房地产市场分析

房地产市场分析

吴涛

吴涛(河北省国有资本运作研究策划中心)

摘要：随着1998年中国住房福利制度宣告结束，住房制度改革进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段。十余年来，房地产市场有了快速发展，全社会四分之一的投资在房地产行业，几十个产业与房地产关系密切，房地产已经占了GDP的6%。与此同时，房价上涨过高，房价与居民收入比严重失衡，直接关系到社会的和谐和稳定，应予以高度重视。

关键词：现状房地产市场政策措施发展趋势

1当前我国房地产市场现状

2010年1月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9.4亿平方米的成交量还是估算约4695元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。

1.1房地产开发完成情况

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

2010年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。

1.2商品房销售情况

2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。

2010年1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。

1.3房地产开发企业资金来源情况

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。

2010年1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。

1.470个大中城市房屋销售价格指数

2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。

2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。国家统计局4月14日公布的数据显示，3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。

1.5全国房地产开发景气指数

2009年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.66，比11月份提高0.88点。

2010年2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。

2国家最新房地产政策措施

中国房价为何屡抑不下？学界做过多次分析，关键在于地方政府对土地财政的依赖。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地出让金成为很多地方政府的重要收入来源，土地转让金占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地政策。房地产业与地方政府结成了“利益共同体”，因而出现房地产业已经绑架地方政府、绑架中国经济、绑架整个社会的议论。

要根治房地产价格屡抑屡涨的问题，必须扭转财税改革，但此举牵一发动全身，政府于是选择了变动较小的做法，即兴建保障性住房，加强监管，打击地方政府与开发商囤地，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50%；修改转售二手房营业税的优惠政策，收紧银行信贷等一系列政策措施。

2009年12月7日，中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009年12月14日，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院提出四条措施：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009年12月23日，财政部出台五年内住房转让全额征收营业税。自2010年1月1日起，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2010年1月10国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面，提出了十一条措施。

2010年1月12日央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋。中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010年3月10日，国土部强调房地产用地监管，将开展突击检查。国土部发通知：加快住房建设用地供应计划编制；促进住房建设用地有效供应；切实加强房地产用地监管；建立健全信息公开制度；开展房地产用地突出问题专项检查。

2010年3月12日国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，这一被称为“国十九条”的土地新政要求必须确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，要求各地今年90平方米（包括90平方米）以下的住宅土地供应量应不低于七成。

2010年3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案。按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010年4月11日，银监会指出：银行不得对投机投资购房贷款。银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010年4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010年4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010年4月15日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）指出，各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管。

2010年4月17日，国务院发布：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

3房地产发展趋势分析

随着国家密集出台的多项房地产调控政策，引发市场预期房市拐点或将不期而至。到底调控政策对房市的影响有多大现已成为关注的焦点。此次房市调控的主旨在于“鼓励自住、抑制投机、打压囤地”，政策对部分前期房价上涨过快城市(主要为一线城市)的房价具有一定的抑制作用，而对以自住购房需求为主的二、三线城市的房地产市场的影响则相对较小。

本轮房地产调控具有明显的针对性。通过增加房屋供给、限制投机(投资)性购房需求释放以遏制个别城市房价过快上涨；上调房企购地门槛从而防范房地产投资过热及其连带的各项金融系统风险等调控手段，达到“鼓励自住性房屋消费、抑制房屋投机需求、打压地产商炒地囤地行为”。

调控政策对市场预期具有较强的引导性。各项房地产新政对市场预期的引导作用要高于往次调控，因为在经过2009年房市强势增长的背景下，购房者、开发商及投资(投机)者对房市走势的判断已出现了较大分化。开发商经历了2009年的房屋热销后，财务状况已显著改善、存货量则大幅降低，面对各地土地供应的逐渐减少，房企购地的热情依旧十分高涨。此外，新房开工及施工量目前还未大幅回升、新房供应预计短期内还不十分充裕，这在一定程度上限制了开发商对现有楼盘的促销力度，并最终导致市场新房售价趋于稳定。对于购房者及房屋投资(投机)客而言，去年房价的快速上涨已然提高了购房门槛，随着信贷面收紧与利率上调预期的日益强烈、国家政策对投资性购房需求(针对“二套房”)调控力度的逐渐显现，越来越多的购房者(投资者)或选择观望房价、减缓购房(投资)需求的释放。二手房市场的波动或将成为本轮房市调整的主因，因为房屋投资者对房市预期的敏感度最高，在房价估值水平已经涨至较高水平，国家通过各项政策提高“二套房”准购门槛后，无论是持有住房的投资客还是意向投资住房的居民均可能面对住房流动性下降的风险，这或将加剧二手房市场的抛售压力，从而变形加大二手住房供给、压低二手房成交价。倘若二手房与新房价差持续扩大，则可能迫使开发商降价以加快新房销售。

总体来看，今年全国房市成交量同比下滑的趋势几成定局，二手房价于4-5月份出现调整，新房售价可能在二季度后受二手房价下滑及新房供给上升而出现调整。