浅谈房地产企业施工项目成本管理

浅谈房地产企业施工项目成本管理

刘文秀

刘文秀（宁夏建工集团宁夏银川750001）

摘要：随着房地产行业的迅速发展，施工技术落后、进度缓慢、工程质量不达标以及施工成本过高等制约着企业的发展。本文就结合在房地产开发过程中，企业施工项目成本管理中存在的一些问题，对如何做好房地产企业施工项目的成本管理工作进行详细的探究和讨论。

关键词：房地产企业；施工项目；成本管理

Realestateenterprisesonconstructionprojectcostmanagement

LiuWenXiu

(ningxiaconstructiongroupningxiayinchuan750001)

Abstract:withtherapiddevelopmentofrealestateindustry,theconstructiontechnologylagbehind,progressisslow,engineeringqualityandconstructioncoststandardhadhigherrestrictsthedevelopmentofenterprises.Thisarticleunifiesinrealestatedevelopmentprocess,theenterpriseconstructionprojectcostmanagementproblems,andhowtomaketherealestateenterpriseconstructionprojectcostmanagementworkdetailedexplorationanddiscussion.

Keywords:realestateenterprise;Constructionprojects;Costmanagement

近些年，房地产行业已经成为我国国民经济重要的产生支柱。但在其迅速发展的同时，如何在确保工程质量以及工程进度的基础之上，通过使用现代科学化的管理技术和方法，实现对施工成本的有效控制，从而实现企业经济利益的最大化，已经成为当前我国房地产行业进一步发展过程中所亟需解决的问题。

一、项目成本控制

1.工程准备阶段的成本控制

房地产开发与建设的前期准备工作主要包括工程评估、工程设计、编制标底、招投标、工程合同等。这一环节是实现对项目成本进行有效控制的关键环节，有着十分重要的作用，因此就要求我们一定要做好工程准备阶段的成本控制工作。

（1）工程评估

工程评估企业高层管理人员进行正确经营决策的重要依据，也是在工程建设过程中对施工成本、项目销售、企业利润进行有效控制和分析的重要依据。因此，在项目工程施工前，进行合理、有效的评估有着十分重要的作用。在前期的准备阶段，应该有专门的组织机构和单位来实施和开展工程评估工作。比如企业策划部门或者是开发部。此外，在进行工程评估时，需要对当地的市场进行大量的调研工作，力争掌握最新的市场信息以及相关资料，包括材料价格、销售前景、毛利率水平等；此外，工程评估要有阶段性，因此需要根据不同阶段的实际情况对其进行相应的调整和修改。一般情况下，可以分为三个阶段：第一阶段是工程建筑的可行性研究阶段，在这个环节中对工程评估相对较为简单；第二阶段扩展阶段，在这个环节中，根据已经审批通过的初步设计对可行性阶段的工程评估进行具体化评估和研究；第三是施工图阶段，在这个环节中，需要做的就是需要依据已经审核通过的施工图对工程评估进行全方位的了解和熟悉，并对其进行相应的调整和优化，并明确企业的目标成本以及目标利润。工程评估完成以后，上报相关管理人员，经审批通过以后对评估报告实施控制。

2.工程设计

这个环节也是影响工程成本的重要因素，一旦施工设计图纸审核通过以后，工程成本也就大体确定了。在设计过程中，如果施工设计有较高的质量，不仅能满足房屋建筑功能特性的要求，还能有效的降低施工成本；但如果施工设计的相对保守或者粗糙、简单，不仅会在施工过程中，经常变更施工设计，造成施工混乱，而且也会致使施工成本增加，从而导致工程造价的增加。因此在进行施工设计过程中，我们应重点抓好以下几个环节：（1）设计单位应该实行招投标制度，引入适度的竞争机制，保证在提高工程设计的同时，有效的降低设计费用。（2）做好施工设计图纸的审批和审核工作。在工程开始之前，一定要做好施工设计图纸的检测和审核工作，保证在施工前将施工设计图纸存在的一些问题进行有效的处理和解决。项目工程的初步设计、施工设计等都是由企业工程建设部门负责检测、审核的。相关人员在对施工图进行检测、审核时，应在全面考虑其平面布置以及使用功能等基础之上，进行认真、仔细的检查，并将得出的意见和结果及时的反馈给你公司销售部门。

