房地产生产经营的风险及应对对策

房地产生产经营的风险及应对对策

陈锋

陈锋漳州华辉房地产开发有限公司（福建漳州）363000

摘要：在我国的改革开放之后，我国的房地产行业已经迅速的发展成为了国民经济的一个非常重要的产业，但是目前我国的这一产业正处在初级的阶段，存在着非常多的问题。其中为了片面的追求利润而不顾市场风险，没有市场调查就进行的投资，使得房地产行业面临着巨大的风险。因此研究房地产生产经营所面对的风险及其应对对策具有非常重大的意义，本文就从下面的几方面入手简单的谈论一下这个问题。

关键词：房地产生产经营风险应对对策经营的现状和历史

一、房地产生产经营的历史和现状

1、我国房地产开发经营的发展过程

这些年以来，我国的房地产行业已经经历了从计划经济向市场经济的转轨，我国的经济已经成功的保持了“高增长，低膨胀”的态势，我国的国民经济进入了整体经济素质提高，，结构的优化和生机的新特征。但是同发达国家相比，我国的房地产行业却是处在一个发展水平很低的一个阶段。

房地产是最开始发展是源于1980年原国家建委着手开始进行的房地产综合开发的试点，在《全国城市规划工作会议纪要》的精神的指导下，各地的统建部门慢慢都转变成了综合的开发机构，并且也慢慢涌现出来了一批新的房地产开发公司。

1981年，成立了中国房屋建设开发公司，在我国开始推行房屋综合开发和商品化的经营试点，为我国的房地产综合开发事业的发展奠定了基础。

1984年，我国的《政府工作报告》给城站建设提出了总体的规划，指明了前进的方向，对当时的试点开发公司进行了极大地鼓励，促进全国的房地产开发事业的发展，从这以后，房地产事业迎来了自己的春天。

在1992年，随着中国十四大的成功召开，以及邓小平同志谈话的结束，还有一些促进国民经济发展的方针政策的出台，极大的促进了我国房地产生产经营事业的发展，同时也导致了这个产业以及相关产业的升温。

1994年发展至今，我国已经初步的形成了一支实力比较雄厚的开发团队，已经慢慢的能够进入到国际的房地产方向，能够承担大型的，功能比较复杂的综合开发区的建设，已经在美国，澳大利亚，加拿大，俄罗斯，非洲和东南亚等地区开展了房地产生产经营事业。

2、影响我国房地产生产经营的现状条件因素

（1）、土地资源方面的因素

土地资源是房地产行业发展的一个最重要最根本的物质基础，我国虽然国土面积在世界名列前茅，但是由于我国的人口众多，使得我国的人均土地资源远远的低于世界人均占有量。不仅如此，难以开发利用的永久积雪，沙漠戈壁，沼泽，冰川，裸露地等在我国的土地资源当中占有很大的比重。另外在土地使用制度没有改革之前，土地的使用结构是非常不合理的，土地利用效率不高，土地资源的浪费情况很严重，这就给我国的房地产开发提出了更为严峻的考验。

（2）、制度政策方面的因素

我国的规章制度并不是很完善，在土地的供应方面也存在着“双轨制”房地产的管理体制并不顺，这些方面都限制和束缚了我国房地产市场的发展，影响了房地产的开发经营。另外房地产的发展也需要一个长期比较稳定的政策，但是目前我国的房地产业的政策的稳定性很差，配套的法规并不健全，行政办事效率低下，根据一些统计数据，我国房地产的开发项目从立项到房地产的销售大概需要100多个公章，这些繁琐的程序，严重阻碍了我国房地产行业的发展。

（3）、资金方面的因素

由于我国还是一个发展中的国家，经济还并不是很发达，国家建设的各行各业都需要大笔的资金，但是我国的国民经济承受能力很有限，尽管我国目前吸引外资的力度在不断的加大，但是资金短缺的问题在短时间内还是存在的，并且是制约我国房地产行业发展的重要因素。

