老旧房屋维修管理和改造

老旧房屋维修管理和改造

冀武

关键词：老旧房屋；维修管理；改造

引言

受上世纪80-90年代建筑条件和技术的影响，城市很多老旧房屋建筑自身存在诸多问题，并且随着时间的推移，这些问题日渐凸显，甚至严重威胁到用户的安全和城市的整体规划，因此城市老旧房屋综合改造提上了议事日程。

1房屋维修工程分类

1.1检修

检修，就是根据房屋建筑的用户报修与设备检查，对房屋建筑工程的结构进行简单的维修，其目的是保证房屋建筑的使用功能可以正常的发挥。检修的主要特点是比较零散、简单、时间紧迫。一般是用于房屋建筑中的屋面出现小面积渗漏问题、门窗修护、落水管修补等方面的修理中。

1.2综合维修

对于房屋建筑工程的一般病害加以修复就是综合维修。在综合维修中，其目的就是消除隐患、整治病害，对存在破损的地方，按照原本的样子将其进行维修。使用综合维修，其具有维修地点集中、工程量大、计划性强、项目复杂的特点。采用这种维修方式，比较常用于房屋的墙体局部拆砌、梁柱损坏或者是局部加固等方面。

1.3大修

大修就是需要读房屋建筑的主体结构或者设备进行更换，其主要的任务就是恢复功能、根治病害，从而使得房屋建筑的使用寿命得以延长。采用大修方式的工程，一般比较适合用于建筑结构损坏严重，但是没有倒塌危险，能够继续使用的房屋工程中，或者是由于居住条件的改善而需要对房屋的局部加以改造，对房屋建筑的主体结构采用全面抗震的措施来进行加固。

2老旧房屋维修管理和改造的对策

2.1加固施工前的准备工作

在对房建建筑结构进行加固改造时，要择优选择改造加固方案。首先对房屋建筑和周围环境进行系统实地考察，根据施工单位设备及技术资源情况，设计人员制定施工方案，保证施工方案具有可操作性和可靠性。在制定设计方案时，根据工程造价人员、施工技术人员及项目负责人的建议，并参考以往类似工程经验，对房屋建筑加固改造施工中容易产生的突发事件及常见问题，制定对策，以防止产生安全隐患。对原建筑开展综合分析，重点分析其使用寿命、结构稳定性、技术要求、工程造价等，结合施工现场实际情况，编制科学合理的加固改造方案。施工前，准备齐全原房屋建筑的施工图及设计图等资料，检测原房屋建筑结构，寻找其问题所在，根据检测结果及设计结构确定最终的加固方案。同时，施工技术人员针对工程施工技术。施工中的注意事项、施工中的重点难点、安全措施等方面对施工人员进行技术交底。

2.2旧房屋维修和检查的要点

其一，要建立高度重视旧房屋检修工作的意识，对旧房屋的检查要做到认真、细致和准确。其二，旧房屋检查时对木结构的易腐烂部位、金属构件的易锈蚀部位要加强检验。其三，严禁在维修和检查过程中对旧建筑形成破坏。其四，对于旧房屋建筑结构，屋面和装饰层要重点做好检查和维修。其五，区别对待各类型旧建筑，展开有针对性的检修工作，砖木结构的旧建筑的检修年限为12-15年；砖混结构的旧建筑检修年限为15-20年；钢筋砼结构的旧建筑为20-25年。其六，要确保旧房屋维修和检查的质量，保证旧建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

2.3改造技术方法与施工

房屋改造技术的方法基本有如下几种供探索：挑、跨、包、镶、贴、帮、靠、套、嵌。挑：用挑梁、悬臂梁、牛腿等构件，挑出相应的长度支撑上部结构。跨：用简支梁、连续梁跨过原有的建筑物或构筑物等，行成承重结构支撑上部结构。包：用钢筋混凝土或钢结构等材料，将原构件包围，增加其原构件的强度和刚度。镶：沿原墙或柱镶砌，与原结构连接成整体，支撑新增上部构件。贴：由于原建筑构件的强度、刚度有所下降，无法再支撑上部结构。采用与原墙体相同的材料，进行贴砌，与原构件紧密拉结，形成整体。帮：在原梁、墙单面侧壁，用砼或钢结构帮一条简支、或连续梁，加强原结构的强度、刚度，支撑上部构件。靠：利用依附原结构帮助支撑较轻的构件。套：是用钢筋混凝土或钢结构，将原建筑物围、包、套在里面。嵌：在上部结构与下部结构、墙与墙中间嵌固梁或柱。

2.4房屋建筑结构加固施工技术

2.4.1增大截面加固技术

从字面上进行理解，增大截面加固技术就是通过增加截面面积的方式去进行房屋建筑结构的加固，一般情况下，都是在房屋建筑结构的外部增设一层混凝土，从而起到加大截面面积的效果，这就可以有效的提升建筑结构的荷载能力。增大截面加固技术也是我国传统建筑结构加固技术的重要方法之一，它对技术的要求相对较低，施工工艺也相对比较简单，所以被运用在各类混凝土结构的加固工作中，但增大截面加固技术的工作量较大，而且其加固过程往往需要一个较长的时间，对于需要起到快速加固效果的房屋进行浇筑时不太适合使用。

2.4.2混凝土裂缝修补技术

从整体方面上来考虑，我国属于世界人口大国，人口密集度非常高，这就决定了我国房屋建筑需要量大的这一特性，而对于部分年代久远的房屋建筑来说，其建筑结构的稳定性和强度都有所下降，为了更好保障人们的财产生命安全，则必须对其进行必要的建筑结构加固，使其刚度、强度都符合房屋建设标准。混凝土裂缝是建筑结构中的常见问题，需要应用压力注胶修补技术，及时进行加固改造，避免裂缝程度的进一步增加。混凝土裂缝的修补包括表面修补和内部修补，在混凝土裂缝的表面修补当中，主要应用粘碳纤维复合材料进行裂缝的处理，而内部修补则是应用结构胶，将裂缝粘合起来，进而提高建筑结构的稳定性，同时具有防水的效果，避免混凝土受到侵蚀而产生损坏。

结束语

总之，建筑的维修管理和改造的目的是为了有效修复旧建筑的缺陷和损伤，，所以，在实际的施工过程中，应当根据建筑的实际损坏情况，采用合理的改造措施，将改造工作切实落实到实处，为建筑的加固改造提供重要的参考价值，进而选择合适的加固改造技术，提高建筑的加固效果，维护其使用功能，为居民安全、舒适的生活提供保障。

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