划拨土地使用权价值构成及其估价

划拨土地使用权价值构成及其估价

蒋洪利

济南高新控股集团有限公司山东济南250001

摘要：近年来，随着市场经济的发展和地方政府投资力度的加大，房地产市场日趋活跃。土地使用权已经成为当前土地使用权获得的主要方式，但对于划拨土地使用权价值的估价还不够完善，方法的应用还需要不断的更进。由于在划拨土地使用权方面，我们还存在着明确的政策规定，本文通过对划拨土地使用权及其价值内涵进行简要的分析，以及对划拨土地使用权价值评估方法进行初步探讨，促使对划拨土地使用权的估价发展和完善有所作用。

关键词：划拨；土地；价值；评估

前言：近年来，我国的城市化建设不断加快，使得划拨土地使用权市场化成为必然趋势。房地产涉及到的划拨土地使用权的情况不断增多。近年来，土地划拨一直存在着较多的问题，划拨土地使用权存在着较多的模糊区域，造成划拨土地使用权评估的落后和不完善。社会发展的需要使得我们必须对划拨土地使用权的评估进行更深层次的研究和探讨。所以，价值的评估也成为了一大问题，如何对划拨土地的使用权进行估价及其完善估价的方法，是我们急需解决的问题。

一、划拨土地使用权的含义及特点

1划拨土地使用权的含义

我们需要遵循相关规定，按照划拨的方式进行土地使用权的获取，划拨土地的使用权指的是经县级以上的人民政府进行依法批准，在土地使用者进行缴纳补偿以及安置等费用后取得相关的国有土地使用权，或者经县级以上的人民政府依法进行批准后，无偿取得的国有土地的相关使用权。一般通过划拨方式获取的土地使用权都没有使用期限的限制。而划拨土地的使用权获取可通过以下的几种形式：（1）经由县级以上的人民政府进行批准，土地使用者需要在缴纳补偿费以及安置费等相关费用后取得土地使用权；（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。

2划拨土地使用权的特点

划拨土地使用权通常具有以下三个特点：（1）公益性，国家不从土地使用权的划拨当中，获取任何的经济利益。（2）法定性，划拨土地的使用权的获得需要符合相关的法律规定，并且要经过有关部门的批准和资格审核。（3）限制性，在土地的划拨后，土地使用权取得时，其后获得的收益以及处分将受到一定程度上的限制，不能随意的进行处分。

3划拨土地使用权价值构成

（1）划拨土地使用权价值的定义

土地的价格通常是指在价格正常的条件下，一定年期的土地使用权的未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。而与出让土地的使用权相比，当划拨土地进入二、三级市场时，则具有更加严格的限制条件。国家对有关单位利用划拨土地从事经营活动的行为进行了严格的禁止，划拨土地使用权在经过批准后，可依法金逆行抵押、转出以及出租等。划拨土地使用价值是土地价格的一种特殊的表现形式，一般情况下，取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。

（2）划拨土地使用权价值的具体构成

划拨土地的使用权价值主要是包括土地取得成本以及土地开发成本两个部分。在实际的情况中，往往要根据不同土地利用的情况，进行价格构成的调整。对于新增的建设用地，土地的取得成本包括较多，如土地补偿、安置费以及地上附着物补偿费等等。而对于已经利用了的国有土地，土地的取得成本有所不同，其包括拆迁补偿以及安置费等一系列费用。土地开发的成本主要是在企业进行土地开发时，进行基础建设所要花费的相关费用，例如水、电、气等建筑费用。由于划拨土地使用权的相关使用限制，我们在评估当中，一般情况下不考虑土地的增值情况。

3划拨土地使用权价值的几类评估方法

1直接评估法

根据土地的平均取得和开发的成本对土地使用权价值进行计算的方法，我们将其称作直接评估法，而直接评估法又被称作正算法。我们依据其公式可知，这种方法的使用通常是以取得的土地和开发的土地所发生的各项费用相加和的基础上，在加上利息、李锐等一系列来计算土地价格的方法。土地的价格是由累积的土地开发费用以及利息、利润等构成的。直接评估法的计算过程相对来说，更加的简单明了，便于理解和接受。因为土地所有权的所有收益是归于国家所有。所以，可直接按照直接评估法来进行相关的计算。

2间接评估法

间接评估法又被称作倒算法，这种评估的方法一般都分两步进行土地使用权价值的计算：首先要采用市场比较法以及收益还原法等一系列的评估方法，计算出一定期限以及一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格。这个价格往往包括了土地取得费用以及土地开发费用和土地增值收益这三个部分。然后，我们需要根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，从而对划拨土地使用权的价格进行倒算。按照间接的评估法计算，划拨土地使用权价值就等于是出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。

3评估注意事项

（1）根据实际情况进行划拨土地使用权抵押的价值评估

由于没有年限的限制，并且划拨土地的面积一般较大，部分的划拨土地会伴随着城市的开发建设过程，发生用途的明显变化。划拨土地使用抵押存在着较多的限制，例如评估的过程十分的复杂，价值的测算难度也较大。在进行评估时，我们应该认识到，划拨土地使用全低价贷款评估的目的不应该是企业的偿还能力，而是抵押物的变现能力的大小。我们需要充分的考虑好评估风险，由于划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，所以在抵押之前必须进行有关部门的批准和审核，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间需要签定土地出让的相关协议，明确土地出让的金数额。在进行该划拨土地使用权处置时，会面临较多的不确定因素，还应该缴纳相关的税费。所以，我们在评估的过程中，要进行全面有效的考虑，对抵押期间的风险进行详细的评估，贯彻好评估的原则，在进行预期的土地价值测算之后，我们还应该进行相关风险系数的修正。随着城市化建设的不断发展和全面铺开，城市规划将会棉铃较大的调整。部分玻化土地将发生较大的变化，而相应的地方招商引资的需要也将施用地装变成大量的商业区，有的棚户区将转变为住宅用地。而这些改变了用途的划拨用地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。

（2）企业破产清算时的划拨土地使用权评估

划拨用地的土地使用权是原始获得的，而作为土地所有权人的国家以及政府都没有从中获得任何相关的利益，而相对来说，企业在进行土地使用时，也没有支付相应的对价，企业所行使的权利是国家所抚育的占有和使用，而对相关的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，在企业宣布破产之后，原来的划拨使用的对象遭到了缺失，划拨土地的依据当然就不复存在，国家就应按规定进行土地的收回。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能将其作为估价的对象。

结束语：

伴随着城市化步伐的加快，土地的划拨已经成为一种趋势。从改革开放以来，由于缺乏明确的政策规定，评估中的技术问题也逐渐成为交易的关注点，传统的土地使用权出让方式已经不能适应性的需求，因此形成了划拨土地使用无视你和出让土地使用权并存的局面。因此，在时代发展，社会发展的今天，我们更需要找出问题，并进行及时的解决，要不断地完善法律，使法律的规定尽可能地具体化、明确化，真正做到有法可依，依法行政，实现可持续发展，这也是保障国家和相关利益人之间合法权益的现实需要。

参考文献：

[1]钟京涛.我国土地使用权类型分析[J].河南国土资源,2003(07).

[2]韩现国《房地产基本制度与政策》中国建筑工业出版社2005、2.

[3]胡存智《土地估价法律法规实用手册》地质出版社2004、6.