房地产公证的必要性和一般程序

房地产公证的必要性和一般程序

康海涛

河南省西平县公证处河南驻马店463900

摘要：随着我国经济的繁荣发展，人们的生活水平也随之日趋增加，人们的购房热情也逐渐高涨起来。购房者最关心的是商品房的质量是否达标，社区服务设施是否规范完备，各种手续是否齐全，而开发商更多的则是追求成本最小化，利润最大化，这就是消费者和开发商中间的最大的矛盾，这就要求具有较高社会公信力的中介组织介入。将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，具有重要的保障的作用。

关键词：房地产公证；必要性；一般程序

一、房地产事务进行公证的必要性

在民事主体的房地产法律事务中，涉及大量需要公证的行为或事项，其均涉及到当事人在房地产法律事务中申请公证的必要性问题：

从房地产市场本身的特殊性质来看，房地产法律事务具有以下共有特征：（1）房地产财产价值高昂，对民事主体权益影响较大；（2）房地产法律关系一般涉及当事人、登记机关以及利害关系人，其间的法律关系十分复杂。例如，土地使用权抵押关系中，即直接涉及抵押人、抵押权人、债务人、登记机关，间接土地出让人、承租人以及其他利害关系人等等，其间涉及抵押合同关系、主债权关系、登记的公法关系、土地使用权出让关系等等；（3）房地产交易属于重大、复杂的法律行为，房地产权益的设立和变更需要具备专业法律知识。从世界各国的法律制度来看，不动产（房地产）历来是国家民事法律重点规范的对象。从目前的法律规定和实际做法来看，国家为规范、监督、管理房地产市场已采取了一些手段。如实行许可证制度，登记制度，并在法律法规中规定了严厉的惩戒措施。这些制度和措施对房地产市场的健康稳定有一定作用，但也有各自的局限。以登记制度为例，它是一种侧重于形式审查的制度，当申请登记的人提供的房地产交易合同具备了规定的要件，并提供了相应文件后，登记部门即应予以登记并在产权证上记载相应事项。现有的房地产管理和登记法律的局限性在于：（1）受登记人员的职权、素质、法律修养等因素、登记的时限以及登记机关的职权范围限制，登记部门房地产登记事项的审查名为实质性审查，实为形式性审查，登记结果的正确性无法从根本上得到保障。（2）登记部门的管理和限制，在市场经济环境下很难得到贯彻，例如各地房地产部门要求的格式性合同文本，忽视了当事人自身在交易中的个性化需求。概言之，登记制度难以满足市场需求；（3）房地产权利登记属于事后登记，忽视了当事人之间已经生效的债权文书，一方面如果当事人在已经谈妥条件并签字盖章的情况下被拒绝登记，合同就不能生效，给当事人造成一定损失，另一方面，如果债权文书无效或被撤销，会导致登记错误，进而导致其他民事主体因登记的公示公信效力而受损，也会导致直接当事人之间的法律关系错乱。登记制度在这一方面没有从合同订立到登记结果的保障机制；（4）登记制度无法对该类法律关系的形成采取一定的引导和监督措施来进行有效地控制，一方面使得各种介乎合法违法之间的房地产交易合同大行其道，另一方面登记制度无法得到广大人民群众的认同。

从房地产法律事务的实践角度看，目前的登记制度很难解决房地产市场中的很多实际问题。例如，参与房地产交易的主体是否合法，如监护人是否能以被监护人的财产登记抵押权；房地产交易中的合同等法律文书不齐全，法律手续不完备等问题导致登记受阻；合同内容不符合国家法律规定，存在显示公平、恶意串通、违反公序良俗等问题。目前看，完全有必要在登记前促使具有专业法律能力的公证人介入房地产交易相关法律文书的起草。

公证在程序在法律制度上，是遵循前端救济的一项行之有效的法律制度，世界范围内发达国家的司法实践也证明了这一点，所以只要我国还遵照成文法的立法习惯，重视确立规则和前端救济，而不是像美国重视后端诉讼解决机制，就有必要在我国房地产法律事务中大力推行公证制度。

二、房地产公证的一般程序

1、房地产公证的管辖

根据《公证程序规则》第14条第2款的规定，“涉及不动产的公证事项，由不动产所在地公证机构受理；涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证事项，可以由当事人住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构受理”；第16条规定，“当事人向二个以上可以受理该公证事项的公证机构提出申请的，由最先受理申请的公证机构办理”。相比较《公证程序规则（试行）》的规定，公证的管辖规定更加简单、明了。

2、房地产公证的申请与受理

房地产公证申请是指自然人、法人向公证提出办理房地产公证的请求的行为。根据《公证程序规则》第17条之规定，自然人、法人或者其他组织向公证机构申请办理公证，应当填写包括下列事项公证申请表：（1）申请人及其代理人的基本情况;（2）申请公证的事项及公证书的用途;（3）申请公证的文书的名称;（4）提交证明材料的名称、份数及有关证人的姓名、住址、联系方式;（5）申请的日期;（6）其他需要说明的情况。而且，还应根据第18条提交以下材料：1、自然人的身份证明，法人的资格证明及其法定代表人的身份证明，其他组织的资格证明及其负责人的身份证明；2、委托他人代为申请的，代理人须提交当事人的授权委托书，法定代理人或者其他代理人须提交有代理权的证明；3、申请公证的文书；4、申请公证的事项的证明材料，涉及财产关系的须提交有关财产权利证明；5、与申请公证的事项有关的其他材料。具体到房地产公证而言，就是要提交与公证事由有关的事实或证明材料，如房产赠与合同、抵押合同、遗嘱等。

公证机构受理房地产公证申请应具备的条件有：（1）申请人与申请公证的事项有利害关系；（2）申请房地产公证事项的当事人、利害关系人对申请公证的事项无争议；（3）申请公证的事项属于公证机构业务范围和本公证机构管辖范围。对不符合上述条件的申请，公证机构应当制作不予受理通知书；对于符合上述条件的申请，公证机构应当受理。

3、房地产公证的审查

公证机构在办理房地产公证时，应注意审查以下内容：

（1）当事人的人数、身份、资格、民事行为能力；（2）当事人的意思表示和相应的权利；（3）需要公证的房地产合同、事实或文书的内容是否真实、合法；（4）需要公证的合同内容是否完善，文字是否准确，签名、印鉴是否齐全，对文书内容不完善的应帮助当事人修改、补充；（5）当事人提供的证明材料是否真实、充分等。公证机构认为当事人提供的材料有疑问和不充分时，应要求当事人作必要的补充和说明。

公证机构进行审查的方法主要由：（1）询问当事人和有关证人，详细了解与公证事项有关的情况；（2）对当事人提供的资料和公证员收集到的书证、物证的内容和形式进行全面审查核实；（3）对公证房地产事项进行现场调查、勘验，以了解事实真相；（4）对房地产公证中的专门事项，公证机构可聘请或委托专业部门，专门人员进行鉴定。审查结束后，对符合出证条件的事项，公证机构应依法制作公证；对不符合公证条件的应不予公证或终止公证。

结束语

通过公证活动和公证的证明、监督、沟通、服务等一系列职能，可以指导、监督当事人依法行事，消除纠纷隐患，制止交易过程中的非法行为和无序竞争，以维护社会秩序，实现国家对房地产事务的间接管理。

参考文献

[1]王志忠.房地产必须公证制度探讨.湖北省宜昌市公证，2014.

[2]刘国胜，郜丽霞.从房地产交易谈公证对经济运行安全的保障和影响，2012.