浅议城市房地产征收评估的问题与解决对策

浅议城市房地产征收评估的问题与解决对策

卢静

卢静南京市下关区市政设施综合养护管理所210000

摘要：近几年来，我国城市建设的势头日益趋于火热，其建设中对于房屋的征收及评估工作也开始引起国家的高度重视。目前，国家已经对以往的城市房地产的征收评估条例存在的缺陷进行行了适当的调整和变革，但是其具体的征收评估工作依然存在着诸多的问题，实现对于这些问题的全面解决，是我国的城市化建设获得更好发展的必要保证。本文通过分析城市房地产当前的征收评估工作中存在的问题，谈论了解决这些问题的几点对策，以求推动征收评估工作的顺利实施。

关键词：城市房地产；征收评估；存在问题；解决对策

Shallowdiscussionontheurbanrealestateevaluationproblemsandsolutions

LuJing

XiaGuanOunanjingmunicipalfacilitiesmaintenancemanagementcomprehensive210000

Abstract:inrecentyears,China'scityconstructionmomentumincreasinglytendtobehot,itsconstructioninthecollectionandevaluationforhouseworkalsobegantoattracttheattentionofthecountry.Atpresent,thestatehastopreviousurbanrealestatetaxassessmentordinancedefectsoflineproperlyadjustedandchange,butitsspecifictaxassessmentworktherestillexistmanyproblems,realizethecomprehensivesolutiontotheseproblems,isourcountry'surbanizationconstructiongainbetterdevelopmentnecessaryguarantee.Thisarticlethroughtheanalysisoftheurbanrealestateonthecurrentproblemsexistingintheevaluationwork,talkedaboutsomecountermeasurestosolvetheseproblems,inordertopromotethesmoothimplementoftheevaluationworkcollection.

Keywords:thecityrealestate;Collectionofevaluation;Existingproblems;solutions

随着当前我国城市化进程的不断提速，城市建设中对于其他住房的征收逐渐增多，而房屋征收评估工作的问题也开始呈现出来，并呈现出愈演愈烈的趋势。城市房地产的征收评估工作直接关系到人民的切身利益，国家切实地解决其中存在的问题，不仅是促进征收评估工作顺利开展的必要保证，还是维护相关人民的利益的必然要求。本文主要分析了当前我国城市房地产的征收评估工作中存在的问题以及解决这些问题的措施，希望可以对国家的工作人员有所启示，推动我国城市化建设的顺利实施。

一、我国城市房地产征收评估工作中存在的问题分析

我国的房地产征收的评估工作牵涉到估价原则、程序、方法及综合分析等各个方面的问题，具有极大的专业性、复杂性、科学性和技术性，这就导致了评估工作中诸多不足的呈现，极大地阻碍了房地产征收工作地顺利开展。工作人员必须加大对这些问题的研究，以积极地推动评估工作地顺利开展。具体而言，评估中存在的问题可以从以下几个方面进行分析：

首先，房地产征收的某些评估工作内容缺乏充足的测算依据，而且由于评估的工作量非常大，其具体工作的开展也存在着诸多的困难。一方面，当前时期，国家对于城市房地产征收的评估工作的干预还处于起步阶段，某些法律政策的规定尚不能完全将所有的评估内容涵盖在内，某些评估工作的具体实施只能依靠市场调查来实施。另一方面，当前房地产征收的评估工作逐渐趋于复杂，对于一些大型的征收项目不仅要考虑到其自身的因素，还必须将楼与楼以及户与户之间的关系处理好，使与房屋相关的所有元素都实现合理平衡。而且，各种处理在合理平衡的基础上还要根据房屋的具体情况，实现可以观察到的不同的差别性处理。这种平衡性和差别性稍微控制不好，就会遭遇人民的责难及反抗，进而加大了评估的困难。

其次，房地产征收的评估工作包括诸多类别的对象，房地产相关的专业知识在应用中往往会力不从心。而房地产征收的评估工作又直接与人民的切身利益相关，这就加大了评估工作的复杂性，许多理论知识在使用时一般要屈服于现实。再加上实际的房地产评估工作往往要牵涉到某些不可移动的物品或是在移动中造成损坏的物品，评估人员在评估时必须对这些物品进行详细明确地登记，这就使得评估工作变得繁乱复杂，难免出现某些事端。比如，对于城市中某些装修精致的房屋，工作人员必须对其不同档次的吊顶、地砖或者是门窗、壁柜等进行符合实际的登记，这些物品的评估超出评估专业知识的处理能力，从而使得评估工作遭遇窘境。