3.编制标底

企业可以自行的编制标底，也可以通过第三方企业对标底进行编制。对委托第三方编制的标底，企业的预算部门应做好对其的审查、审核工作，并确保将编制的标底控制合理范围之内。标底是公司的高度机密，因此，这就要求公司相关人员在公司进行招标过程中，一定做好严守秘密，不准外泄。

4.招标或议标

项目工程的勘测、施工设计、建筑地基、地下室、主体、工程装修、设备材料购买等都是有公司的招标小组负责制定和审核的。因此，在进行招议标过程中，一定要严格按照相关标准和规定，处理好施工技术、施工进度、工程质量、企业资质、信誉之间的相互关系。在确定标额的情况下，应该优先选择那些标额较低且符合招标条件满足招标要求的投标企业。而且招标小组应该以会议的形式，遵循科学、合理、正确的基本原则，对施工设计、施工企业进行评比选定，并明确工程费用，同时做好会议纪要。

5.材料设备选购

项目工程建设所需要的原材料、机械设备是由工程部负责选购的。房屋建筑在开工之前，企业工程部就应在多方询价的基础之上提出所需材料设备的选购单，同时提出几种具体的选购方案，并上交企业预算部门以及财务部进行审核，再交招标小组审批，审批通过之后，由企业财务部门按照已经审批通过的选购方案安排资金。

6.工程合同

项目工程建设过程中，工程合同的编写、签订等都必须符合相关的法律规定和标准，而且合同金额也应控制在合理的范围之内。工程勘测、工程设计、工程地基、地下室、工程装修、材料设备等都由工程部提供相关的施工标准、装修规范、工程工期以及所需材料设备等资料，待招标小组选定施工企业、施工设计以及工程费用之后，再由工程部负责拟定有关的合同文件，最后再由相关管理人员签发。

二．施工阶段的项目成本控制

1.企业应该完善内部审核机制，实行项目经理责任制

在项目工程建设过程中，企业应该不断的完善企业内部的审核机制，实行项目经理责任制。在明确其职权的同时，明确其相关责任。项目经理对工程项目建设过程中的施工成本、施工质量。施工进度等都要承担全部责任。

2.相关管理人员要做好对施工过程中实时监控工作

在房地产工程的开发与建设过程中，项目经理同其他相关管理人员应该做好施工现场的施工记录工作。对进场的施工材料、施工设备的质量、数量进行仔细的检查和审核。并将工程的施工进度以及已经完成的工程量进行详细的记录和保存。

3.做好工程量审核和记录工作

项目经理在房地产开发和建设过程中，应对每月完成的工程量进行认真的检测、审核，并对需要拨发的工程进度款进行如实的填报，此外设立专门登记薄。为以后的竣工结算提高理论依据。

4.企业财务部门应按照付款程序拨发工程款

付款的整体步骤是：项目经理依据实际情况填写工程拨款申请表，交由工程部门经理审签，预算部门对报表进行认真检查和审核通过后，再由财务部门根据合同标准以及用款法案进行审核、审签，最后交由总经理审批通过后，再拨发款项。

5.做好工程项目目标成本的监控与控制工作

在项目工程建设中，房地产企业的财务部门应该定期向相关管理人员提供施工过程中各个施工阶段的目标成本执行情况表，同时将在施工环节中超出目标成本的细目，实时的反馈给相关部门。此外，财务部门在对工程成本进行审核、核算时，应设立成本评估细目。

总结：

如何在确保工程质量以及工程进度的基础之上，通过使用现代科学化的管理技术和方法，实现对施工成本的有效控制，从而实现企业经济利益的最大化，已经成为当前我国房地产行业进一步发展时所亟需解决的问题。

参考文献：

[1]马建宁,鲍学员.浅谈工程项目成本管理与控制[J].宁夏大学学报(人文社会科学版).2007(06)

[2]黄健.论施工企业项目管理中的成本控制[J].芜湖职业技术学院学报.2009(04)

[3]万治华.论建设单位对工程项目的控制与管理[J].湖北教育学院学报.2007(08)