浅议城市土地收储管理卢良弟

浅议城市土地收储管理卢良弟

卢良弟

关键词：城市土地；收储管理；可持续化发展

Abstract:landisthelifebloodofacountry,andthelandcollectionandstorageisthesystemthatthegovernmentcontrolsthelandtorealizethedevelopmentoflandscience.Whilethelandstorageandstoragebringsgreatbenefitstothesociety,therearesomeproblemsduetoitsimmaturity,whichneedtobefurtherimproved.Thispapermainlyanalyzestheproblemsexistinginurbanlandstorageandstoragemanagement,andputsforwardsomemeasurestosolveitsproblemsforreference.Thispaperprobesintosomeproblemsexistinginurbanlandstoragepolicyandputsforwardcorrespondingsolutions.

Keywords:urbanland;Storagemanagement;Sustainabledevelopment

前言：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，是基于经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。土地收购储备力度能有效改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，变多头管地和多头供地为政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的新的城市经营道路。

1城市土地收储中的问题分析

1.1法律不健全

早在90年代就有《中华人民共和国土地管理法》颁布出台，虽然明确提出土地收储政策，确定政府进行一级市场垄断，通过对土地收储加强对土地的宏观调控优化配置，但是，之所以政策无法顺利实施，很大程度上还是在收购方式、收购范围、收购土地的使用等方面都没有明确的法律规定。由于土地法律方面的不健全，在征地过程中冲突不断，社会矛盾突出。更有不法企业利用不完善法律，钻法律空子。所以，拥有健全的法律体系是土地收储工作有序进行的根本。

1.2筹资风险高

土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加城市的财政收入，但也需要巨额的资金投入。因此，在初期却不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法圆满完成土地收储工作，也就无法对城市土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达成。而资金的筹备，则主要依靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。

1.3补偿制度的不合理

土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来社会负面影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立3到5个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。

1.4未实现高度垄断

土地收储要求政府对土地实行一级市场垄断，以实现全面的宏观调控。政府征地一般都是对农村土地的转换，对于城市土地却不能征用，恰恰是城市土地价值高，增值空间大，而政府无法掌握，就造成了政府对城市土地的控制不足，无法实现资源的配置。还有部分政府前期资金不足，就将土地分到地方，由地方部门出资，虽然解决了燃眉之急，但是为后期工作的开展埋下了炸弹，不利于全面宏观调控。更有的为了争取利益最大化，乱占可利用土地，变为闲置土地，造成土地的浪费，有违土地收储的初衷。

2加强城市土地收储中的应对措施

2.1健全法律法规

良好的法律环境是促进土地收储工作又快又好进行的保证，这就要求在原来法律的基础上增加细则，形成一个完善的土地收储实行办法体系，处处有法可依，才能工作事半功倍。切实从法律方面入手，提高补偿标准，从长远眼光补偿被征地者，实行完全补偿方式，增加补偿的范围，增加补偿项目，切实让人民生活不因征地而产生过大的改变。此外，还要完善土地分配制度，最大化的实现土地征收优化配置的目的，防止土地的二次浪费。同时，健全的法律还需要加大执法力度，从根本上将法律贯彻下去。

2.2建立多渠道融资机制

资金筹备压力大，是因为银行贷款融资渠道单一风险大。因此，可以建立多渠道共同融资，同担风险，如在银行建立土地基金，将土地回收再转让的资金当作土地基金，逐步丰富土地基金，成为土地收储支出的主要依靠；还可以发放土地债券，土地债券对社会的发放，可以有力的给经济带来生机，增加了市民存款，社会保险的投放渠道，还有利于丰富我国的债券形式；还可采用资金信托方式，资金信托方式适合中长期贷款，对土地储备资金筹备较银行贷款，无论安全性还是合理性都比较突出。

2.3建立标准的补偿机制

完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿，再如韩国采取多种补偿方式并存，不单单是现金，还包括债券等，既解决了补偿问题还解决了筹资问题，这种补偿模式值得学习。

2.4强化政府对土地的一级垄断

明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。

2.5加大土地执法监察力度

在实际工作中，建议对国有企事业单位建立划拨用地利用档案，并对其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察，以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。重点要加大对非法改变土地用途行为的监察力度，加强收购储备力度，以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序，逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的，无偿收回；加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的还要依法追究其行事责任，从而达到治根治本的目的。

3结束语：

总而言之，实施土地收购储备及出让的过程中是一个牵涉多方利益，协调各方利益的过程，一定要站对自己的位置，勇于承担起自己的责任，不断完善机制，严格依法执行，不仅要力促当地s经济的快速发展，更要致力于提高自己的服务水平，最大限度地让利于民。

参考文献：

[1]雷炜：土地储备运作机制与对策研究-以金华市本级为例[J].管理学报，2008，（05）.

[2]杨松柏：从法律视角谈完善土地储备制度的必要性[J].产业与科技论坛，2011，（12）.

[3]安其：中国城市土地储备制度研究[M].北京：经济管理出版社，2009.