关于对土地租金征缴的几点思考

关于对土地租金征缴的几点思考

屈庆亮

郓城县自然资源和规划局山东菏泽274700

摘要：土地租金征收主要采用的是年租金征收的方式，这样的方式避免了土地资产增值方面产生的流失，满足土地集约与高效利用的基本要求。随着城市化进程的演进，土地使用制度也在不断改革。合理配置土地资源，能够彰显土地资产的价值，财政收入增加并有助于城市建设进程的加快。如何站在公平与效率的前提下完成对土地租金征收是本次研究重点。

关键词：土地租金；租金征缴；问题；措施

1土地租金征收面临的问题

1.1效率方面存在的问题

土地租金征收效率方面所产生的问题，可以具体划分为三个方面：第一，征收渠道不畅。虽然已经在办法出台之后针对性的做出探索，努力拓展渠道，但在具体实践操作过程中，办法当中规定的标准落实并不全面，用地单位对土地租金认识不全，可交可不交的错误思想与拖延的方式，致使租金征收难度较大；第二，征收对象不广，开展土地年租金征收时，征收对象多是登记在册的土地，将一定数量的未登记土地隔绝在征收总范围之外，造成征收数额与实际土地使用不符，征收效率十分有限；第三，催促效果不理想。土地年租金征收方面，对于未按照协议要求以及未能及时缴纳年租金的用户，自然资源和规划部门催促效果有限，多部门联合机制并未建立，无法协同与联动，效率方面存在问题。

1.2公平方面存在的问题

效率方面的土地租金征收问题分析完成后，对公平方面的问题归纳总结：其一，新增土地使用证未办理。土地年租金的缴纳单位，都是已经登记以及具备土地证书的单位。但存在很大一部分的无土地使用证的状况，同时已经征地但由于种种原因未及时供应的土地，无法提供土地使用证与产权归属，这一类被归纳到土地租金征收的范围之外，存在征收不公现象；其二，部分单位缴纳不够积极。部分单位并不重视土地有偿使用制度，主观意识上不够重视，不积极缴纳年租金，同时对办理相关的手续拖延现象明显，造成同一类的土地使用成本发生变化，影响征收公平；其三，土地未发证存量大。受到历史成因以及权源资料的影响，土地使用证无法及时发放，这一部分也就成为征收的空区，成为一部分并未涵盖在征收范围内的领域。

1.3城市经济欠发达，地租征缴困难

目前城市经济落后，下岗职工多，不论是市属企业还是个体工商户，都因地方经济落后，导致了企业生产经营不景气，个体工商户经商不赚钱的不良局面。加之，生产经营者税费负担较重，自然资源和规划部门对征缴土地租金宣传力度不够，在收缴土地租金时,遇到阻力很大，说情者较多，给具体征缴土地租金的工作人员带来很多麻烦，不收缴土地租金，属于土地渎职行为，收缴土地租金，用地户特别是个体工商户又无力支付，使工作人员左右为难。

1.4土地管理法律法规不健全，使地租征收工作难以做到有章可循

虽然我国已相继颁布了《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列土地法律、法规，但规定比较原则，缺乏操作性。例如，城乡结合部和城区插花地，不少农户住宅用地是集体土地，这些土地虽已列人城市建设规划范围，但政府尚未征用为国有土地。随着城区的扩展，有些农户将自己的房尾擅自开设店铺或出租房屋以牟其利。按法律规定,集体土地不能直接进人级土地市场，所以管之无章可循，不管又势必造成国有土地资产的流失。还有工商部门出租市场摊位;商业部门向职工出租本单位的柜台;在农村，有的单位或个人在村边路旁开店经商等等，这些要不要纳人土地市场管理范畴?要不要收取土地租金?由于相关法律法规未明确规定，所以给土地租金征收带来了许多麻烦。如果收，则没有法律依据，如果不收，则造成国土资产流失，致使基层工作人员无所适从。土地收益分配调节政策的不完善，实行的以块为主，分级设置土地管理机构的体制，实际上是放弃了中央对地方政府制约的权力，致使自然资源和规划部门受制于当地政府，土地租金征收难以到位，有的领导为用地户说情，减免土地租金的行为时有发生，致使基本国策难以贯彻落实，国家资产严重流失，地方政府领导违法也难以查处。