再者，评估工作的现场调查以及答疑工作在具体实施中一般都会遇到困难，从而加大了房地产征收评估的阻力。就现场调查工作来讲，许多被征收房屋的用户不仅不能够理解、支持和配合工作人员工作，甚至还会故意安排一些人来阻拦或破坏调查评估工作。而且，相当多的房屋并没有确切的产权证，工作人员必须详细完备地对其面积、结构、成新率、装修工作等进行现场测算，这就使得调查的时间被极大延长，从而加大了评估的不顺畅。而就现场答疑来讲，在评估的结果出来之后，工作人员一般要对其进行一周左右的公示，并在此期间为用户解疑答惑。而这项答疑工作往往会遇到用户地多种疑问，从而需要不断地进行协调沟通，最终才能够顺利完成评估，这就加大了评估工作的负担。

二、我国城市房地产的征收评估工作问题的应对策略

城市房地产征收的评估工作是城市化建设必须经历的一项工作，因此，国家相关人员一定要积极地做好对于评估工作的完善，争取制定出切实可行的政策与措施等来推动评估问题的有效解决。本文下面就从几个方面来分析一下我国城市房地产征收的评估工作问题的应对策略：

1、提高评估人员的工作能力

当今时期，我国城市房地产的征收评估工作逐渐趋于复杂，要切实地将评估问题解决到实处，就必须提高评估工作人员的能力。首先，评估工作人员要积极地加强对于理论知识的学习，争取达到对于理论知识的熟练应用。一方面，评估人员要积极地学习与评估相关国家及地方政府的政策法规，使自身工作的开展具备合法性和合理性，进而积极地应对群众的疑惑以推动评估工作的开展。另一方面，工作人员要积极地学习与房地产评估工作相关的所有理论知识，比如市场收益、成本估测等知识，并要求自己对某方面知识有所擅长。其次，工作人员还要积极地接受评估工作的职业培训，使自己的理论知识能够达到与实际应用的有效结合。一方面，工作人员要积极地根据培训中提出的案例进行思考，并利用自己所学的理论知识进行解决。另一方面，工作人员还应该在职业培训中培养自己的创新思维，争取以贯通融合的知识及新颖有效的工作方法来突破评估工作的未解难题。

2、培养评估人员的协调能力

房地产评估工作与群众利益息息相关，国家要征收民众的住房难免会遇到群众的不理解以及阻碍，因此，国家要推动评估问题的解决，就必须积极地培养评估人员的协调沟通能力。首先，这种协调沟通能力的培养，要通过评估工作人员与同行工作者之间的沟通交流来实现。评估人员与其他外地的房地产评估机构及征收的事务所针对评估的难点和热点话题进行交流，积极地交流评估工作的有效经验，进而达到对于本行业工作的了解及对于实际工作能力的提升。其次，评估人员要以耐心和真诚达到与被征用对象之间的沟通交流。在这种交流沟通中，评估人员要站在用户的角度上去看待问题，有针对性有重点地帮助用户解答疑惑，同时积极地帮助用户与相关的工作部门进行协调，尽量使用户达到对于自身工作的配合。

3、强化评估工作的市场调研

在当前评估工作的政策法规不够完善的环境中，评估工作人员一定要积极地做好市场调研工作，争取通过获取充足的资料达到对于评估工作的有效促成。一方面，评估人员要积极地对与评估相关的物业转让以及出租、经营等业务进行调研，争取通过深入地侧面挖掘获取一首资料。另一方面，评估机构要加强对于评估数据库的构建，安排相关工作人员进行市场调研，及时地对他们反馈的信息进行分析研究，争取在这些信息中找到对评估工作有益的信息。

三、结语：

当今时代，我国的城市化建设进程不断加快，推动了国家各城市的重新规划及扩建，而城市化扩建对于房屋的征收直接关系着城市居民的利益。因此，国家必须积极地做好对于房屋的评估，使房屋征收问题在征收者与被征收着双方之间实现良好地解决。

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卢静（1983年6月）女汉族上海市2005年毕业于苏州科技学院给水排水工程专业现供职南京市下关区市政设施综合养护管理所助理工程师本科工程管理（施工管理）