研究房产面积测绘相关问题及解决对策

研究房产面积测绘相关问题及解决对策

魏志强

保山泰龙（集团）实业有限公司678000

摘要：随着城市化进程的加快，建筑业得到了蓬勃的发展，大量的房屋兴建起来，由此需要对房屋的实际使用状况进行科学的管理。房产测绘就是对房屋的权属、位置、面积以及使用状况等相关信息，通过现代化的仪器测量得出精确的数据信息，为房地产管理部门提供可靠的依据。在房产测绘的过程中，会受到很多因素的制约而影响到测绘的质量，从而为房产管理带来困难。由此需要提高房产测绘质量，为房产管理提供详细的信息资料。本文主要对房产面积测绘中的相关问题和解决对策进行了分析。

关键词：房产面积测绘；解决对策；房屋面积

随着人们对于居住环境要求的不断提高，房产面积测量行业也实现了快速的发展。房屋面积的测绘工作和结果将会对购房者的经济利益造成直接的影响。房产面积测绘工作的全过程都应符合相关的规定，提高测绘结果的科学性和客观性，从而为房产产籍和产权管理单位处理土地使用权和房屋所有权纠纷提供科学合理的依据。

一、房屋面积测绘的相关问题

1）外墙测绘点为房屋内部的地平面之上的1.00m左右，房屋的各个侧墙要进行两次以上的独立测量，从而为测量结果的复核提供方便。测量时应使用手持测绘设备，对测量所得数据做四舍五入处理，保留两位小数。

2）能够进行面积测绘的房屋要满足以下条件，包括房屋层高在2.20m以上，从而保证人们的正常生活和生产活动；结构稳固，建筑物能够永久存在；有围护结构；有上盖。

3）整套房屋的层高是指房屋上下两楼面之间，或者地面与楼面之间，或屋顶至地面之间的垂直距离，屋顶平台与楼面之间的高度也属房屋的层高，但是平台和房屋顶面的隔热层厚度都不应计算在层高之内；对于斜面的屋顶来说，如果房屋是瓦顶结构，则为地面至搁瓦的木板上2.20m之间的距离；如果房屋是混合结构，则为地面至屋顶上2.05m之间的距离。

4）对于在《房产测量规范》颁布实施以前，已经完成测绘，并认定了房屋面积的建筑，如果存在任何异议并有复核要求的，在复核时要执行原测绘规范。

5）在计算房屋面积时，建筑面积的基本计算原则为《房产测量规范》中第八条关于房屋面积测绘的规定。

6）公用共有面积的分摊和处理方法，以及公用建筑部分的分摊方式应参考《房产测量规范》中附录B的相关规定。

二、房产面积测绘相关问题的解决对策

1.墙面突出部分的面积计算方式

在高层建筑的施工中，通常会因结构的需要而在下面建设一段独立的且与墙体连接的承重柱，在有承重柱的建筑测绘中，我国目前主要的测绘方法为：不管柱子占用多大的面积，都要计入该柱所在房屋内的建筑面积之中，这说明承重柱的面积也要分摊其他各项公用面积。这种计算方法存在一定的弊端，如承重结构的建筑目的在于满足整个建筑物的设计要求，而并非由一户所有。根据国际通用的《房产测量规范》中的相关规定，房屋的建筑面积包括套内阳台的建筑面积、套内墙体面积和套内使用面积三个部分所组成。因此，这种将承重柱计算为房屋面积的测绘计算方式是不合理的，应将其作为公摊面积计算。

2.伸缩缝的测绘

《房产测量规范》中对于伸缩缝的规定为：如果有伸缩缝的房屋与室内直接连通，则伸缩缝可以视为建筑面积。对于这一规定，通常存在两种认识：一种观点认为，只要伸缩缝与房屋室内相互连通，则可以将伸缩缝视为房屋的建筑面积，而不必考虑伸缩缝的宽度。另一种观点认为，只要伸缩缝与房屋室内相互连接，则可将伸缩缝的通行部分计算为房屋面积，其余部分不计算在内。通常伸缩缝的面积与整个建筑物的面积相比是较小的，如果只单独计算伸缩缝的通行部分，其计算范围也只是门口面积较小的一部分，由于面积较小，通常无法十分准确地计算其大小，且计算方法十分繁琐。因此，如果伸缩缝是通行的，在计算时要全部算入房屋面积，虽然有人认为伸缩缝除通行部分以外都是没有用的，但其余部分也都具有伸缩缝的相应功能，因而应计算在内。

3.复式结构的面积计算

房屋的层数指房屋的地面与楼板之间所划定的层数。有些测绘将复式结构中的上层作为自然层数，这种测绘方式引起了一些探讨：这种计算方式将会扩大管道井、垃圾道、电梯井以及户外楼梯的面积，这也会增大复式结构房屋所有者的公共分摊部分的面积，这种因结构而导致的垃圾道、梯间等面积的无形扩大的计算方式不十分合理。

随着我国建筑设计技术的发展和经济水平的提高，城市建筑也在结构和形式方面有所创新，更加注重建筑物的新颖、美观和独特，因此，建筑商为满足人们对于美观的需要，设计出了越来越多的复式斜屋顶建筑，这也增加了房屋面积测绘的难度。斜顶房屋面积的测绘方法为：斜顶结构的房屋面积为屋顶高度的2.2m以上部分的外围水平投影面积总和。斜顶房屋至天面或屋顶上有另一个可供居住或贮藏物品的永久使用的斜顶房屋。

对于简单的斜顶结构房屋，可以直接截取2.20m以上部分，这种计算方法较为准确和方便，但对于有“老虎窗”的斜顶房屋来说，计算方法却有所区别，对于这种结构的房屋来所，只有窗顶部分能够达到2.20m，两侧部分通常达不到这种高度，因此计算会出现偏差，且由于结构复杂，测绘也存在一定的难度。因此，对于这种结构的房屋，该计算方式是不合理的。

4.公共面积分摊到不同楼层或功能区的价差问题

随着我国房地产市场和商品住宅市场的发展，房屋产权关系也变得日趋复杂，逐渐由单一的产权转化为了多元产权结构。所以，公共面积的分摊和计价矛盾也变得愈加尖锐。例如，建筑物的地下室的单位价格通常会比较低，与地上部分相差较大，但当地下室作为公共面积被不同的楼层和不同功能区所分摊时，地下室的销售价格也会随着楼层和功能区的不同而有所差异。如果同时由住宅和摊位共同分摊地下室面积，则同一地下室会因分摊方式的不同而出现较大的价差，由此可见，这种不合理的计价方式会极大地损害放房屋所有者的基本权益，且这种损害方式又非常隐蔽，因此，如何从面积计算出发来有效解决公摊面积的突出矛盾这一课题还需进一步的研究。

三、总结

综上所述，随着我国房地产行业的快速发展，以及建筑科技的不断创新，在房屋建设的造型设计方面也会有所更新和发展，这就为房产面积测绘提出了更高更新的要求，同时加大了房产面积测绘的难度，测绘过程中遇到的问题也会日益增加，因此，各个房产测绘单位，要根据我国所颁布的《房产测量规范》的相关规定，不断探索新的工作思路和测绘方法，不断积累丰富的实际测绘经验，从而为解决以上问题提出新的途径和方法，最终促进我国房地产市场的快速发展。

参考文献：

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[2]陆瑞波.房地产测绘相关问题的探讨[J].《中华民居》，2012，（4）.

[3]陈波，夏志刚.测绘工程常见问题分析与措施探讨[J].《江西建材》，2014，（4）.