加强金融危机新形势下房地产企业所得税监管的思考

加强金融危机新形势下房地产企业所得税监管的思考

涂启明

2008年以来，由美国次贷危机引发的全球金融危机，对我国实体经济的影响来势之凶、范围之广、影响之深、危害之大，出人意料，我国房地产业更不可能独善其身，受到了一定程度的影响。金融危机新形势下，税务部门对房地产行业企业所得税的有效监管本就相对滞后，如何应对危机，通过有效监管，引导房地产企业持续健康发展与依法纳税是一个必须着力破解的重大课题。

一、金融危机新形势下房地产企业偷逃所得税“面面观”

（一）隐瞒销售收入，偷逃所得税

目前，全国经济形势持续低迷，各房地产企业均异口同声地表示，企业受到了金融危机的重创，不仅销售量大幅下调，而且销售价格锐降，导致销售收入大减。借此名义，偷逃所得税手段各异，信心更足。具体表现在：（1）以关联关系转移利润。成立仍属于自己的房地产销售公司，将部分房款存到销售公司账上少开票作收入或推迟作收入，转移收入利润，少缴或推迟缴税。（2）价外收取代收费用。将不符合代收代缴规定的费用，另用自制凭证收取而不入账或挂往来账上，代收款项不计收入偷逃企业所得税。（3）银行拨付按揭款不及时入账。特意开设账外收入或挂在“短期借款”科目。（4）整体转让“楼花”，不做收入，偷逃税款。（5）部分享受所得税期间减免的房地产企业将减免期到期后取得的收入通过各种手段记入减免期内，违规享受减免，偷逃税款。

（二）隐瞒预售收入，偷逃所得税

一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自制凭证收取预收房款或定金，存入非基本账户或其他银行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆应税收入，偷逃所得税

将“视同销售收入”不作为应税收入，从而不主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如有的房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权；有的以完工房产抵付各种应付款项如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等；有的则以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产等等，不作或少记当期收入，瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

（四）违规核算成本，偷逃所得税

主要有三种情形：一是拆迁补偿费的问题。房地产企业组织拆迁工作一般有两种方式：一是委托有关单位拆迁，二是自行拆迁。第一种情况支付拆迁补偿费后可以由受托方开具发票。第二种情况下由于拆迁户很大部分是自然人，因此不能提供拆迁补偿费的发票，只能根据拆迁协议和收条入帐，导致此部分成本费用难以核实，成为少数房地产企业调节成本利润侵吞企业所得税的黑洞。二是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，单个的开发项目虽不大，但多数是分期滚动开发，这就使企业人为加大先期开发费用有机可乘。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本从而减少当期应纳税额。三是按工程的预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，有的企业工程尚未完工，即用以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则干脆按工程预算计算开发成本。由此带来的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

二、房地产企业所得税监管运行中存在的主要问题

（一）征管一线精细化管理力量不济，难以满足监管业务需要

1994年实行“分税制”以来，国税机关以管理增值税、消费税等流转税为主，对企业所得税及房地产业等特殊行业的税收政策相对陌生，缺乏管理经验，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保障。同时，对有限的一线征管力量而言，对照精细化管理要求，存在有明显的“力不从心”问题。

（二）现行国家税收征管体制不顺，难以形成综合监管合力

房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、房管、银行等与房地产比较密切的部门掌握着大量的信息，但往往各自为政，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理的水平尚处于较低层次。

（三）“征”、“管”、“查”互动机制运行低效，难以适应监管工作形势发展新变化

目前，就监管方而言，客观上，由于一线征管人力有限，均没有全面、深入地对金融危机给各房地产企业带来的影响进行扎实有效的调查摸底，对企业影响的幅度、力度、深度、广度等，都处在待定状态；主观上，受地方保护主义影响，存在有调查不主动，力度不够大等问题。由于管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查，调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析，造成“人云亦云”，不能及时发现房地产企业所得税征管中存在的问题。

三、对策建议

（一）在解放思想中统一思想，进一步提高对加强房地产企业所得税监管工作的思想认识

当前，金融危机正在肆虐着我国实体经济。温家宝总理说，应对金融危机，“信心比黄金更重要”。诚然，有“危”必定有“机”。如果一味地放大金融危机对我国实体经济的影响，而放松对企业所得税的监管是大错而特错的。越是强调共同应对金融危机，越应加强所得税监管工作，越要维护税法的严肃性和权威性，越要创优企业公平竞争的社会环境。笔者认为，就房地产企业而言，其所受影响比之于出口创汇企业要小得多，原因在于居房内需客观上并无太大影响，主要是中国人消费观念不同于西方，甚至部分人认为当前正是投资房产的最佳时机，加之我国政府相继推出了鼓励投资房地产等产业的一系新政，积极的正面效应正在形成。因此，我们应正确审视当前的房地产业发展大势，不可谈危机而色变，更不可因当前经济形势不好而放松对房地产企业所得税的监管，力求开启房地产企业所得税征缴工作新征程。

（二）建立由政府牵头建立联席会议制度，形成涉税信息传递的协作机制

每个月，应在规定的时间通过互联网邮箱互相传递固定格式的规定内容，通报情况，反馈信息。每季度应召开一次有招商、国土、房管、建委、规划、财政、国税、地税等部门参加的联席会议以研究对策，点评各部门信息传递工作的情况。搭建一个“分线管理、相互依托、数据规范、信息共享”的房地产企业的综合信息交流平台。

（三）健全规范统一的监管长效机制

利用征收管理台账来加强管理的要点在于：一是针对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等设计专门的表格，由企业每个月报国税部门备查。二在各部门传递的信息和企业报送资料的基础上通过台账尽可能全面和及时反映企业的情况，加强所得税的征管。

（四）切实加强一线征管人员队伍建设

房地产企业所得税已成为国税新办企业所得税重要组成部分，急需既有精通房地产业务，又能熟悉相关税收政策的高素质专职税务人员来管理。有针对性地开展好房地产业所得税政策及相关财务核算知识的专项学习和培训，是实施精细化管理的基础。

（五）进一步加大相关税法政策执行力度

一是进行数据指标分析，强化专项纳税评估。要迅速组织力量，对金融危机形势下的各房地产企业进行普查，并充分利用纳税人的各种纳税申报资料、财务会计报表，结合日常管理中掌握的纳税人纳税信用度，按季度依照纳税评估的操作规程，利用数据指标和科学方法，从收入、成本费用等方面评估、分析、判断开发企业履行纳税义务的程度。特别要对主营业务收入、预收账款、工程成本等进行重点评估，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞漏洞，从而达到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的风险和保护干部的根本目的。二是加大稽查力度，规范税收秩序。要加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项、以低价销售给内部职工等作为重点检查对象，对查实偷税的，要严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收，对企业的核定征收应从项目开始到销售终结执行到底。三是规范企业所得税税前扣除，加强成本费用的管理。在日常征管过程中，税务机关要明确开发产品的成本核算对象，以防止企业随意在各成本核算对象间进行调节；要加强对企业实际发生的成本、费用的核算，按照财务会计制度和税收政策的规定，严格区分期间费用和开发产品成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本，要按各个成本对象占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，分别计入相应的成本对象。按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

（六）加强对银行账户和关联方信息监控

规定房地产企业只能设立唯一的预收房款和销售收入的银行账号，争取银行部门的合作，对设立的收入账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查和账务检查等方式，及时掌握投资方、销售公司和其他关联方的相关情况，了解关联企业之间的业务往来，看其收入、费用的划分是否合理合法，保证预收房款和销售信息真实准确，确保税款及时入库。