房产测量共用面积分摊法的应用

房产测量共用面积分摊法的应用

薛铭

化州市房产管理局广东化州525100

摘要：本文主要针对房产测量共用面积分摊法的应用展开了探讨，对传统房地产共用面积分摊方法作了阐述，并对共用面积分摊法的应用作了深入的分析，以期能为有关方面的需要提供有益的参考和借鉴。

关键词：房产测量；共用面积分摊；应用

引言

随着房地产业的飞速发展，房地产作为一个不可移动的、长久耐用、价值巨大而又人人必须的特殊商品进入市场，正越来越受到社会和人民的普遍关注，因而对房地产测绘的准确性与现实性提出了更高的要求。基于此，本文就房产测量共用面积分摊法的应用进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定帮助。

1传统房地产共用面积分摊方法

1.1房屋共用建筑面积及其分摊

房屋共有共用建筑面积的基本内容及分摊方法见《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000，以下称《规范》）附录B中，对“成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊”的相关规定。其中列举了住宅共有建筑面积、商住楼共有建筑面积和多功能综合楼共有建筑面积的三种分摊方法。现举例说明“住宅共有建筑面积分摊”方法的实用性及存在的问题。

“住宅共有建筑面积分摊”方法，主要强调以幢为单元依据各套房屋的套内建筑面积进行分摊，并没有提及应根据具体情况可按单元等进行分摊的原则性说明，结果是各地执行标准各异。

例1某小区6#楼主体六层两个单元，且每单元每层均为一梯两户，各层平面布局及套型一致。现将按幢和按单元两种不同分摊方法计算的结果列在表1中。

表1房屋面积计算对比

注：“差值A-B”为按幢分摊A中分摊面积与按单位分摊B中的分摊面积的差值

从表1中对比分析得出：

（1）商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。两种分摊方式中单元总套内面积相等，分摊面积不相等，相差23.88m2，导致每套房屋产权面积不等；

（2）在按整幢分摊中，因为1单元套内面积小，则分摊的共用面积就少，即少分摊了23.88m2；2单元套内面积大，则分摊共用面积就多，即为1单元承担了23.88m2的共用面积。就是说单元套内面积小的共用建筑面积，被单元套内面积大的分走，影响了后者产权人的权益。

综合上述分析，产生问题的根本原因是实践中房产测绘工程项目复杂多变，而《规范》要求比较简单，没有明确的规定各种分摊方法应遵循的基本原则，导致各种分摊方法分摊的原则不统一，使同一套内面积的房屋面积在不同分摊方法中有大有小，影响房屋权利人的利益。

1.2共用土地使用权面积及其分摊计算

当一宗地上有多个产权主体的房屋时，共用土地使用权面积是指除了各产权主体独自使用的土地面积以外的其它土地面积，包括公用建筑与设施用地面积、道路与广场用地面积和绿地面积。但具体的分摊（分割）方法及原则目前国家没有统一的规定，以下两种方法是各地目前普遍应用方法，现结合实例进行说明。

1.2.1传统方法一平均分摊方法

平均分摊方法是目前进行“大证换小证”土地面积分割（分摊）最常用的方法之一，计算式为

，（1）

式中，Di为某产权房屋土地使用权面积，m2；SD为用土地总面积，m2；SF为单幢或多幢房屋总建筑面积，m2；Sz为某产权单位的房屋建筑面积，m2。

例2某厂区占地10000m2，规划建设1#厂房2500m2，基底面积2500m2，钢结构，主体1层；2#厂房10000m2，基底面积5000m2，钢混结构，主体2层（注：为便于分析以上数据进行简化处理）。

按式（1）进行土地面积分摊的结果是1#、2#厂房分得土地使用面积分别为2000m2和8000m2。

该方法主要优点是分摊方法简单、方便快捷，适用于多层成片住宅区和标准工业厂房，且不考虑基底占地面积和各幢独立使用土地面积的土地使用权面积分摊。

存在的问题

（1）没有考虑底层独立使用土地面积。如没有考虑底层对外开门独立使用的门斗或门廊等土地面积；

（2）分摊结果不合理。如例2中在没有考虑房屋的基底面积的前提下，致使1#厂房分摊到的土地面积2000m2小于基底占地面积2500m2，使房屋成为“空中楼阁”，土地权益受损。尤其在成片住宅区或工业园区内，同时有一层、多层和高层存在，建筑容积率大于1的情况下更加明显。

因此，平均分摊法没有考虑房屋基底占用土地面积和底层部分产权单位独立使用土地面积，没有考虑“谁使用谁分摊”的基本原则，影响土地权益。

1.2.2传统分摊方法二考虑房屋基底用地面积的平均分摊方法

该方法是考虑房屋基底面积，将总土地面积扣除各房屋基底面积之和，剩余土地面积按各建筑物基底面积成比例进行分摊。一般适用于别墅住宅区和工业园区的土地使用权面积分摊计算式为