二、房地产生产经营的风险分析

1、房地产生产经营过程的风险分析

房地产生产经营的整个过程主要分为：投资决策，土地的获取，项目建设还有项目的租售这四个阶段，在各个的阶段进行的工作是不相同的，因此在每个阶段的风险性质和风险因素发生的概率是不同的。在房地产生产经营的最初阶段，由于不确定的因素众多，风险发生的概率也是最大，但是此时资金的投入量并不是很大，因此发生的损失也并不是很大。随着工程的进行，风险的概率逐渐减少，但是由于投入资金也是在增大，因此损失也是非常大的。

（1）、投资决策阶段的风险分析

这一阶段是在房地产的生产经营当中风险和不确定性最大的阶段，决策是否能够正确决定着这个开发项目是否成功，风险的来源主要就是，投资时机，政策风险，物业类型，投资方式，物业位置等等。

（2）、土地获取阶段的风险分析

在这个阶段所进行的主要工作便是：房地产市场调查，地块的选择，开发项目市场的定位以及购房者的心理分析等等。通过这一系列的工作能够将房地产经营的风险降低到最低，能够最大限度的保障房地产经营商的利益。

（3）、建设阶段的风险分析

在这个阶段的主要风险就是在施工的过程当中由于措施不当和管理的不善所造成的，由于在这个阶段主要就是进行技术性的工作，因此是这个阶段当中出现的风险主要就是技术方面的风险，包括：施工事故，建筑设计和计算出现失误，信息传递不畅，建筑生产力因素出现短期等这些技术问题所引起的风险，这个阶段是决定工期的非常重要的阶段，这个极端的主要任务便是：进行开发项目的设计，为工程项目建设，采用合适的招标模式，选择合适的承包商，拟定合法的合同条款，签订合同等。

（4）、租售阶段的风险分析

这个阶段是整个的房地产生产和经营当中的最后一个阶段，在这个阶段当中的主要风险就是：财务风险，时间管理的风险，市场供求的风险，经济风险，内部决策和管理的风险，以及沟通管理的风险等。在这个阶段，市场的购买力和供求关系的变化将直接影响到了项目的销售情况，在购买力比较旺盛，供小于求的情况之下，销售一般都比较顺利，而在购买力比较低迷，供大于求的情况之下，销售就容易受阻。

2、房地产的生产经营过程当中风险产生的因素分析

房地产行业在很大的程度上面是受到政府的政策的调控的，和国家的宏观经济是紧密相连的，影响房地产行业的系统风险主要包括：通胀风险，政策风险，利率的水平，市场供求，开发项目的周期风险等等，而系统的风险一般情况下是不可避免的，因此我们下面主要讨论非系统的风险。

（1）、管理风险

管理风险就是指在房地产的生产经营当中由于投资者管理不善而造成的风险，主要就包括：企业员工缺乏房地产方面的专业技能，决策者本身不能够胜任房地产企业生产经营方面的工作，不能够处理好各种的合同关系，信息很匮乏，甚至出现违规和违法行为等等。

（2）、决策风险

决策的风险就是指在房地产的生产经营的过程当中，房地产企业在各个环节当中所作出的决策面临的风险。由于房地产是一个周期特别长，资金投入又比较大的行业，因此在开发的过程当中各个环节当中所作出的决策的风险性是很高的。

（3）、财务风险

财务风险主要指的就是由于投资者是举债进行经营，从而产生了不能够及时获得贷款，或者不能够履行债务的义务等。通常来说，投资的负债率越高，财务的风险就会越大。另外财务风险也可以分为外部财务的风险和内部财务的风险，内部财务的风险就是指，项目本身不能够产生足够的现金的风险，而外部财务的风险就是指，投资者不能够从外面的机构和资金市场来获得投资所需要的资金的风险。

（4）、营销风险

营销风险指的是在房地产的销售活动当中由于营销的策略出现了失误而导致的销售不畅给企业带来了巨大的损失。房地产的销售是一项非常重要的，富有创造性的并且具有非常大的挑战性的工作。

三、房地产生产经营的风险的应对对策

1、要加强风险管理

（1）、风险管理及程序

风险的管理是对潜在的损失做进行的衡量和处理，它不仅包括了对损失的风险管理还包括着对盈亏的风险管理，不仅包括着对财物的风险管理还包括这对人的风险管理。

风险管理的程序主要包括：风险的识别，风险衡量，风险管理的对策选择，风险管理的实施等，通过对这些程序的认真执行来降低房地产的生产经营的过程当中可能出现的风险的概率。

