房地产开发项目成本控制策略研究

房地产开发项目成本控制策略研究

冼桂祥

冼桂祥广东肇庆526000

摘要:近年来，我国房地产市场竞争较大，为了获得更高的效益，房地产企业纷纷加强了开发项目的成本控制。本文主要从建设项目的成本控制、设计阶段的成本控制、加强合同管理方面研究了房地产开发项目成本控制的策略，有效控制了项目的建设成本，保障了企业的预期效益，可供参考。

关键词:项目成本管理体系；成本控制；价值工程；限额设计；合同管理

房地产对于目前的社会来说是非常热门的话题，作为一种商业行为，追求的是利润。因此，做好项目的成本控制就非常有意义了。但是成本控制一直是房地产项目管理的重点和难点所在。当前，受到国家对房地产市场调控政策的影响,，房地产企业间的竞争不断加剧，房地产开发企业为获得持久的竞争优势，应该不断提升项目成本管理水平，加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，争取实现成本控制的总目标。

1建设项目的成本控制策略

1.1建立项目成本管理体系

项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，是成本控制的重要支撑，为此，必须结合实际情况，建立合理、科学的项目成本管理体系(图1)。

1.2项目成本管理体系运行原则

(1)节约原则

成本控制的关键在于做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。

(2)全面性原则

建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。

(3)责、权、利相结合的原则

建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。

(4)目标管理原则

目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。

1.3在成本管理中实施价值工程

价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。

对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果，与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。

建设单位通过建立项目成本管理体系，明确项目成本管理体系运行原则，运用价值工程的基本原理对房地产项目进行全方面、全过程的成本控制管理。这种“静态控制，动态管理”的成本控制和管理策略。

2设计阶段的成本控制

2.1通过招投标方式选择最优规划设计方案

一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。因此，在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。

2.2在设计各个阶段进行限额设计

在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。

限额设计是控制成本的重要举措。在满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为原则，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。

(a)建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。

(b)制定合理的限额设计控制指标。从方案设计，到初步设计，再到施工图设计，各个阶段应依次逐步实现限额设计指标，并且每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中。

方案设计阶段编制《成本匡算》，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程，需做专项成本分析，形成《方案设计阶段成本分析报告》。该报告主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结，并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议。

扩初设计阶段编制《成本概算》，针对扩初图纸中的典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程，计算单位含量并套用现行价格按规定取费，并按平均市场下浮水平计算估算指标值，形成《扩初设计阶段成本分析报告》，对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。

(c)施工图出图后，建设单位在根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与限额设计数值比较，及时向设计单位提出反馈意见。同时，编制设计成本控制分析总结报告，并聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由设计评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。如仍有超出限额的设计，要及时提出预警，通过设计评审委员会的评判予以调整或认可。

3合同管理为控制建设成本保驾护航

所谓合同就是指当事人之间遵循自愿、平等、协商互利原则达成的，以确定各种权利与义务为内容的协议。合同签订生效后就具有法律约束力，即当事人如违反了合同约定的内容，需要承担相应的法律责任。

建设单位在与设计单位签订的设计合同中，不但要明确双方在控制设计质量、设计周期等方面的权力与义务，还要明确双方在控制建设成本方面的权力与义务。比如：可以约定设计单位在保证质量的前提下，节约投资，可给予一定的奖励，以鼓励其积极性；对设计单位由于失职、疏忽等自身原因造成建设成本增加的行为，给予相应的处罚。

建设单位为保证合同管理的可操作性，避免内部发生扯皮现象，也要制定相应的合同审批流程，让项目成本管理体系内的所有相关部门共同参与合同的讨论、签订。在此阶段，建设单位的决策者应当充分听取工程实施部门、设计管理部门、成本控制部门等相关管理人员的意见与建议，使各个方面的意见能够全面在合同中得以表达。在具体实施过程中，项目成本管理体系内的各部门均有责任参与对合同实施情况的监督。比如：设计管理部门要及时将设计进展、设计成果及各个设计阶段的成本分析报告反馈到体系内其他各个部门；各部门如发现设计单位有违反合同的情况发生，要及早发出预警，并会同设计管理部门在合同规定的框架内与设计单位进行沟通及时纠偏。

合同管理是建设单位控制建设成本的重要环节。加强合同管理，做到事前有目标、事中有监督、事后有总结，是建设单位完善管理体制、提升管理能力的有效方法，对于控制建设成本有着不可替代的作用。

4结语

总之，房地产开发项目的成本控制应该以事前控制为主，同时建立成本控制的管理体系，制定合理的成本控制措施，进而确保为成本控制提供有章可循的规范，从而改善管理，降低成本，提高经济效益。

参考文献

[1]徐叶叶.房地产开发项目成本控制策略探讨[J]中国外资.2012年05期.

[2]彭德琦.浅议房地产开发企业成本管理存在的问题及对策[J]中国商界.2008年第04期