天津市限价房与普通商品房出行特征研究

天津市限价房与普通商品房出行特征研究

李文华高瑾

引言限价商品房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。普通商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要研究限价房的交通出行特征与普通商品房的区别，并分析造成该区别的原因，为限价房周边的交通规划设计提供依据。1限价房出行特征1.1出行调查为了研究限价房的出行特征，特对天津市中心城区两处不同区位的限价房淮进行了出行调查，其中一处是位于北辰区的淮和园，一处是位于西青区的盛和丽园。两处点位的限价房均位于中心城区，且入住时间均已超过三年，相对比较成熟。其中淮和园已入住户数285户，盛和丽园已入住户数900户。为了具体了解居民出行特征，对该两处住宅区进行了早晚高峰人流及车流出行调查，同时通过问卷的形式对住户的出行方式进行了调查。图1限价房调查点位1.2调查结果（1）出行率调查结果根据早晚高峰人流及车流出行调查情况，得到淮和园、盛和丽园早晚高峰出行率：表1淮和园早晚高峰出行率早高峰晚高峰人流离开率0.77人次/户0.31人次/户人流到达率0.25人次/户0.68人次/户机动车离开率0.16车次/户0.04车次/户机动车到达率0.02车次/户0.15车次/户表2盛和丽园早晚高峰出行率早高峰晚高峰人流离开率0.69人次/户0.33人次/户人流到达率0.28人次/户0.65人次/户机动车离开率0.18车次/户0.05车次/户机动车到达率0.04车次/户0.17车次/户为了便于与普通商品房对比，对该两处限价房出行率调查结果取均值：表3限价房早晚高峰出行率早高峰晚高峰人流离开率0.73人次/户0.32人次/户人流到达率0.27人次/户0.67人次/户机动车离开率0.17车次/户0.05车次/户机动车到达率0.03车次/户0.16车次/户（2）出行方式调查结果根据淮和园居民出行及问卷调查情况，居民出行方式以自行车、小汽车和公交车为主，其他方式出行比例较低。表4淮和园居民出行方式调查结果步行自行车小汽车公交车出租车班车淮和园居民4.8%29.6%23.5%28%3.8%10.3%根据盛和丽园居民出行及问卷调查情况，居民出行方式以小汽车、公交车和自行车为主，其他方式出行比例较低。表5盛和丽园居民出行方式调查结果步行自行车小汽车公交车出租车班车盛和丽园居民3%21%39%29%5%3%为了便于与普通商品房对比，对该两处限价房出行方式调查结果取均值：表6限价房居民出行方式步行自行车小汽车公交车出租车班车限价房居民3.9%25.3%31.3%28.5%4.4%6.7%2全市普通商品房出行特征为了更好地进行对比，本次调查了天津市多处普通商品房的出行特征，并得到均值。表7普通商品房早晚高峰出行率早高峰晚高峰人流离开率0.59人次/户0.24人次/户人流到达率0.25人次/户0.46人次/户机动车离开率0.16车次/户0.06车次/户机动车到达率0.05车次/户0.12车次/户表8普通商品房居民出行方式步行自行车小汽车公交车出租车班车地铁限价房居民10%18%28%18%5%4%17%3出行特征对比（1）出行率对比将限价房与普通商品房早晚高峰出行率进行对比：表9限价房与普通商品房早晚高峰出行率对比表早高峰晚高峰限价房普通商品房限价房普通商品房人流离开率0.73人次/户0.59人次/户0.32人次/户0.24人次/户人流到达率0.27人次/户0.25人次/户0.67人次/户0.46人次/户机动车离开率0.17车次/户0.16车次/户0.05车次/户0.06车次/户机动车到达率0.03车次/户0.05车次/户0.16车次/户0.12车次/户从以上对比表可以看出，限价房早晚高峰无论是人流出行率还是机动车出行率都不低于普通商品房，甚至还略高于普通商品房。（2）出行方式对比将限价房与普通商品房出行方式进行对比：表10限价房与普通商品房居民出行方式对比表步行自行车小汽车公交车出租车班车地铁限价房居民3.9%25.3%31.3%28.5%4.4%6.7%0%普通商品房居民10%18%28%18%5%4%17%从出行方式对比表可以看出，限价房居民的步行出行比例较普通商品房居民偏低；而自行车、小汽车和公交车出行比例高于普通商品房；其他如出租车、班车出行比例基本相当；限价房居民地铁出行比例几乎为0，远远低于普通商品房居民。4差异化原因分析之所以限价房和普通商品房居民会存在以上出行差异，就天津而言分析，共有以下两方面原因：（1）选址原因：由于限价房是“以房价定地价”，主要为中低收入居民而设，因此多数选址于位置相对偏僻，出行不便或周边配套相对不太成熟的区域；相对于限价房而言，普通商品房选址一般位于出行相对便利，周边配套成熟度相对较高的区域。（2）价格因素：由于价格便宜是限价房购买者的第一考虑因素，而与工作地的距离则为次要因素，这一原因造成很多限价房居民与工作地距离较远，小汽车拥有率及出行率均相对较高；而购买普通商品房的居民一般都会选择与工作地相对较近的区域购房，由于与工作地相对较近，小汽车拥有率相对较低，或者即使拥有小汽车但考虑到出行成本较高，因此小汽车出行比例相对较低。5结语本文通过研究限价房与普通商品房的出行特征，对比了两者之间存在的差异及差异产生的原因，但并未研究针对该差异应该对限价房周边采取何种交通规划对策，希望本文的研究能为交通规划师们做出更好的规划对策提供借鉴。参考文献[1]毛海虓.中国城市居民出行特征研究[D].北京：北京工业大学，2005：1-184.[2]邹志云.国内不同类型城市居民出行特征分析[J].武汉理工大学学报，2008（03）：554-557.[3]刘晓君.我国限价房政策实施中的问题及对策[J].城市住宅，2008（06）：56-57.[4]刘蕾.对我国限价房政策的几点思考[J].中国城市经济，2011（02）：52.