（2）、风险管理的必要性

风险管理师房地产生产经营的要求，房地产要想取得投资的成功，必须要认真的识别风险，严格的控制风险和巧妙的规避风险。

另外风险管理也是房地产生产经营的外部要求，因为国际上面的政治，社会，经济的环境不断的发生变化，增大了房地产生产经营企业的风险性，而且，房地产市场本身就是一个不充分的市场，房地产投资具有非常大的不确定性，因此这就迫切的要求加强风险管理。

最后，风险管理也是整个的房地产行业健康发展的要求，我国的房地产行业发展的过程当中出现了周期性的波动，经常出现房地产行业的“低潮期”，因此我们就需要加强风险管理，保证我国的房地产行业能够健康稳定的发展。

（3）、风险控制的对策

风险的回避：这是一种最彻底的解决风险的手段，他可以完全的解决风险所可能造成的损失。风险回避通常有两种方式，一种就是完全的拒绝承担风险，另一种就是放弃以前承担的风险。第一种方式是最常用的一种方式，回避风险可以避免给企业带来损失，但是往往也会失去风险利益，因此企业要慎重考虑。

风险的预防和减轻：首先要进行准确的预测，房地产开发商要加强市场的调研，能够掌握项目投资的政治，社会和经济的资料，并且加以分析，对项目进行可行性的研究，科学的预测，选择最适合的投资方向，减少房地产开发的盲目性。另外也要尽可能早的完成项目，因为周期越长，项目受到各种不确定的因素影响的程度就越大。此外，还可以采取措施固定一些变量，比如说可以采用签约的方式来尽可能的固定那些敏感的因素，尽可能的在项目开发之前就精确的测量开发的面积，避免因为开发的面积有误而带来风险，也可以采取和承包商签订合同的方式来减轻因为建筑方面的费用的增加而带来的风险。最后可以通过预先租售的方式，来降低因为租金的不确定和项目完工之后会出现的租售困难而引起的风险。

2、不确定性和风险的处理

（1）、成本附加或者利润贴水

在房地产的生产经营的过程当中，可以把不确定性的因素可能会造成的损失按照成本的一定的百分比来折算到成本当中，或者说在利润当中加入一部分风险损失，以此来降低风险损失。

（2）限期补偿

这种方法是要要求房地产商能够先选定一个限期，在这个时期之内，最开始的开发成本是要能够被完全的补偿，然后再根据这个基础进行可行性的研究，对于风险比较大的项目，一般要三到四年的补偿期。

（3）、运用决策的法则

这个主要是用来处理不同程度的不确定性和风险的，这个法则是要在最理想的状态之下来追求最大的收益，在最坏的最不理想的情况当中，寻找可能的最小利益当中的最大的。总的来说就是力求利益最大，损失最小。

（4）、可能性的分布

这种方法就是把统计学的原理引进到房地产的生产和经营当中，首先可以按照一定的规则，比如说是按照房地产开发过程当中可能出现的超前项目出现的可能性的大小进行一定的排列，然后对于不同的而开发项目的风险进行可能性的分析和预测，希望能够达到分布的标准差是最小的，最后根据这个可能性的分布来指导对开发商有利的房地产的开发。

四、总结

房地产是城市经济的重要支柱产业，为我国的经济发展做出了巨大的贡献，而且房地产在国内外都是一个先驱的产业，对于评价一个国家或者地区的经济是否发达起到重要的作用。但是我国的房地产行业还存在着许多重大的问题，比如说有关的法律法规的建设并不合理，房地产的市场也并不完善，房产交易方面的资料不是很充足，房产的专业人士的知识结构并不是很合理等等，这些都会给投资商带来巨大的风险。面对风险我们不能够一味的采取消极回避的政策，这样就会无故的损失很多机遇，面对风险，我们要以专业的知识对风险进行分析和判断，并做出最有利的决策，为自己赢得最大的利润。而学会应对风险，我们需要做的事情还有很多，必须要有专业的知识，还要有实际的调研，要有丰富的消息渠道，要有敏锐的市场头脑，而这些都不是一朝一夕就能够实现的，必须要不断的努力，相信，通过无数的房地产商的努力，我国的房地产行业的市场一定会更加开阔，前景一定会更加光明。

参考资料：

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