耕地定级与基准地价评估技术要点的研究与探讨

耕地定级与基准地价评估技术要点的研究与探讨

刘瑞香吴波

刘瑞香吴波

陕西三赢土地规划咨询有限公司陕西西安710003

摘要：结合耕地定级与基准地价评估试点工作，从耕地定级与基准地价评估的技术思路出发，在实践的基础上探讨定级与评估过程中遇到的问题，并总结工作经验与技术要点。

关键词：农用地基准地价；评价参数；因素选取

为进一步加强地价体系的建设和管理，原国土资源部办公厅发布了《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），全国各地陆续开展了农村土地基准地价评估试点工作。本文针对农用地中的耕地进行了分析，针对耕地定级与基准地价评估工作过程中的技术要点进行了总结，包括定级因素的选取与量化、定级因素权重的确定、定级对象的确定、地价内涵的确定、基准地价评估、成果表达形式等六个方面。

1、定级因素的选取与量化

1.1定级因素的选取

目前，农用地质量评定方面已经开展的相关工作有耕地质量分等、耕地质量定级及农用地（耕地）定级估价，不同的工作内容其工作目的和意义不同，成果应用方向也有所差异，对于因素的选取也存在一定的差异。

农用地定级选取的因素包括自然因素（含气候、地形、水资源、土壤条件等因子）、社会经济因素（含基础设施、耕作便利条件、土地利用状况等因子）、区位因素（含区位条件、交通条件等因子），相对于农用地分等，主要是自然因素中增加了气候和区位因素的考虑。

①气候

气候是影响农业生产的重要因素之一，气候因素中的温度、积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害性气候等因子，均不同程度的影响农业生产。尤其是山区地形，光、热随海拔升高而降低，降水随海拔升高而增大；光热、降水在空间上分布不均，因此在地形差异较大的区域应考虑气候的影响。

②区位条件

区位条件包括中心城市影响度和农贸市场影响度。距离中心城市、农贸市场越近，农产品商品化的程度越高，土地价格越高，土地级别越高。因此两个因素都是耕地定级的必选因素。

③交通条件

交通按照所起的作用不同可以分为对内交通和对外交通两个方面。对内交通与人们的生活息息相关，直接影响产品运送的便利程度，从而影响土地的利用效益，对内交通条件对土地级别的影响选择以道路通达度来体现。对外交通是农产品对外运输的交通总称，主要包括铁路、公路、水路和航空等运输形式。

1.2定级因素的量化

（1）在农用地定级估价工作中，因素因子量化应统一给出划分标准和分值，例如：利用现状、田块形状、田间道路。

（2）地形状况、水资源状况、土壤条件、基础设施条件等面状无衰减因子的量化，依据《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）中对应的指标分值进行赋值。

（3）道路便捷度的量化

依据农村交通路网的构成情况及道路级别，将道路划分为主干道、次干道和支路，主干道指村庄附近农村居民点易于达到的国道和省道。在主干道确定的过程中，不考虑高速公路的影响，由于高速出入口位置固定，高速公路难以达到，因此主干道中不考虑高速公路。

2、定级因素权重的确定

定级因素权重通过专家打分法进行获取，通过试点工作，在以农用地价格评估为目的的定级工作中，区位因素的权重高于了社会经济因素。

表1定级因素重要性排序表

3、定级对象的确定

沟渠、田坎、农村道路等线性地物以及零星地物不单独作为地类进行评价，只考虑面状耕地图斑进行定级评价。

4、地价内涵的确定

农用地承包经营权作为用益物权，可以进一步衍生为承包权和经营权，因此，农用地基准地价可设置承包经营权和经营权两种产权类型，承包经营权对应的年期为30年；经营权对应的年期可为5年或10年。地价内涵对应的种植作物一般为当地主导种植作物，农田基础设施一般设定为“宗地外道路通达、具有基本的灌溉条件、排水条件，地块平整、形状规则”。

5、基准地价评估

5.1土地还原率的确定

依据《农用地估价规程》（GBT28406-2012）中的确定方法，适宜采用安全利率加风险调整值确定，另外两种方法难以操作实施，采用一种方法确定的结果随意性大，难以确定其合理性。

此外，土地还原率采用“安全利率+风险调整值”方法确定土地还原率时，风险调整值除考虑自然灾害对农业生产的风险外，还需考虑农业生产周期长、市场供需变化等风险。一般普通种植项目风险低于特种种植项目风险，养殖风险高于种植风险，工厂化农业的风险低于非工厂化农业。

5.2评估方法的确定

集体土地承包经营经营权测算依据样点的直接生产经营方式测算年收益与年总费用，采用收益还原法计算农用地价格。经营权样点地价采用出租样点计算。

（1）农村承包土地经营权通过种植作物核定农用地的客观收益水平进行测算，应采用待估农用地所在区域普遍种植的农作物，有农业补贴政策的，相关补贴纳入收益计算。

（2）经营权通过租赁的客观收益水平进行测算，承包或租赁方式流转的年度承包费或租金，通过调查并判断其收益关系，年收益若以实物方式约定，应以评估期日物价水平进行核算。

（3）年总费用时，鉴于各地土地税费项目和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。

6、成果表现形式

土地级别成果有图斑和区片全覆盖两种表示形式，两种表示形式各有优缺。

6.1图斑表示的土地级别成果图

优点：土地级别直接采用定级结果，级别划分较为准确。

缺点：①图斑较为细碎，图面可读性较差，图斑的土地级别需套合数据库，才能准确的确定土地级别。②定级以耕地图斑为定级对象，土地级别仅表示了耕地图斑的土地级别，对于新增图斑的土地级别难以确定。

6.2区片全覆盖表示的土地级别成果图

优点：图面可读性较好，土地级别以村行政区为最小单元，划分较为清晰；对于新增图斑可以清楚的确定其土地级别。

缺点：在定级结果的基础上，以村行政区为最小单元，进行级别划分；由于定级图斑较为零碎，一个行政村涉及多个土地级别，以主导级别确定行政村的土地级别，级别的划分具有一定的调整空间。