浅谈我国土地评估市场的规范问题

浅谈我国土地评估市场的规范问题

李向农

杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司浙江杭州310000

摘要：房地产行业在我国经济发展的过程中，发挥着巨大的作用。现阶段，我国的土地在使用，出让以及出售等经济行为，都与土地评估密不可分。并且，在我国市场经济不断发展的形势下，土地评估还想发挥更加巨大作用，其发展的空间以及服务的范围也会越来越广。由于我国的土地评估市场缺乏统一管理等原因，产生的一些负面效应也日益呈现出来。本文结合目前土地评估行业的现状,分析了我国土地评估存在的问题,提出规范土地评估市场的对策和建议。

关键词：土地评估；市场；规范问题

前言

目前，土地使用权出让、土地转让、课税；企业合营、改制、上市、破产；房地产开发经营等经济行为,都离不开土地估价。虽然起步较晚，却已经取得令人目的成就。但经过近年的发展，全国各地土地评估中介机构如雨后春笋般发展起来，使我国的土地评估市场也存在不少问题。本文先简单探讨了我国土地评估行业存在的问题，并提出规范我国土地评估的可行建议和对策，希望能为我国土地评估行业有序、正常发展提供相关参考与借鉴。

1.我国土地评估市场的现状与出现的问题

1.1土地估价机构的从业人员整体素质偏低

在市场体制下，评估行业的执业水平不高必然冲击土地评估市场，一些地方原隶属于土地管理部门的土地评估机构，由于没有采取市场竞争和计划调控相结合的方法以及信息透明度不高及专业知识的欠缺，虽拥有多年的评估经验，但也无法使评估行业健康有序地竞争。且市场上的一些评估机构由于缺乏足够的土地估价师，现场勘察都不进行，直接根据周边的位置或网上的相关信息对土地进行草率评估，使得土地的最终评估质量受到了严重的影响。甚至一些评估机构为了获得非法利益，故意选择有利于客户的评估方法。中国土地估价师协会注册的评估机构，大部分是原隶属于行政部门，范围覆盖全国，但由于我国专业估价人才相对比较短缺，没有做到人员、财务、业务脱钩。以上种种情况，造成我国土地评估行业在整体上呈现出参差不齐的现状，评估人员素质较低，评估能力与评估质量不高。

1.2不诚信行为充斥市场，违背行业原则

目前有些土地管理部门的土地评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，其资质和营业执照已经多年不检，违背土地评估行业公正、公平，公开的原则，但是仍然在承揽土地评估业务。估价机构以口头或默示的方式，或者其他不诚信执业行为，在脱钩改制进入市场后为了自身的经济利益不择手段，完全不按照有关的规章制度办事，收费过低，超范围评估的现象，已经屡见不鲜。甚至于一些不诚信的评估中介机构，擅自跨行评估，还存在委托人事代理、在注册资金上弄虚作假的现象，这也就导致了上述从行业人员良莠不齐的问题。

1.3土地评估相关法律尚未完善

由于我国当前不断加快城市化进程，造成土地需求不断增长，使得人们十分看好土地评估的市场前景。然而，由于重视程度不够，缺乏评估风险意识，相当多的土地评估机构对土地抵押评估的风险视而不见，以为只要经过了法律和评估技术培训，只要不犯大错就能够安枕无忧。有些经营者为了自身的经济利益，完全无视规范和纪律，为评估市场造成了非常恶劣的影响，这些恶性就竞争的行为，严重的影响了市场交易的合理性与合法性。按照国家规定，我国政府是不能够对脱钩后的土地评估机构进行业务干预的，更不能够从中收取任好处。但是在实际的运行过程中，有些地方政府还是会收取很多费用，采取一种默认的态度，对土地出让进行垄断和限制。加之，国家关于土地评估的相关法律法规较为滞后，对涉事人员无法依章追究其责任，非常不利于土地评估行业的健康有序发展。

2.针对土地评估市场的规范问题提出相关对策

2.1提高行业整体从业水平，培养人才

我国的土地评估市场还处于发展的初级阶段，其各种规范还不够健全，因此，相关部门做好市场结构的调控和优化，是其得以顺利发展关键。执业机构、执业人员应该具备相应的土地评估资质，严格控制报告质量，客观性和科学性降低收费标准，这样才能保证执业质量，担负起社会赋予土地估价机构公信者的责任。对于土地估价师执管理方面，土地估价师资格实行注册登记制度,有效期暂;包为五年。获此资格者应于期满之前,到主管部门申请办理注册登记,否则资格将自行失效。取得土地估价师资格者,才可受聘于具有土地评估资格的合法机构,并在其中独立承担土地估价业务。对于从业人员的素质管理方面，要积极开展培训工作，促使工作人员充分理解土地估价理论、方法以及信息处理，完善其基本专业技能；在跟进一笔业务的时候必须安排两个以上（包含两个）的评估人员，并选取一人作为负责人，当业务价值量大的时候则应该有公司负责人的参与；对项目进行实地勘测的时候要有估价师亲临指导；评估方法及技术路线要集中所有评估师一同商议。

2.2加强土地估价机构的诚信建设,净化市场

在市场经济不断发展的形势下，我们的土地评估企业应该对资产价值的总体状况进行一个全面、客观的分析，这样才能够保障其经济行为的科学性与正确性。由于信息透明度不高及专业知识的欠缺，特别是对其他人的不信任,要真实客观地了解资产价值状况是非常困难的。估价机构以专业的角色将资产价值信息披露给需要者,很好地解决了这个问题。在这里，专业知识固然重要，但更重要的是估价者的第三者地位，具有可信任的条件。所以土地评估中介机构作为拥有土地评估专业知识的一方,必须以诚信为基础,不断地进行员工培训、知识创新、规范管理、积累经验,标准化服务,严格控制报告质量,改进和提高技术水平和服务质量,这样才能担负起社会赋予土地估价机构公信者的责任，倡导诚信执业理念。

2.3行政部门加强管理，公平竞争

在脱钩改制进入市场后发展经济，真实客观地了解资产价值状况，出台《评估法》，作为拥有土地评估专业知识的一方，对技术资料和相关信息严加保密，完善法律法规体系的建立。取消事业性土地评估机构是有利于市场良性发展的举措。有的机构为了获取更多的业务，对土地价格随意捏造，脱不掉昔日的衙门习气，这些行政机构的做法已经超出了自己的行政职权。要对行政部门加强管理，使其不得对土地评估机构的职业活动进行行政干预，土地评估人员要取得土地评估的执业资格，也不得为机构介绍客户。随着相关法律的颁布实施，土地评估中介机构专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估。根据相关规定，估价机构是可以进行知识创新、规范管理、积累经验，不断推动整个行业的可持续发展的。同时，要提高基层土地行政主管部门领导干部的思想意识，使评估工作走向法律化、规范化。

结语

综上所述，我国土地评估行业在社会经济快速发展的今天，巨大的挑战依然摆在面前，其是否健康有序地发展，直接关乎到我国城镇化建设进程，关乎到土地交易市场秩序。但是，其所在问题，我们还是应该以正确的态度去面对，去解决，对土地评估工作实行统一管理，促进土地评估行业的持续、健康、规范发展，解决土地评估行业的竞争问题，提高土地评估行业的执业水平。可以预见,随着市场经济体制的建立与完善,行业管理下的独立化和社会化将成为我国土地估价业的发展方向。

参考文献

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[2]孙凯旋,宫斌,孙华国.浅谈我国土地评估市场的规范问题[J].经营管理者,2015,(33):239.