房产面积测绘中共有面积分摊模型的研究与应用

房产面积测绘中共有面积分摊模型的研究与应用

万昕平

佛山市禅城区房产测绘和交易中心

摘要：随着商品房走进群众的日常生活，由于价格高昂，同时又是群众现实生活中最重要的财产，因而得到了充分的重视。房产面积作为房价的计价依据也越来越受到各方关注，本文从房产测绘管理的角度，对房产测绘过程进行了初步探索性研究。本文提出的房产共有部位面积分摊模型，不但方便人工计算房产测绘结果，而且对测绘结果的质量检查、效核，提供了一条解决路径，解决了长期以来房产测绘结果不易检查的困扰，同时对于计算机技术在房产测绘领域的应用，也具有积极的理论意义，具有一定的社会价值。

关键词：房产测绘；分摊原则；共有面积分摊模型；分摊系数

引言

随着城市建设的发展，房产关系到每个人的切身利益，被越来越多的人们关注。房产测绘中所测出的大量的图形以及记录的属性数据不能较完整的保存，国家多个部门之间不能共享数据，给工作需求带来不便。近些年来，随着GIS技术发展的成熟，GIS技术在社会生活和社会管理中得到了应用，把GIS技术用于房产管理中，必将能够有序的管理好房产相关的信息，也大大提高房产管理的效率。

一、房产共有面积的分摊原则与分摊类型

房屋建筑面积计算规则

根据GB/T17986.1-2000《房产测量规范》，对房屋建筑面积的定义和分类如下：

1.整幢房屋建筑面积

整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.2m以上（包含2.2m）的永久性建筑。

2.套内建筑面积

套内建筑面积系指套内使用面积，套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

3.套内使用面积

套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定计算：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积。

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井都记入使用面积。

（4）内墙面装饰厚度记入使用面积。

套内墙体面积套内墙体面积系指套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积。套（单元）内自有墙体为非共用墙，按墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。

4.阳台建筑面积

阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影面积，即阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

5.套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

6.房产共有面积

房产共有面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房产共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。房产共有面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

二、房产共有面积的分摊原则

房产共有面积分摊的一般原则是：

1.房产共有面积的分摊以幢为单位进行，即分摊的房产共有面积为本幢内的房产共有面积，非本幢楼的房产共有面积、与本幢不相连的房产共有面积不能分摊到本幢楼房内，本幢楼的房产共有面积不分摊到别幢。

2.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。当建筑物有多个权利人，并且他们就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议的，应该按照协议来进行分摊。此时，房产共有面积的分摊不适用本文所论述的分摊模型，这种情况也不在本文的讨论范围之内。

3.无产权分割文件或协议的，按照“谁使用谁分摊”的原则依照相关房屋的

建筑面积的比例进行分摊计算。

对于一幢楼内的房产共有面积应该采取“谁使用谁分摊”的原则加以分摊：如本幢楼房的公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、垃圾道等房产共有面积，如这部分房产共有面积是为整幢楼服务的，则由该幢楼内各套住房分摊，但是如果这部分房产共有面积是在一幢楼内为局部服务的，则应由使用的购房人来分摊房产共有面积。

4.各户应分摊的房产共有面积，与各户所购房屋的套内建筑面积成正比例，可以按照下式计算：

（1）计算分摊系数：

房产共有面积分摊系数=共有建筑面积之和/承担分摊各套套内建筑面积之和

（2）计算应分摊的房产共有面积：

分摊的房产共有面积=套内建筑面积x房产共有面积分摊系数

三、房产共有面积分摊模型的制定

在房产测绘过程中，由于当前建筑新材料、新工艺、新理念、提倡绿色节能环保的建筑越来越多、用途越来越丰富，功能越来越齐全，《房产测量规范》中的分摊方式只是点对点的进行分摊，这种简单的分摊方式在普通住宅楼或者简单的商住楼中可以适用，一旦遇到大型综合性建筑，已经越来越不能满足实际房产测绘的需要，原有的点对点的分摊关系，成代数形式增长成为海量的具有不同逻辑层级的数据库，要执行好《房产测量规范》就需要对其进行逻辑梳理和整合。