2土地租金征收具体建议

2.1增强3个意识，树立3个新观念

增强商品意识，彻底破除计划经济体制下长期形成的土地是特殊国有资产，可以无偿使用的旧观念，树立市场经济条件下国有土地也是商品，应该有偿使用的新观念;二是增强法律意识，彻底破除土地有偿使用是软约束，费用可缴可不缴、可多缴可少缴以及谁缴谁吃亏的思想，树立土地政策法规是维护国家基本国策的重要政策法规，必须严肃执行;三是要增强责任意识，彻底破除实行土地有偿使用是政府的事、领导的事和自然资源和规划部门的事的模糊认识，树立土地有偿使用取之于民、用之于民，做好这项工作需要全社会齐抓共管，每个公民都有责任的新观念。通过解决好这些思想认识问题，为搞好地租征缴工作打下坚实的思想基础和群众基础。

2.2要明确地租征缴范围、对象和标准，全面落实征缴地租任务

征缴土地租金的范围，主要是以下4类用地:1)以划拨方式取得土地使用权的工、商等各类企业用地;2)党政机关、行政事业单位、教育、卫生系统、公益事业单位等划拨方式取得土地使用权的用地，改变用途作为经营性用地的;3)居民以盈利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地改变用途作为商业服务店铺用地及其他经营性用地的;4)其他按有关政策规定应缴纳土地租金的用地。按照当地省规定的标准，结合城市的实际情况，同时考虑到各个方面的承受能力，确定土地租金执行年出让金标准。对城市内招商引资项目、市直改制企业、个体户实行优惠价征收，其中商业用地按现行土地年出让金的30%征收，工业和其他用地按现行出让金标准的20%征收。土地年租金标准一年一调整。

2.3要广泛深入开展宣传工作，创造一个有利于地租征缴的良好舆论环境

自然资源和规划部门要加强与当地新闻单位的联系，充分利用各种宣传形式和途径，广泛宣传深化土地使用制度改革，开展地租征缴工作的重要意义，使广大干部群众普遍提高土地资产国有意识，增强土地有偿使用观念。要认真编写好开展地租征缴工作宣传提纲，边工作、边宣传，把宣传工作做实、做细，增强每个征缴对象依法缴纳土地租金的积极性和自觉性。同时，还要注意抓好地租征缴工作中的正反典型，对主动纳租、积极支持地租征缴工作的单位和个人，要及时进行表彰;对抗租不交的“钉子户”，要公开曝光，并运用法律手段强制征缴。还要对一些案例跟踪报道，扩大社会影响。

2.4要加强队伍建设，充分发挥地租征收部门的职能作用

各级地租征收处作为地租征缴工作的主要部门,要重点抓好地租征收队伍建设。要建立征收地租的奖惩责任制，层层落实任务。建立征收人员工作制度，不断完善和规范征收工作。聘请社会义务监督员，公开接受社会各界对地租征缴工作的监督，对征收工作中出现的各种不正之风，要坚决纠正，严肃处理，树立良好的社会形象。要坚持从基础工作抓起，抓实抓好征收人员的业务学习和法律培训，不断提高整体素质，建立一支严格执法、高效廉洁的地租征收队伍，为开展好地租征缴工作提供保障。

结语

虽然目前在土地租金征收管理方面问题还比较突出，但如果能综合考虑土地新政改革和实际情况，从收支监督管理方面多下功夫，对土地租金征收面临的问题与对策进行分析，站在公平与效率的视角下去探索征收策略。效率上，优化土地资源的配置，将资产收益应收尽收。公平上，依据法律法规与制定标准执行，提高公信力与执行力，保证征收公平。

参考文献

[1]李岩.国有土地租金制度的问题与对策――以17省市地方立法为样本的考察[J].东北大学学报（社会科学版），2013，10（05）：524-529.

[2]陈艳.可持续推进土地年租金征收[J].中国地产市场，2013，10（10）：140-141.