房地产住宅项目设计的管理要点

房地产住宅项目设计的管理要点

宋云鹏

天津方标世纪规划建筑设计有限公司天津市300221

摘要：随着我国经济的迅速发展，社会主义市场也在发生转变，全国房地产行业得到了飞速发展，建筑工程的数量不断增加，社会各界对建筑工程的质量要求也逐渐提高。文章主要探讨房地产住宅项目设计的管理要点，以期为房地产住宅项目建设提供最佳的管理方式。

关键词：房地产；住宅项目；设计；管理要点；管理方式

引言

目前，我国正处于社会和经济转型的重要时期，在新时代背景下我国城市化建设也在不断发展，中国城市面临着较大的问题。由于目前我国正处于发展中国家，就市场经济而言城市发展发挥着极其重要。只有加强城市住宅质量监控，才能够推动房地产住宅项目建设得到更好的发展。

1明确项目设计要求

房地产设计是将住宅项目的设计要求转化为设计方案，在设计方案中体现出甲方的设计思路与相关要求，而设计管理部门在此时应发挥自身的职能，整合资源，编制任务书，明确设计目标与设计方向，以此保障房屋建筑项目设计管理质量。

1.1前期阶段的设计要求

设计管理部门需要在住宅建筑项目设计前，做好规划设计的准备工作，如用地指标、区域、地址地形、环境条件以及土地价值等方面的综合分析。其次，项目设计管理人员应充分了解当地地产市场行情，如客户购房的意向分析、周边楼盘的价值升降趋势、产品竞争力、盈利模式等。住宅项目方案设计过程中的方案设计任务书编制需要充分考虑到地产公司对产品总体定位、营销针对客户需求分析、政府相关部门意见、成本控制要求、项目场地勘查数据资料等，作为住宅项目设计前期条件。

1.2设计阶段要求

目前住宅项目设计阶段主要分为三个阶段：①方案设计阶段，方案设计作为前端设计管理重要内容，主要包括前端投资测算、项目整体规划、产品定位、成本控制、政府报批阶段相关职能部门的反馈意见等要求。②初步设计阶段，初步设计作为方案设计的深化阶段，包括外立面材料选择、建筑部品部件尺寸确定、设备选型，电梯品牌确定，工程造价预算书等要求。③施工图设计阶段，施工图设计作为整个工程施工阶段的指导图纸，属于后端施工阶段重点设计管理内容，直接影响到设计变更量及成本控制。主要包括基坑围护、建筑工程构造做法、节能计算、大样节点，各类专项设计等要求。在这三个设计阶段对设计管理都提出不同的要求，前端设计的投资营销规划综合条件考虑到后端项目建造实施过程中的成本考虑，是从综合到细节的设计管理要求。

2明确设计要求，选择合适设计伙伴

2.1明确设计要求

房地产设计管理部门应该将产品要求转化为设计语言，在设计前期，应该加强规划用地指标，分析地域的价值，对周边的竞争楼盘进行深入分析。设计任务书需要纳入企业领导层的规划意见，营销部门的产品定位、物业、客户的意见等，预算部门还应该提供相应的勘测报告。在施工图纸设计阶段，设计任务书应该按照之前的设计成果，报批工作中的反馈意见，预算部门也应该加强成本预算控制。在项目设计的不同阶段，设计任务书的重点也不同，例如：设计前期重点是政府规划，设计后期重点在于各类报批意见、成本控制等。若是在设计环节某个部门未能参与，那么后期的评审工作也难以发挥出针对性效果。