房产共有面积分摊模型的制定包括4个方面的步骤：

1.把建筑物划分成最小基本单元；

2.确立功能区、共用区；确立各共有部位的分摊对象；

3.指定功能区和共用区的分摊关系归纳具有相同分摊关系的共有部位成立共用区；归纳具有理顺各分摊层级之间的关系；

4.较核检查分摊前后数据的一致性。

四、房产共有面积的分摊类型

通过对房屋的功能结构的研究，同时根据房产共有面积分摊的一般原则，建筑物的每一个房产共有面积，都应该公正合理地分摊到户，我们可以分析：一幢楼有若干个功能区（功能区指的是具有一定使用功能的楼房的组成部分，如相对独立的楼层组、塔楼、裙楼等），每个功能区有若干楼层，每个层又有若干套（单元）。每套（单元）要分摊所在层内的房产共有面积（如公共走廊），每层要分摊所在功能区内的房产共有面积（如电梯、楼梯间），每个功能区又要分摊为整幢楼服务的房产共有面积，或者功能区间分摊的房产共有面积（如两塔楼间的连接部位）。所有的房产共有面积，无论是功能区间分摊的还是功能区内分摊的，通过逐级分摊最后都要分摊到每套（单元）上。由此，我们可以将房产共有面积的分摊类型分为以下几种：按文件或协议分摊、不分摊、整幢分摊、功能区间分摊、功能区内分摊、层间分摊、层内分摊、套间分摊。

1.按文件或协议分摊

建筑物的多个权利人就该建筑物的房产共有面积分割或分摊达成协议，就按照协议来进行分摊。这种情况不适用本文所论述的房产共有面积分摊模型也不在本文的讨论范围之内。

2.不分摊

不分摊的房产共有面积是指建筑报建时未计入容积率的房产共有面积和有关文件规定不进行分摊的房产共有面积，如作为人防工程的地下室等，这种类型也不在本文的讨论范围之内。

3.整幢分摊

适合整幢分摊的是那些在功能上为整幢建筑服务的房产共有面积，即供整幢楼房共同使用的房产共有面积。

整幢分摊的房产共有面积等于参与整幢分摊的房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积为整幢楼所有功能区的区内建筑面积之和，通过计算整幢分摊系数K将该房产共有面积分摊到各个功能区。

4.功能区间分摊

功能区是按照建筑物的不同组成部分来进行划分的。当建筑物有多个功能区时，其服务于某些特定功能区的房产共有面积应在这些功能区之间分摊，而不应进行整幢分摊。功能区间分摊适用于那些应在特定的几个功能间进行分摊的房产共有面积。参加功能区间分摊的房产共有面积按各功能区内的自有建筑面积的比例分摊。

参与功能区间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个功能区之间房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积为参与分摊的多个功能区区内建筑面积之和，通过计算功能区间分摊系数K将功能区间的房产共有面积分摊到相应的功能区。

5.功能区内分摊

仅为某一功能区服务的房产共有面积适用于功能区内分摊。

内分摊的房产共有面积等于本功能区内的房产共有面积，参加摊算的建筑面积为本功能区内的所有套（单元）的套内建筑面积之和，通过计算功能区内分摊系数K将房产共有面积分摊到户。

6.层间分摊

层间分摊是指当某些房产共有面积仅为特定的凡层服务时所进行的面积分摊。

参与层间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个层间房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积等于这多个层内建筑面积之和，通过计算层间分摊系数K将房产共有面积分摊到相应的层。

7.层内分摊

层内分摊是指仅服务本楼层，并且该层的所有套都参与分摊的房产共有面积。

层内分摊的房产共有面积等于本楼层内的参与层内分摊的房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积为本楼层内所有套（单元）的套内建筑面积之和，通过计算层内分摊系数K将房产共有面积分摊到户。