，（2）

式中，Di为某产权房屋土地使用权面积，m2；SD为用土地总面积，m2；Sd为单幢房屋基底面积，m2；ΣSd为房屋基底面积之和，m2。依据式（2）进行例2土地面积分摊计算，结果见表2。

表2分摊后土地使用权面积（单位：m2）

优点仅以基底占地面积为分摊基数，土地分摊工作简单适用，面积结果内容明确，便于土地管理。即当某单体建筑在规划许可范围内基底面积不变局部增减建筑面积时，不会导致整个小区或园区土地分摊系数的改变，各土地使用单位土地使用权面积不需要调整和重新换发土地使用权证。

缺点没有考虑各产权单位独立使用的土地面积；没有考虑实际土地利用强度，即没有考虑各幢房屋的实际层数及总建筑面积，不利于土地集约利用，没有完全贯彻执行“谁使用谁分摊”的基本原则。

2合理的房地产共用面积分摊计算

2.1房地产共用面积分摊的基本原则及依据

共用面积分摊的基本前提是在一幢建筑物或一宗土地内分割成若干个产权主体，各个产权主体共有或共用着不同大小公共面积。其分摊应遵守的基本原则主要有：

（1）总原则是遵循谁使用谁分摊的基本原则；

（2）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；

（3）无产权分割文件或协议的，可依据总原则按相关房屋或土地面积的比例进行分摊；

（4）土地面积分摊应符合出让、转让合同及有关规定，综合考虑基底面积、独立使用面积及各房屋建筑面积进行分摊。

2.2合理的房屋共用面积分摊方法

依据《规范》及遵守“谁使用谁分摊”的分摊原则，总结出如下房屋共用面积分摊技术流程：

2.2.1划分功能区

根据产权单位（或委托方）提供的区域划分标准进行划分；对于单幢多用途楼房按功能区进行划分，而单幢多单元住宅楼可依据具体情况按幢或按单元进行划分功能区。

2.2.2分摊的原则及依据

（1）遵循谁使用谁分摊的原则，如：商住楼中商业层为住宅使用的楼梯归住宅部分分摊；多单元住宅根据各层、各单元套内面积及共用面积差异情况确定是按单元还是按幢分摊；

（2）依据产权各方合法权属分割文件或协议规定执行。而对于无产权分割文件或协议的，可按基本原则对相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。

2.2.3确认与公示

房屋共用建筑面积一般分幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积和层共有建筑面积；对于每个功能区和每层共用建筑面积要标明名称、位置、大小、用途及归属（即幢共有面积、功能区共有面积和层共有面积）进行确认与公示。

2.2.4分摊顺序

是从整体到局部，按功能区面积比例或协议进行分摊。首先分摊整幢共有的建筑面积至各功能区；其次是功能区把分到的幢共有面积和功能区自身的共有建筑面积一同分至各功能区内各个层；最后将功能区分摊至层的分摊面积加上层本身共有的建筑面积一同分摊至各套或各户。

2.2.5校核

公式为层建筑面积=层套内面积之和+层内幢共有面积之和+层内功能区共有面积之和+层内共有面积之和，校核各层建筑面积计算的准确性；最后用幢分摊前总建筑面积等于分摊后总建筑面积来校核。

实践证明上述方法具有如下特点：

（1）适用于住宅楼、商住楼及综合楼等项目；

（2）有校核，面积计算过程中的各类面积有出处，并且分层、分功能区进行归类统计及校核；

（3）出具的测绘结果条理清晰，分摊过程及分摊面积一目了然，便于政府房产部门的审核管理，方便房屋权利人知晓整幢房屋各类面积的大小及出处，有助于维护房屋权利人的权益。例如：当两宗商品住宅影响房地产价格的区域因素相同、个别因素类似、产权证面积相等，但是由于产权证面积中套内面积和分摊面积占产权面积的比例不同，权利人所拥有的权利也不同。如果分摊面积小，得房率高，产权人权益就大，市场交易价格就高；否则获得的权益小，价格相对就低。

