浅谈房产测绘中的房屋面积测算

浅谈房产测绘中的房屋面积测算

沈豫周成骅

舟山市测绘设计研究院浙江舟山316000

摘要：房产测绘的主要任务是对房屋本身及相关的建筑物、构筑物进行测量调查和绘图工作，对房产的权属、位置、数量、质量、利用状况等进行测量、调查和绘制成图的工作；其绘制成果的真实性、可靠性和准确性直接牵涉到每个房产主的经济利益。因此，房产测绘工作备受社会公众的关注，及时思考和解决好房产测绘中面临的问题，具有十分重要的意义。

关键词：房产测绘；房屋面积；面积测算

1房产测绘的内容

房产测绘的主要内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量以及房产测绘成果资料的检查与验收。（1）房产面积测算主要包含的内容：房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的分摊与测算。（2）房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（3）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（4）共有建筑面积的分摊与测算：共有建筑面是指房屋中多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的组成：本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

2房屋建筑面积的实测方式

房产测量工作往往在一定的条件下由观测人员通过工具进行测量，目前比较常见的测量工具包括了测距仪、全站仪等测绘仪器，必须要严格的按照相关规定和标准进行测绘，同时应该由经验丰富的观测者通过精密的仪器进行多次的观测，但是其往往依然会存在着误差。测量房屋面积的时候，其中误差不仅包括仪器误差，同时也会因为人为因素而出现误差。房屋施工过程中本身就属于粗线条，所以误差是不可避免的，墙面的平整度以及垂直度等都会因为粗线条而产生相应的误差。图纸设计完全平行的两面墙也会在实际测量的时候产生一定的误差。所以，实际测量的数据并不存在着唯一性。在进行相对应边长实际校核的时候，一定限差的差值往往会根据图纸尺寸计算，测绘实施的过程并不是十分的复杂，往往需要结合实测尺寸来计算，实施过程会比较复杂，目前我国大部分测绘单位认为房屋实测是行不通的，其主要目的是保障测量现状符合竣工图纸，并不是一致性。比如实际测量的部位长度差小于5厘米，就可以将其作为最后的测绘报告数据依据，对于竣工图的面积，测绘单位往往需要承担法律责任。

3房产与合同规定面积少的原因

3.1缺乏相关制度

由于相关制度的缺乏，导致房地产开发商对于房屋面积的不足带来了法律漏洞，因为没有相关法律起到制约的作用，导致开发商往往会出现违规操作，同时房地产合同往往根据套计算，并不是按照面积，所以，导致消费者进行投诉的时候也会因为证据不足而无法得到法律的保护和开发商的赔偿。

3.2测绘企业与房地产同流合污

目前，我国房地产市场监管力度还不够，从而导致房地产开发商往往会买通测绘企业，在进行房屋面积测量的时候故意多报面积，从而导致房屋实际使用面积远远没有达到标准。由于我国测绘公司的成立门槛比较低，对于资金并没有严格的要求，所以，一旦对测绘公司进行惩罚的时候，企业就会直接宣布倒闭，然后换一个法人继续开始一个全新的公司。另外，一部分测绘企业为了能够贪图利益，在进行测绘的时候并没有按照施工图和实际面积进行测绘，仅仅随便估算面积，降低自身的测量成本，但是工作质量和数据都无法得到有效的保障，甚至一部分测绘公司与房地产开发商之间存在着黑幕交易，随意地对测绘结果进行修改，蒙骗广大消费者。

3.3监察部门处罚力度不够

我国相关的监察部门处罚力度还远远不够，一般的测绘企业和房地产企业本身具有长期的合作关系，一部分测绘企业为了能够保障企业的运营，会帮助房地产开发商夸大面积，相关的主管部门并没有严格的执法，从而导致房屋面积测绘工作十分的混乱。

3.4房产局的相关职能没有认清

目前，我国大部分房产局本身的职能没有得到清晰的认识，仅仅认为测绘公司在进行测绘的时候与房地产企业无关，所以，房产局本身并没有监管的权力，最终就会导致测绘企业处于无政府监管的状态下。

4提高房产面积测量准确度的主要措施

4.1实现全民监督

由于房产测绘计算十分的复杂，人们是无法对其进行计算的，我国还没有针对房地产面积测绘计算出台相关的规定和标准，如果规定房产测绘图必须要进行标记说明的时候，就能够及时地通过边长缩水发现面积是否出现缩水的现象，从而人们就可以起到一定的监督作用，并不用通过房产测绘公司进行测量，起到全民监督的作用。

4.2利用计算机成图和测算技术

随着科学技术的快速发展，计算机技术和信息技术得到了进一步的发展和应用，房屋面积测绘工作应该积极的应用计算机技术和信息技术，不仅能够保障测绘工作的智能化，还能够从根本上提高房产测绘成果的质量。计算机技术对于数字化房产测绘起到了促进作用，其本身具有诸多优点，比如成图和测算质量高、速度快以及劳动强度低等优点，提高房屋测绘数据的准确性和科学性。另外，计算机智能化处理结合先进的测绘技术能够实现自动化操作，无论从测绘效率，还是精度来讲都能够得到较大的提高。

4.3建立健全的房产测绘技术规范及法律法规

目前，我国对于房地产面积测绘计算相关的法律法规存在着严重的不足，各个房地产面积测绘计算方式存在着较大的差异，尤其对于结构复杂的房屋来讲，在进行测绘的时候往往会出现较大误差，最终会带来更多的测绘面积纠纷，甚至还会影响到我国房地产市场的健康发展。我国必须要统一制定更加容易操作的测绘方法，能够帮助人们及时地发现房屋面积是否存在着缩水的现象，将目前按套销售改为根据面积销售，才能够有效的解决因为公共面积分摊复杂而出现的难以计算的现象，从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够促进我国房地产行业的可持续性发展。

4.4建立严格的处罚机制

必须要建立严格的处罚机制，不断地提高测绘公司的违规处罚力度，才能够起到有效的约束作用。处罚金额应该超过虚报面积对于房地产开发商的收益，从而才能够保障弄虚作假的行为让测绘公司无利可图，保障测绘工作能够正常的进行。必须要规定测绘误差机制，一旦测绘企业超过规定红线的时候，应该立即取消其测绘资格，从而才能够有效地提高测绘公司的准确性和客观性。

结束语

在对房产进行面积测算时，为减少其误差的产生，需要对其测绘的方案进行优化，在一定程度上减少房屋的实测面积与预测面积之间的误差，解决因房屋面积产生的纠纷问题，促进房屋面积测算的准确度提高。

参考文献

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[2]杨琴.浅议房产测绘中房屋面积测算的问题[J].中国房地产业,2015,Z2:197.

[3]胡英俊,胡军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技,2014,15:140-141.