8.套间分摊

套间分摊是指仅服务于某一楼层内部分用户的房产共有面积，即该楼层部分用户参与分摊的房产共有面积。

参与套间分摊的房产共有面积等于参与分摊的多个套（单元）之间的房产共有面积之和，参加摊算的建筑面积为参与分摊的多个套（单元）的套内建筑面积之和，通过计算套间分摊系数K将房产共有面积分摊到户。

五、划分建筑物内最小基本单元和确立功能区、共用区

1.划分建筑物内最小基本单元

无论其是套内建筑面积还是共有建筑面积，都要划分最小基本单元，然后对划分好的最小基本单元进行命名编号和量算面积，这是共有部位分摊模型的首要环节，是其他步骤的前提条件，直接影响到分摊结果的精确度和分摊过程计算量的大小。现阶段面积的计算应由计算机实现，以避免手工计算时产生的人为误差。

命名编号：套内建筑面积以阿拉伯数字进行编号，如：101、201、301等；共有建筑面以汉字进行命名，如：水箱间、楼梯间、电梯间等；

面积计算：对建筑物内各套最小基本单元的计算，其判断条件是具备四周维护的、具有独立使用功能的、不能再拆分的最小基本单元。

2.确立功能区、共用区

（1）功能区的确立

把具有相同使用功能的、或者具有相同用途的、或者具有相同疏散通道的房屋套内建筑面积进行整合，为方便承担共有部位的分摊，统一给定一个名称，称为功能区。

功能区可以在建筑物内横向划分，也可以在建筑物内纵向划分，可以不在同一层甚，也可以不是同一用途，只是便于分摊辨识，而人为划分的实际不存在的逻辑关系。一幢建筑物内可以有一个功能区或者多个功能区，功能区与功能区之间的关系可以从属、并列、套叠、交叉。

（2）共用区的确立

相对于功能区共用区就是把每个把具有相同服务功能的共有建筑面积进行整合，为方便分摊与功能区，统一给定一个名称，称为共用区。

共用区是建筑物内共用部位的集合，可以穿过功能区的人为划分的实际不存在的逻辑关系。一幢建筑物内可以有一个共用区或者多个共用区，共用区与共用区之间的关系可以从属、并列、套叠、交叉。

六、案例分析

从平面图上可以看出，是一幢包含多个塔楼的多功能综合大楼，三个塔楼，一座是办公，二座、三座是住宅，裙楼二层是商场，首层是商铺，还有地下停车场。对于这座楼的分摊，我们依照上面的步骤：

1.首先将整幢建筑划分最小基本单元，功能区的单元，如住宅户室，办公室、商铺，楼房，停车位等，共用单元，如楼梯，过道，管井等。

2.然后分析各个单元之间的关系，设置办公，二座住宅，三座住宅，二层商场，首层商铺，地下停车场几个功能区，以及整幢共用，办公共用，住宅共用，一座住宅共用，二座住宅共用，首层商铺共用，地下停车场共用几个共用区，将最小基本单元分别放入相应的功能区和共用区。

3.再按照谁使用谁分摊的原则，按一分到底的模式，确立分摊关系树，如下图

4.摊计算后，检查分摊前后的面积总数，如相差不大（一般1平方米以下，具体视最小基本单元数量的大小定），则是因为计算过程中的四舍五入造成的，可以认为分摊结果正确。

结语

房产测绘涉及千家万户，技术性和政策性都很强。房产面积计算、分摊更是一项非常繁锁、复杂的工作。房产测绘的成果极其重要，不能有任何错误。所以我们在实际工作中一定要牢固地树立责任意识、和服务意识，以严谨、细心的工作态度不断探讨新情况、研究新问题，确保房产测绘成果和共有建筑面积分摊问题的正确性、公平性和合理性。

参考文献：

［1］GB/T17986.1-2000《房产测量规范》．

［2］李和气．《房屋建筑面积测量》．中国计量出版社，2001．

［3］彭维吉．《地籍与房产测量》．测绘出版社，2013．