探讨建筑经济和住宅的产业化问题

探讨建筑经济和住宅的产业化问题

龚颖

深圳市同济人建筑设计有限公司518000

摘要：我们所说的住宅产业化有些类似于工业化流程，就是对住宅的生产及用户的供应等实现工业化，工业化流程是一个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在建筑行业中，住宅产业化指的就是住宅生产、供应等的工业化。换句话说，工业化流程就相当于流水线生产，这一系统实现的关键就是“制作模型”，因此住宅成品的标准化就代表了住宅产业化。

关键词：建筑经济；住宅产业化

引言：建筑经济是建设领域内关于建设项目的经济方面的预测、决策、实施、分析、评估等活动，建筑经济为一专门学科，其相关问题管理的优劣影响到一项建设进行的顺利与否。住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

一、如何实施住宅产业化

在住宅产业化概念提出伊始，住宅领域产业化是其全部含义，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于此，住宅产业化所包含的要素包括以下两点。

1.1住宅建筑工业化

住宅工业化要深层次聚合资本、技术和劳动力，提供一套完整的产品和服务。在这方面，我国目前的住宅部品仍处于比较低的水平，系列化、规模化生产体系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。近年来，住宅销售后的物业管理、环境配套设施等问题成为焦点，这其实就是住宅工业化体系不完善的标志，在整个建筑经济体系中是硬伤。

1.2建筑标准化

住宅建筑标准化主要是从建筑结构形式层面上说的，就目前的住宅建筑来看，小区户型的单元化格局已经成为一种标志，不同开发商根据自身产品定位、建筑工程成本利用率等因素，进行最合适户型结构的开发，从而实现设计、施工、销售、物业一体化的经营结构，在一套成熟的建筑结构模板下进行项目开发，在土地面积、居住环境、建造成本、管理成效等方面进行最优化的调整，从而实现一定程度上的标准化运作，这样不管是设计周期、建造材料损耗还是业主入住后的长期维护都能够实现标准化。

1.3现代化的住宅产业

现代化住宅产业要求住宅产业利用先进科技完成住宅建筑设计上的标准化和生产制造上的工业化，集中体现在新技术、新材料、新工艺和新设备的推广应用，是住宅产业化发展的更高阶段。

二、目前住宅产业化存在的主要问题

2.1市场态度不够强硬

由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较懵懂，对于高科技住宅的认可度不够，同时住宅周边环境配套，后期物业管理方面提出的要求也很少，往往针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住后以上的硬性需求仍然存在，导致入住后的诸多不满。

2.2危机意识不足

在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，直至建筑风格和后期管理，开发商都起到决策作用。而经历了房价的高速攀升后，对于建筑品质的追求在很多开发商心目中已并不放在第一位。只要能中标地块就不会没有利润的楼市观点也影响着住宅产业化的进程，从利益追求的角度说，目前的行业氛围尚不能给相关企业带来危机意识。产业化竞争的格局并没有形成。

2.3地方主管部门和开发商对住宅产业化缺乏认识

地方各级主管部门的认识不到位，宣传力度和推动工作的力度不够，制定的有关政策措施不得力，是住宅产业化这项工作开展得比较落后的主要原因。

2.4科技贡献率不高

科研部门投入大量的人力、物力、财力去搞研究，出来的成果却常常束之高阁，没有及时转换成生产力，来推动住宅产业的发展。即使转化，由于种种原因，其市场覆盖面小，产业化程度低。开发建设企业也缺乏主动去吸纳新技术的积极性，更缺乏将新技术应用后的信息及时反馈给科研单位的主动性。

三、住宅产业化问题的对策

3.1房产企业规划设计能力的提升

规划设计环节在住宅开发建设当中占有举足轻重的位置，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因，一方面是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，导致住宅产品设计与客户需求、部品制造、现场建造和售后服务的产品全寿命过程相脱节，设计周期长且质量低，变更签证比例居高不下。另一方面，不同房地产企业的要求不同，设计院本身较难实现住宅设计标准化，住宅产业化程度必然受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。

3.2整合资源以提高专业化水平

作为住宅产业的最终商品，商品住宅的标准化依旧是住宅产业化首先要提到的，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业，从而形成产业链条。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成住宅开发建设的整个流程。随着整个房地产行业的发展，社会专业化分工越来越细，房地产企业着重加强产业链的集成管理优势已是大势所趋，这样才能培养并保留最具竞争优势的核心能力，而将其他功能借助于整合外部最优秀的资源予以实现。

3.3精装修住宅模式的推广

精装修住宅的概念直到近两年才在房产市场中出现，尽管宣传不断，推行起来仍困难重重，但欣慰的是随着政府政策的鼓励和市场认可度的逐渐提高，精装修住宅的上升势头依旧值得期待。在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，这一现象背后的弊端也是层出不穷，一个装修过程所带来的物资浪费十分严重，建筑垃圾的形成也极为明显。

3.4提高住宅产业的科技含量

住宅产业化的核心目标是提高住宅性能。全国各地的大专院校、科研、设计单位要利用自己的科研、技术优势，加强住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系、住宅性能认定体系以及建筑节能、节水、节地、环保、住宅一次装修到位等经济、政策、技术的研究，鼓励和引导住宅新型建材、住宅部品和成套技术的开发，推进技术创新和成套技术集成的应用，使科技转化为实际生产力，更好促进住宅产业化的发展。

结束语：住宅产业化是住宅建设先进生产力的代表，在住宅有效供给方面有着重要意义，而就建筑经济的可持续发展来看，资源的合理利用也是唯一出路。因此我们要转而向高科技、低能耗、低污染、高效能的产业化方向，这是建筑经济长期发展至关重要的方面。

参考文献

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[2]娄乃琳.中国住宅性能认定制度的实施与发展[J].智能建筑与城市信息，2011（01）.

[3]梁留科，曹新向，张明亮.住宅产业化有关问题的讨论[J].河南大学学报（自然科学版），2010（04）