2.3合理的房屋共用土地使用权面积分摊方法

2.3.1基本原理

该方法适用前提是成片开发房屋，考虑房屋基底占地面积、独立使用的土地面积及各幢房屋建筑面积的土地使用权面积分摊。

基本思路：

（1）依据项目总用地面积及参加共用土地面积分摊的各幢房屋的基底面积和独立使用面积，确定总的共用土地面积；

（2）以各幢房屋基底面积、独立使用面积和各幢房屋总建筑面积，确定幢的用地面积；

（3）按幢内各产权人房屋建筑面积和独立土地使用权面积将幢用地面积分摊至各产权人。

2.3.2计算步骤与方法

（1）向委托方收集国有土地使用权证和经当地房地产管理部门审核确认的各幢房屋总建筑面积和幢内各产权单位的建筑面积；

（2）依据政府规划管理部门审批的总平面布置图计算和确认各幢房屋基底面积和独立使用面积；

（3）依据委托方提供的共用土地面积使用协议计算宗地内各幢房屋共用的土地面积；

（4）计算幢土地使用权面积，计算式为

，（3）

式中，Di为幢土地使用权面积，m2；SD为用土地总面积，m2；Sd为幢房屋基底面积，m2；Sdd为幢独立土地使用权面积，m2；ΣSd为各幢基底面积之和，m2；SF为单幢房屋建筑面积，m2；ΣSF为各单幢房屋建筑面积之和，m2；

（5）幢内各产权单位用地面积分摊计算可依据不同情况选择下列方法进行：

仅以房屋建筑面积为基数平均分摊法；以房屋建筑面积基准，同时考虑底层独立使用土地面积的分摊方法。

按式（3）计算例2幢土地使用权面积，结果见表3。

表3分摊后土地使用权面积（单位：m2）

注：Dii为分摊至幢的共用土地面积

式（3）计算结果与式（1）、式（2）计算结果对比可得出如下特点：

（1）幢土地使用权面积由基底面积、独立面积和分摊面积三个层次组成，内容清晰明了；

（2）在幢土地使用权面积计算过程中充分考虑本建筑物的基底面积、独立使用土地面积及建筑面积等因素；

（3）与传统计算方法相比更加科学、合理，应用范围广，充分体现了“谁使用谁分摊”的基本原则，能促进土地集约利用，并有利于产权人明确每个土地使用权面积内容、范围及权益。

3结语

综上所述，共用面积分摊法作为房产测绘的一种方法，随着人们和社会对房地产测绘的准确性与现实性提出了更高的要求，共用面积分摊法也得到了更为广泛的应用。因此，为了保障房产测量的更为准确，我们就需要进一步探索并应用共用面积分摊法，以为房地产测绘及估价工作带来积极的指导作用。

参考文献：

[1]陈少雄、王红波.谈房产测量共有共用建筑面积的分摊[J].陕西建筑.2008（05）.

[2]周运丰、王建玲.房产测绘中的共用面积分摊问题探讨[J].科技信息.2011（29）.

意图如图4所示。在对联络通道位置进行调整并增加泄压风管后，上述隧道段压力变化率均达到低标准；除个别位置外，其他位置均达到高标准。

图4泄压风管安装位置示意图

Figure.4Schematicdiagramoftheinstallationpositionoftheventpipe

此外，项目还对两车交会在同一泄压风管时候对泄压风管改善压力舒适度的影响进行了研究，研究结果表明，两车交会对泄压风管的影响幅度有限，影响范围有限，因此认为对压力舒适度高峰的影响几率很低，幅度很低，可以忽略不计。本线压力缓解措施的前期研究、优化及补充措施，均已经或正在指导工程实施，措施的有效性有待于工程的检验。

4结论

随着地铁列车的提速，隧道内空气压力变化问题将会变得越来越严重。只有在项目初期进行压力波的研究，才可以达到最高的成本效益。当线路开通运营后再进行调整，增加各种泄压系统的成本及难度将非常大。减低车速可能是唯一的方法。

地下区间入洞及中间风井等隧道断面发生较大变化处，压力变化波动剧烈，应采取一定压力缓解措施，对于120km/h时速运行的地下线路，在考虑土建投资与效果后，可采用5.4m直径隧道，同时在入洞口处设置100m的渐扩段，在中间风井处设置前后各15米的渐扩段，且同时配合采取入洞及过中间风井时适当降低车速、当行车速度较低且客流较少时，关闭中间风井活塞风阀，合理设置联络通道位置，设置泄压风管等措施，保证乘客舒适性。

参考文献：

[1]列车空气动力学.田红旗，2007.

[2]高速铁路隧道空气动力学.梅元贵，周朝辉，许建林，2009.

[3]隧道通风系统研究与优化设计.北京：中国建筑工业出版社，2013.

[4]广州地铁三号线列车车厢及隧道内气压波动的测试研究报告，2007.

[5]广州市轨道交通三号线北延段隧道内压力变化研究报告，2008.

[6]广州地铁地下区间高速列车压力变化趋势研究报告，2012.

[7]广州地铁二十一号线地下快线压力控制穿孔措施研究专题研究报告，2013.