2.2选择合适的伙伴

设计方案与实际成本、价值有着密切的关系，就房地产住宅项目而言，一些大型项目在进行项目设计工作时，应该先咨询知名设计单位，依据知名设计单位对设计方案的建议，对设计方案进行整体规划，筛选有用的建议，实现对设计方案的创新，虽说会增加此阶段的成本，但是对建筑的整个建设过程却很有利。在实际工作中，选择合适的设计伙伴极其重要，咨询相应的设计单位之后，房地产企业应该选择最佳的合作伙伴，先探讨设计思路接着敲定基本方案，以便在后续施工过程中，能够根据实际需求制作出最佳的设计方案。在项目设计阶段，相关部门首先应该开展市场调查，明确市场需求，精心策划调查结果，将设计概念和市场发展需求相结合，借助招标的方式，选择资质、专业技能合格的设计单位，进而确保设计方案的高质量。同时在不同的设计阶段，需要积极采取各类设计方案，为房地产住宅项目工作提供帮助。在操作过程中相关人员还应该充分发挥带头作用，协调各部门之间的关系，充分调动工作人员的积极性，全面提升建筑建设质量。

3设计全过程控制管理

3.1日常管理

在住宅项目设计中，相关的管理人员需要强化设计跟踪与指导工作，借助不同方式，以多种方法解决多种复杂问题。在房地产住宅项目设计管理中经常会遇到特别复杂的问题，此时应加强设计与管理工作人员之间的沟通与交流，通过设计技术人员与管理工作人员之间的配合，对其中存在的特殊问题进行针对性的探究，对设计问题加以细致分析，相关的住宅项目设计管理应将其中的问题及时上报，找出问题的改善策略。组织相关设计管理人员开展汇报会，共同商讨并汇报住宅项目设计的研究进度与研究成果，并针对住宅项目设计中遇到的难点展开讨论，希望可以通过更高专业的技术人员分析，得到问题的解决路径，以保障住宅项目设计工作的顺利开展。

3.2关键节点控制

住宅项目设计管理中有三大关键节点：①方案报审完成，快速进行建筑方案设计，与规划相关部门开展报审工作，从公司正式拿地到完成方案批复要求2~3个月时间完成方案阶段报审工作，该节点的有效完成对公司成熟设计管理体制及标准化设计建立都提出较高的要求。②展示区开放，展示区开放要求3~4个月完成，展示区设计从概念方案开始需要考虑展示区范围、售楼中心、样板房、景观三大设计，设计时间与项目整体方案设计同步，该节点对设计管理，营销策划、招标采购三个部门的综合能力都有很大的考验。③项目首次开盘，住宅项目首次开盘时间直接影响到公司资金的运转情况，首开时间要求不超过6个月，施工图设计完成要求不超过50d，施工图设计的完成到建筑工程规划许可证取得要求不超过60d，该节点完成的关键是建筑工程规划许可证取得及建筑主体施工完成达到预售条件。这三个节点是有序的进行也是相互穿插的完成，对设计管理人员的综合管理及解决问题的能力要求较高。

3.3结果审核

设计结果审核是将设计意图图纸化，设计审核属于房地产住宅项目设计管理的最后环节，此阶段的成败直接决定着后期设计方案的变更、工程签证数量，因此，房地产企业需要高度重视此阶段的工作。根据设计方案、设计图纸的大小，提前2~3d将设计方案下发到评审部门，促使评审人员能够了解设计方案，进而提升评审效率。评审过程中还应该提升各部门的参与度，同时还应该邀请有关专家的参与，确保评审机制的有效性。评审部门需要严格开展评审工作，提升各部门的重视程度，以便为后期的设计工作奠定基础。

结语

综上所述，加强房地产住宅项目设计管理要点，能够全面推动住宅项目设计的发展，同时为我国房地产行业的发展奠定了基础，只有加强设计阶段的管理工作，才能够为建筑后续建设提升保障。同时设计阶段的管理也是建筑建设质量的关键点，相关工作人员落实住宅项目设计管理要点，以全面推动我国建筑行业的稳定发展。

参考文献：

[1]李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报，2013，30（2）：174-179.

[2]王严.关于房地产项目的规划设计要点与管理研究[J].建筑设计管理，2013，30（6）：1141-1143.