基于房地产开发角度的工程管理分析

基于房地产开发角度的工程管理分析

何城祖

广西南宁良凤江国家森林公园广西南宁530000

摘要：项目工程管理作为房地产开发的关键环节，对房地产项目的影响很大，如果项目管理不符合相关标准，将继续增加项目的开发成本，资源浪费，严重的还会引起违规违法操作，极大的危害人们的生命安全。因此，加强房地产开发项目在建设项目中的管理水平显得尤为重要。

关键词：房地产开发角度；工程管理；措施

1房地产开发项目管理的核心内容

1.1项目开发前的工程设计和规划

房地产开发项目建设前，设计单位应当做好项目的前期总体规划，对设计的合理性和整体性做好相应的准备工作。设计单位不仅要了解施工和管理的要求，还要考虑到项目的整体效益，考虑到房地产开发项目中存在的问题，确保设计方案的更好实施。

1.2项目施工质量监管

施工质量是否达标，监理工作占有十分重要的地位。在房地产项目建设过程中，项目质量监督是项目管理的关键环节。只有当项目的施工质量达到标准，才能提高房地产开发企业的市场竞争力，企业必须有良好的质量保证。因此，对于房地产开发企业来说，有必要加强对项目施工质量的监督，明确项目施工质量监督的责任及重点，加强对项目质量的检查。

1.3人员之间的协调管理

在这个阶段，项目管理的内容涉及到的范围很多如人员配置的使用，设备、材料保管等。由于房地产开发项目管理繁杂，项目建设周期较长，人与人之间的接触，很容易引起矛盾，因此，房地产开发项目管理人员之间的协调与合作，是确保项目建设顺利进行的关键。此外，管理者应该加强不同部门之间的合作和协调，才能促进项目的推进和发展。

1.4工程竣工验收

项目竣工后，房地产开发项目的项目管理人员应当组织验收人员进行综合验收，加强项目验收管理，确保项目施工质量符合国家标准。对于施工单位，要进行严格的质量检查，确保工程按图施工，工程质量符合设计和标准要求。

2房地产开发角度工程管理问题分析

2.1进度管理方面存在问题

房地产开发过程中工程管理工作非常重要，是重点环节之一。但是，由于房地产开发商在前期决策工作中，没有对市场进行调查研究，或是在调查研究期间没有结合市场情况进行合理的分析探索，导致房地产工程建设受到一定影响，无法保证进度管理效果。在房地产开发角度进行工程管理期间，未能科学开展研究与管理工作，特别是未能扣紧预售证办理及项目开盘时间的合理工期安排，缺乏科学的调查研究机制，导致操作流程过于简化，不能保证工作效果，难以形成科学化的市场调查管理体系，导致房地产工程管理时间与资金浪费。进一步来说，无法更好地进行进度管理，错过最佳开盘时间对销售工作造成极大影响。在决策工作中，由于缺乏科学合理的管理方法，未能制定完善的前期准备方案，缺乏科学化与合理化的工作模式，很容易出现延迟工期的问题。如果不能合理开展现场调解与管理工作，也会导致生产进度管理重点不明确，难以实现进度的监督与管控目的，从而无法合理的落实进度管理制度。

2.2质量管理方面存在问题

在工程管理过程中质量监督属于重要内容，需针对开发设计环节、勘查环节等进行合理的监督管控，并形成各个部门之间的协调发展模式。但是，当前很多房地产开发商在实际管理的过程中，未能促进各个部门之间的合理协调与沟通，没有形成紧密的质量管理联系体系。一些开发商为了自身的利益，降低施工监督标准，引发一系列质量问题。一些开发商在监督管理的过程中，未能充分落实管理制度与方式方法，难以在监督中及时发现问题和解决问题。同时，房地产开发商在工程验收时，没有对隐蔽工程与重点部位进行严格检查，严重影响了工程的整体水平，导致验房、交房计划无法顺利完成。

2.3造价管理方面存在问题

在房地产开发过程中，造价核算与审核工作关系密切，其中会涉及很多管理内容与资金成本内容，应进行科学化与合理化的分析，特别是商品房更强调其项目的个性，户型设计复杂，加上精装修交房的要求，因此对整个项目的造价管理提出更高的要求。当前很多房地产开发商在实际工作中，没有充分意识到造价管理工作的重要性，没有通过科学合理的方式进行管控与协调，从而严重影响工作效果。在在设计方案缺乏合理性的情况下，未能科学开展设计变更工作，出现造价与资金变化问题，导致建筑工程的开发管理受到影响，难以全面提升工作效果。

3房地产开发角度工程管理措施

在工程管理期间应编制完善的计划方案，创建科学化的质量、进度与造价管理模式，保证可以在新时期发展背景之下，形成工程的综合管理体系，保证提升整体工作效果。

3.1树立正确观念，做好进度管理工作

房地产开发商在对工程进度进行管理的过程中应编制完善的计划方案，在科学开展进度管控工作的情况下，树立正确的工作观念，协调各方面工作之间的关系。在开始进行工程管理之前需制定完善的决策方案，对市场情况进行合理分析研究，在了解市场情况之后制定完善的进度管理计划方案，在全面落实计划的情况下提升管理效果。借鉴以往的工作经验，完善进度管理内容，在科学控制与协调的情况下提升工程管理工作效果。

3.2制订质量管理措施

在质量管理的过程中，房地产开发商应制定完善的工作方案，结合销售方面的特点和要求开展工作，编制完善的计划方案，建设高素质的质量管理与监督人才，统一工作标准，对其进行阶段性专业知识与先进技能的培训，使其在监督管理工作中，形成良好的工作模式，提升工作人员的综合素养。在此期间，房地产开发商应对工作人员提出更高要求，提升其执行力，使用奖惩方式进行严格管控。同时，在质量监督过程中，房地产开发商应创建科学化与合理化的工作机制，保证在详细研究的基础上，进行系统化分析，及时解决工作中的问题。

3.3做好造价的管理工作

在造价管理的过程中，房地产开发商应树立正确观念，遵循经济性原则，在提升经济效益的情况下从根本上解决问题。①造价管理的过程中，房地产开发商应制订完善的责任制度，结合造价管控要求进行合理的管理，结合施工合同与招标报价要求，认真开展造价管理分析工作并完善计划书。②应开展动态化的造价管理工作，在严格控制成本的情况下制订完善的考核分析方案，在动态化管理的情况下树立正确观念，使用工程量清单计价方式进行协调控制，完善造价管理程序，并进行亏损问题的分析研究，在一定程度上可以将造价控制在合理的范围之内。

3.4科学进行施工组织设计的审核

房地产开发商在实际工作中需重视工程施工组织设计的审核工作，要求引进先进技术与材料，保证工作方式的科学性与合理性，选择最佳的成本管理方式。在组织设计工作中，需结合工程实际情况与变更特点进行合理的会审，预防出现失误问题，如图1所示。在实际管理工作中，房地产开发商应做好审核与现场管理工作，明确其中的重点内容，创建现代化与科学化的工作机制，保证全面提升现场监督管控质量。

图1现代化与科学化的工作机制

结束语：在房地产开发角度开展工程管理工作中，应制订完善的工作方案，创新管控形式，系统化的进行研究与管理，在保证工程造价、进度与质量管理效果的情况下，协调各方面工作之间的关系，保证能够满足时代发展需求。

参考文献：

[1]况艳刚，李世龙.我国房地产开发企业信用管理模式探索研究[J].中国地产，2018（33）：48-55.

[2]张世涵.微观因素对我国房地产价格影响分析[J].中国房地产，2018（33）：16-28.