商品住宅投资控制与风险分析

商品住宅投资控制与风险分析

白海平

白海平（北京铁路局）

摘要：住宅是百姓日常生活的必备条件，而住宅产业也是社会化大生产的必然产物。商品住宅已经成为房地产开发的主要产品。由于商品住宅开发是一项高收益，高风险的投资行为。基于的以上产业特点。本文将商品住宅的投资分为：招投标，图纸审查，施工环节三个方面论述。对商品住宅的主要投资风险分析分为：时机风险，区位风险，融资风险三个方面论述。

关键词：商品住宅投资控制风险规避

0引言

随着我国经济的高速平稳发展商品住宅市场已经逐渐成熟。商品住宅行业经过几十年的发展历程，住宅产业已经逐步标准化，产业化。但是在我国房地产行业受政策的影响很大，在今年4月14日，国务院总理温家宝指出，坚决抑制商品住宅的价格过快上涨等政策的出台，又一次打压了房地产行业的信心。所以在我国当前的经济和政治背景下，分析商品住宅的投资控制和风险，并有效地进行风险规避是势在必行的。下面本文将从投资控制与风险分析两个方面进行论述。

1投资控制

针对商品住宅的管理模式，以及工程的施工阶段，可分为招投标，图纸审查，施工环节。三个方面展开论述。

1.1招投标是招标人和投标人之间、投标人之间进行的多方博弈，通过招投标活动，招标人可择优选择勘察设计单位、施工企业和设备材料供应商，达到缩短建设周期、节约工程投资、提高投资效益的效果。招投标对投资控制有积极作用，但当招标，投标受权力活动影响时或流于形式，招投标形成对投资控制起到掩盖作用。建设单位在专业人员和经验较少的情况下，建设单位很难掌握工程成本的实际情况，建设单位只有在承包商报价后。对工艺和材料价格可以从定额和信息中查取。建设单位能否有效的获取信息就要决定于市场价格的透明度。为了获取高额的利润，供应商经常会采取对真实价格保密的手段。业主通过招投标的方法召集很多供应商或承建商进行择优选择，使业主对市场有真实的了解，承建商会给出合理的价格期待在竞争中获胜，正是投资者为自己考虑，产生了相互的竞争。通过市场这双“看不见的手”维护了价格体系，使工程价格趋于合理。

1.2通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。对于商品住宅开发商来说图纸会审应坚持先重点后，先大后小的一般的基本原则。即始终围绕着减少施工难度、提高我方经济效益、降低生产成本、提高生产效率、有利于工程质量、确保施工安全，加快施工进度的各项目标而展开。在确保工程质量的前提下，尽量采用成本较低的建筑材料，减少施工难度。因为建筑材料和施工难度直接影响着施工工程中的人员配备，机械使用等。当然对于开发商来说图纸会审还有许多注意事项，这里仅就投资成本方面做出论述。

1.3施工阶段的投资控制是建设项目投资控制的一个重要阶段，在此阶段正确处理质量、进度、投资三方面的关系，实施主动控制，对于节约成本，降低工程投资有重要意义。该阶段的主要环节应包括:合理安排工程开工和竣工时间，严格控制材料选用，控制工程量计量等方面。实践证明，做好各环节的控制工作，就可以实现对施工阶段投资的有效控制。①合理安排工程开工和竣工时间。工程施工应该尽量避开冬季和雨季，这样可以节约很多成本。一般来说，住宅工程如果选择在冬季或雨季就要提高成本8％左右，而合理安排好开、竣工时间可有效的使投资成本降低10％左右。②严格控制材料选用。建材在住宅工程投资中占很重要的比重，一般占到整个工程的60%-70%。把好材料关是投资控制很有效的方法。但是由于建材种类多，价格变化大等特点，使照价在一定程度上有弹性，增加了控制的难度。所以做好计价工作，为日后的结算工作打好基础。③控制工程量计量。在施工过程中要事先把工程量算清楚，不能有剩余。对工程进度款的拨付要通过监理工程师的逐一审核，以避免工程款超付现象的发生。

有效的投资控制可以为建设单位节约资金，也可以使住宅投资商提高自身管理水平，是“双赢”的事情。所以有必要对工程投资进行有效地控制管理。

以上就是对商品住宅投资控制的论述，在投资中如何规避风险也是非常重要的。

2风险分析

首先商品住宅的供求变化、国际经济环境，国内宏观经济状况，相关政策的调整、人民币汇率及利率的变动等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险都会对商品住宅投资者的收益产生直接影响。但是，有些风险因素是不可避免的，把每个风险因素都加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的，同时也是不恰当的。所以本文下面就对住宅开发企业影响较大的三个方面（时机风险，区位风险，融资风险）进行分析。

2.1时机风险

从宏观角度来说，当世界经济处于活跃增长期时，市场处在上升态势，百姓购房欲望强烈，这时推出的商品住宅会获得较好的收益。反之，当经济不景气甚至衰退的时候，失业率上升，百姓收入下降，导致商品住宅需求下降，供大于求，直接导致住宅价格下降，资金回笼时间增长。一旦经济不能在短时期内复苏，就会给投资者带来不可估量的损失。所以投资者要掌握经济发展规律，选择恰当的时机进行投资。另一方面，从微观角度讲，一般在8，9月份的住宅销售量大。所以投资者可以把销售期控制在8，9月份，以获得良好的需求时期。

2.2区位风险

由于购房者在购买商品住宅时十分关注住宅周围的相关配套服务设施，比如商场，超市，交通，学校，医院，公园等，由此产生了区位风险。而社会，经济，地域差异，邻区影响等因素的变化更是加剧了区位的差异，使得在同一市场环境下，不同区域的单位土地价格有明显的不同。因此商品住宅投资者必须掌握政府对城市的长期发展规划，选择合理的投资环境。从个人经验来说，学校周边的发展潜力很大，很购房者的亲睐，建议有条件的投资者可以适当考虑，有效规避风险。

2.3融资风险

商品住宅项目融资风险是指融资方式和条件发生变化对商品住宅生产者和经营者带来损失的可能性。商品住宅投资在资金运用方面有其自身特点，表现为资金运用量大、资金运用周期长、非自有资金比重大等特点。开发商筹措资金的来源一般有自由资金、银行贷款、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大，则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少，不足10％～35％，则投资该项房地产的风险就很大。

3结语

回顾中国改革开放的30多年来，中国经济以平均每年10%的速度增长，这一部分应得益于房地产行业，危机总是短暂的，我们要在产业发展上不断创新，与时俱进，开创商品住宅行业更加美好的明天。

参考文献：

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[2]李善依.刍论我国房地产投资风险管理.现代经济信息，2009年22期.

[3]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究，商业研究，2002年18期.

[4]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析，价值工程，2010年2期.