中合约成本管理部门为核心的努力目标。

参考文献：

[1]孙艺键，黄如福，陈岱林，李宏男，刘刚.房地产动态成本管理系统的设计与开发[J].土木工程学报.2013（06）

[2]黎旭.房地产项目分析[J].清华大学学报.2014（06）

[3]盛磊，周著黄，吴水才，丁琪瑛，曾毅.房地产工程动态成本管控浅析[J].北京工业大学学报.2014（01）