探讨房产测绘的共有面积分摊

探讨房产测绘的共有面积分摊

肖利梁智乔

广东广量测绘信息技术有限公司

摘要：文章阐述了房产测量中共有建筑面积的概念，并针对房产测量中共有建筑面积的分类、确认及分摊方法等问题进行了分析，详细列举了一般纯住宅性建筑及多功能建筑中共有建筑面积的划分原则，对房产测量中共有建筑面积的计算及分摊具有重要意义。

关键词：房产测绘；共有面积；分摊方法

引言

房产测量属于专业测绘的一个分支，指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，是房地产管理工作的重要基础。房产测量中房产面积测算是开发商和业主最关心的问题，房产面积测算指水平面积测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、共有建筑面积测算与分摊、产权面积测算。房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的确定及其分摊方法是房产测绘中比较重要且比较复杂的一项工作，同时也是一个很敏感，并为人们普遍所关心的问题，尤其是产权面积，涉及到千家万户产权人的切身利益，容易引起矛盾和纠纷，所以我们应从多个方面去了解和认识。

一、什么是共有共用建筑面积？

共有共用建筑面积是套内建筑面积与共有共用建筑面分摊系数之积。

1.1共有共用建筑面积由两部分组成：

（1）位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。如：大堂、公共门厅、走廊、公共过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、通风井、消防控制室、水泵房、生活水池、消防水池、水箱间、污水处理间、冷冻机房、变电室、设备层、值班警卫室、物业管理用房及其他功能是为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半；伸缩缝两个轴线间的面积；突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房；垃圾道、管道井、门厅、门斗、走廊；地下室（人防除外）、电梯井、配电房、内外楼梯、泵房、设备间；消防用房、避难用房；连接各幢房屋的通廊。

1.2共有共用建筑面积不包括什么？

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、消防控制室、管理用房；可以销售的专用车库、车位；规则部门核准的经营性用房；规划核准图上标注的自行车库、架空层、避难间、以及为多幢或小区共用的设备用房等不计入共有共用建筑面积。

根据房屋的不同使用功能，共有共用建筑面积的分摊可分为以下三类：

⑴幢共有分摊：为全幢服务的共有共用建筑面积。

⑵本层共有分摊：为某一层服务的共有共用建筑面积。

⑶功能共有分摊：为某一使用功能区（如住宅、办公、商业）服务的共有共用建筑面积。

1.3共有共用建筑面积按比例分摊的计算公式：

共有共用建筑面积的分摊系数=需要分摊的分摊面积总和/参加分摊的各单元建筑面积总和按功能分摊，这是《规范》要求的一种分摊规则，也是房产面积测算中广泛采用的分摊规则。首先，把全幢共有建筑面积分摊至各功能区。其次，各功能区再把全幢分摊得到的共有建筑面积和原来自身的共有建筑面积加在一起后进行分摊。如果某个功能区的各层结构不同或共有共用建筑面积不同，各层可把功能区分摊得到的共有面积和原来自身的共用面积加在一起后进行分摊。最后，把共有共用建筑面积分摊到各层的逐级分摊方法，把最小的分摊空间定为一功能区的各层。而在实际工作中，如在某一层的走道，只有部分业主共用，而其它业主不使用，共用面积的服务对象很具体，能否可以逐级连续分摊，又给我们带来了新的思考。

二、房屋共有建筑面积的分摊方法

2.1住宅共有建筑面积的分摊方法

国标《房产测量规范》中规定，住宅楼以幢为单元，按各套房屋的套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。其实际操作中，一般情况，住宅楼采用按整栋分摊。在整栋分摊中整栋的共有面积视为整栋中各户共同共有，全栋对共有面积分摊为一个系数。另外，若住宅楼底层为附属层（如架空层、杂物房层等），层高2.20m（含2.20m），上部为住宅单元构成，可以照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两个功能区。

特别情况，如一幢住宅楼里有的单元没有电梯，有的只有楼梯，该种情况下应将有电梯的各单元合并成一个功能区，分别进行共有建筑面积分摊计算。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或电梯细分功能区分别计算。

近年来，随着高层住宅的增多和人民消防意识的加强，房屋的建筑功能、造型乃至设计理念都发生了很大变化，如在高层建筑一定层次以上设置消防连廊将同一幢两个不同单元的房屋连接起来，完善其消防功能。对该消防连廊面积计算和归属问题，存在歧义。有人认为该部位只对相连的两户有用，应由两户分摊；有人认为应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊。但我认为：小高层或高层住宅楼中在某一层设置的消防连廊须作为相连通各住宅单元功能区分摊，而不能作为层共有建筑面积，更不能仅由相连的两户分摊；仅连通个别权属单元的消防阳台（通道）亦应作为整栋的共有建筑面积，由整栋业主分摊；平时可做套内使用的消防通道（如阳台），应纳入套内面积。

2.2商住房共有建筑面积的分摊方法

住宅楼进行共有住宅面积的分摊时，首先将商业部分和住宅部分划分为两个功能区，按各自的建筑面积将全栋共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。通向住宅的楼梯均由住宅功能区分摊。

2.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积的分摊比较复杂，特别是大型综合楼，他是一个多级分摊的过程。在多级分摊中，共有面积的共有关系非常复杂，是一个错中复杂的交错关系。因此需要我们有一个清晰的思路。一般分三个步骤进行：

第一步骤：正确划分功能区。

在实际工作中，多功能综合楼一般由地下部分、商业部分、办公部分、住宅部分、附属部分等多个功能区构成。在上述各功能区中往往还要划分为各子功能区，比如住宅功能区还需划分为有电梯的功能区及只有楼梯无电梯的功能区。

第二步骤：确定共有建筑面积的归属。

第三步骤：确定共有建筑面积的分摊方案。

把为全栋服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全栋（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊；

功能区间共有建筑面积的分摊；

为某个功能区服务的共有建筑面积的分摊；

为某层服务的层共有建筑面积的分摊，按本层各套内建筑面积比例分摊层共有建筑面积，各套内建筑面积参与过的所有级别的共有建筑面积分摊系数相累计最后得出该套内的共有建筑面积分摊系数。

分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。

建筑面积=套内建筑面积＋公摊建筑面积

三、共有面积分摊的一些特殊处理措施

3.1普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）?处理方法主要有下面几种情况：

3.1.1住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。

3.1.2住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。3.1.3住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元；该单元应单独作为一个功能区。

概括的说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内好象有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《房产测量规范》中从未明确这一点，而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸质疑。

3.2商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法

这里特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。根据《细则》一般的做法主要是下面2种：

3.2.1有明显产权协议规定的，按规定划分

这里的产权协议规定，如果规定底层商业楼的楼梯只属于住宅分摊，则将商业楼的楼梯间面积划分给住宅区分摊；如果协议规定为商业楼分摊则由商业楼进行分摊。

3.2.2无明显产权协议规定的

根据细则，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，及由商业楼和住宅共同分摊；通过住宅楼的楼梯面积为住宅楼部分的共有建筑面积，及由住宅楼分摊。

结束语

房产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。在房产面积测算工作中共有建筑面积分摊计算是比较复杂、难度大的一项工作，每户分摊的面积消费者自己是很难计算出来的，这就要求房产测绘从业人员一定具备高度的责任心，娴熟的业务技能，实际工作中一定要公平、公正、透明、公开、严谨、细心。

参考文献

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[2]李和气.房屋建筑面积测量[J].中国计量出版社.2011.

[3]蒋建宁.浅谈房产测量面积计算中共有面积的确认与分摊[J].2015.

[4]关于房产测绘中房屋共有面积的测算与分摊方法探讨[J].2016.