关于商品房买卖中业主与开发商之间矛盾的探解

关于商品房买卖中业主与开发商之间矛盾的探解

张国利

山东省宁津县金厦建筑置业有限责任公司253400

摘要：随着城市化进程的不断加快，房地产业得到迅猛发展，已成为国民经济重要的支柱产业之一，对百姓的安居、社会的安定以及经济的长期繁荣稳定起到巨大的保障作用。但近年来，商品房开发商和业主之间在商品房买卖环节矛盾日趋突出，有的甚至发展到水火不容的敌对状态，由此经常发生业主集会等非访事件，严重影响了正常的社会秩序，成为当前社会管理值得深思的焦点问题之一。

关键词：业主与开发商；矛盾；解决策略

Alongwiththeacceleratingurbanizationprocess，therealestateindustrygotrapiddevelopment，hasbecomeoneoftheimportantpillarindustryofthenationaleconomy，thehousingtothepeople，socialstabilityandlong-termprosperityandstabilityoftheeconomyplayahugerole.Butinrecentyears，commercialhousingdevelopersandownersinthecommercialhousingsalelinkbetweentheincreasinglyprominentcontradiction，someeventoincompatiblestateofhostility，theowners'assemblyandsoonnottovisiteventhappensoften，seriouslyaffectedthenormalsocialorder，becomethefocusofcurrentsocialmanagementshouldreflectoneoftheproblems.

Owneranddeveloperconflictresolutionstrategy

一、当前业主与开发商之间矛盾的主要表现

业主与开发商之间矛盾的焦点主要表现在：一是商品房销售广告宣传的绿化、停车位、商店、餐厅、自行车棚等配套设施内容不符且长期得不到落实；二是随意以重点学区房、全天热水供应等环境资源拉大旗、乱承诺。三是不按施工图纸施工，偷工减料导致房屋质量隐患。四是是开发商销售中以开口费、契税等名目搭车收费；五是房屋公摊面积计算不透明、不规范；六是售后物业管理服务质量低，费用收取不合理，如再收停车费、高层供水加压费等。

二、业主与开发商之间产生矛盾的根源

以上问题产生的主要根源，一方面是开发商诚信缺失售后服务意识差；另一方是面购房户即业主法律意识差，维权方式欠缺专业常识。具体表现为：

（一）开发商依仗商品房买卖市场当前还属于卖方市场的优势，贪图眼前利益，经常出现违约、欺诈等非诚信行为。如：销售广告极力“夸海口”承诺配套设施；浮夸环境资源优势，规避固有的噪音、采光不足、通风差、公摊大、贮藏室捆绑销售等不利环境因素；回避敏感问题模糊概念，对购房户较敏感的房价以外的停车费、储藏室、开口费等价格费用在合同签订前回避不定，有的还违规收取提前排队排号定金、意向金等；最为关键的是出现了问题，开发商不能及时地按照有关规定和合同条款“该修就修、该赔则赔、该退则退”，对住宅质量问题总是一拖再拖，迟迟得不到妥善解决，引起业主不满、反感，甚至矛盾激化。

（二）一些业主在签订购房合同之前之中缺乏对合同所列条款的深研细读和法律咨询，被开发商营造的貌似抢购的氛围所忽悠并签订了购买合同，如此陷入购买后期与开发商的维权纠纷之中，往往成为利益的受害者，继而便是冲动之下采用拉条幅、阻塞交通、围小区大门甚至围堵政府机关等非法手段维权，以至于矛盾激化，甚至发生群殴等恶劣社会事件。也有些业主为了获得某些额外权利，利用微信群等煽动不明真相的业主，采用非法投诉手段给开发商或政府机关施加压力。例如某小区设计图纸中电梯间前室很明确是水泥砂浆抹面，然后刷防水涂料，可是业主们聚集100多人集体上访投诉，非要开发商全部安装大理石板材，类似情况在工作实践中也时有发生。

（三）小区内配套设施缺少有效验收机制，物业维修管理缺位。目前我国房地产业运行还不很规范，现有相关法规及实施细则尚未进一步明确，对于开发小区内的配套设施验收环节落实不到位，加之房地产开发商质量、诚信、品牌意识不足。小区内配套设施建设仍为政府管理的空白点，成为引发业主与开发商矛盾的导火线；开发商在规划设计、施工阶段中遗留的问题也为售后物业维修管理埋下了隐患；信息传递不畅通，业主、开发商和物业公司三方缺少及时有效的沟通是导致矛盾激化的催化剂，往往会导致业主的集体过激行为的发生。

三、解决业主与开发商之间矛盾的对策和建议

一是加快出台和完善规范房屋开发建设、小区配套验收、房屋售后及售后保质维修相关法规和细则，规范开发商生产销售及售后服务行为，使开发商的销售行为严格在合同法、广告法和有关法律法规的框架下进行；严格考量广告内容的真实性，将房屋的结构、材质及细部施工做法以及楼地面、墙面、保温层、给排水、电、暖、气、交通、网络通讯等小区配套设施落实情况作为要约内容在销售前都要进行详实的告知公示；同时严格规范房屋中介的从业行为，将其纳入常态化管理。

二是要完善司法解决渠道。按照合同法相关要素，建立房屋买卖纠纷案件快立快审快判程序，畅通司法渠道，特别是对一些社会影响大的群体诉讼案件，让利益的受害方诉讼有门诉讼有望，缓解矛盾的急促性，最大限度地避免恶性社会事件的发生。

三是要畅通信息渠道。建立业主、开发商和物业之间三方有效的信息传递沟通渠道，将矛盾化解在萌芽状态；同时，政府应吸收商品房规划、设计、施工验收、销售等管理部门建立联动机制，实现商品房生产销售的全程跟踪阳光监管，从源头上避免和减少开发商偷工减料、空口承诺、搭车收费等霸王非诚信行为情况的发生，从根本上改变当前业主与开发商买卖中的水火不容的状况。

四是发挥媒体的宣传和监督作用。加强现有法规、条例的普及学习，使开发商、物业公司和业主都清楚自己的权利和义务；倡导诚信经营、文明和谐的社会风尚，定期对不讲信用、欺骗业主的开发商或物业公司的失信行为进行曝光，让失信行为者付出足够代价。同时正确引导业主通过正常的合法渠道和方式来表达到自己的诉求，从而达到维权的目的。

五是结合诚信社会建设，倡导开发企业树立品牌意识，增强企业社会认可度，使诚信经营、守信服务变为房产开发企业的发展根基和经营理念；让文明守法诚实友善成为业主的自觉行动，把我们的家园建设成为文明祥和、充满人文关怀的和谐幸福乐园。让房地产业更加稳步健康的发展，成为经济社会的更强有力支撑。