房地产开发项目设计与变更管理分析

房地产开发项目设计与变更管理分析

武兴泉

武兴泉

杭州紫元置业有限公司浙江杭州310003

【摘要】在房地产开发项目中，工程设计是一个重要的环节，是后续工作开展的基础，设计与变更会对项目的成本、施工技术等产生极大影响，做好房地产开发项目设计与变更管理十分必要。本文就对房地产开发项目设计与变更管理展开分析，以促进房地产开发项目设计水平，提升房地产项目的经济效益。

【关键词】房地产开发项目；设计；变更；管理；分析

近些年来，在我国社会经济迅猛发展的背景之下，房地产开发项目越来越多，对我国经济起着支柱性作用，提高房地产开发项目的经济效益水平，有着重要现实意义。在房地产开发项目中，初步设计、施工图设计以及施工后设计管理对成本的影响分别可以达到75%-95%、35%-75%和5%-10%，因此，设计与变更管理对房地产开发项目的成本高低起着极大影响，加强对设计与变更的管理至关重要。

一、房地产开发项目的设计管理

房地产开发项目的设计包括两方面内容，一是方案设计，二是施工图纸设计，都需要对其进行严格管理，具体管理的内容有：

（一）方案设计管理

房地产开发项目的方案设计过程包括方案招标与定案两个环节，在此过程的管理中，一是在招标阶段，严格按照招标相关规范，按照公正、公开、公平的原则，对投标单位资质经验严格审核，选择满足项目要求的设计单位，为设计质量奠定良好基础；二是在定案阶段，需要对设计方案进行多轮验证，从技术性、经济性、环保性、可行性等多个角度，对项目相关的价值体系加以分析，包括建筑空间利用、交通系统设计以环境景观等，不断优化设计方案，使其达到开发商预期的目标。

同时，在方案设计阶段中，还存在一些风险，包括设计单位隐瞒部分信息造成设计风险、开发商制定目标不切实际导致施工进度风险、设计方案技术选用风险等等，对此，需要采取相应的风险管理，对项目的风险进行定性分析，采取规避、转移等风险处理措施，有效预防风险发生，为后期顺利施工提供保障[1]。

（二）施工图设计管理

施工图纸设计是在确定的设计方案基础上，完成项目工程施工依赖的技术性图纸，其过程相对简单，但也需要进行必要的管理，保证施工图纸设计的质量。

首先，设计质量管理。在确定设计单位后，要考察负责项目施工图设计负责人资质，确保其能力可以达到项目要求的标准；同时，做好中间过程的质量管理，对中间的质量成果进行全面审查，各项资料图要全面，提高中间过程设计质量水平；最后，加强对设计成果的考察，从消防、人防、规划等各个方面，全面分析设计成果的质量水平，避免设计缺失，确保各方面因素考虑全面，为项目施工提供可靠的图纸和准确依据。

其次，设计时间管理。施工图纸设计内容十分繁杂，需要考虑许多方面的因素，分析各种资料，必须有足够的设计周期，才能保证设计质量，因此，要做好设计时间的管理，合理分配方案设计与施工图纸设计的周期，做好关键点的时间控制，确保施工图纸设计的质量，避免在施工过程中才发现图纸设计不合理或者设计错误，造成返工，导致出现巨大经济损失。

二、房地产开发项目的设计变更管理

（一）设计变更内涵与影响

设计变更是指根据项目施工过程中，由于各种原因造成原设计无法实行，需要修改部分原设计内容来达到优化的作用，属于工程变更的组成部分，变更的内容主要有工程功能、空间、规模以及工程量增减等。

设计变更对工程项目的影响主要体现在成本方面，其变更原则是越早越好，比如在设计阶段进行变更，由于工程尚未施工，只需要对图纸进行修改即可，不会造成材料浪费等费用损失；若是在采购阶段变更，除了图纸修改外，材料、设备可能需要重新购置，造成一定成本增加；如果变更发生在施工阶段，不仅会有上述各种损失，已完成工程可能要返工，造成更多损失。因此，做好设计变更的管理，尽量减少施工过程中的变更数量，对房地产开发项目成本控制、经济效益提升有着重要作用。

（二）设计变更的发生原因

房地产开发项目的建设需要较长的周期，在此开发期间，会面临许多不确定风险，比如政策变化、市场变化等，影响到开发商利益，迫使其修正目标，通过设计变更来规避风险。因此，设计变更会发生在各个时间阶段，其原因主要包括：

一是法律法规因素，房地产开发项目会受到国家各种法律法规的约束，包括城市规划、房地产开发管理、房地产交易管理、项目施工管理和相关的行业技术规范、规程等，如果这些法律法规出现修改、废除，都会对开发项目产生极大影响，为适应新的要求或标准，就需要进行设计变更。

二是设计缺陷因素，在项目设计中，由于资料收集不完善、工作人员经验有限或者设计时间不足等多方面因素，都会造成设计缺陷问题，在后续建设环节体现出来，导致设计被迫变更，以完善设计方案。

三是设计标准因素，在房地产开发项目中，其目标是满足人们生活的各种需求，设计内容中会包括抗震、给排水以及电力、通讯等与生活密切相关的内容，都需要达到相应市政管理部门的要求。但在城市化发展过程中，市政要求会不断改变，越来越细化，标准越来越高，为适应这种变化，就需要做出相应调整，也就是展开设计变更[2]。

四是决策调整因素，在房地产开发项目中，开发商的决策也难以保证完全不变，若是出现战略决策的调整，先前的项目设计方案无法满足开发商战略要求，也需要对设计进行变更，符合开发商提出的目标。

五是施工方面因素，在房地产开发项目的施工当中，由于施工技术水平、现场实际环境条件以及机械设备缺乏等多种因素，导致施工无法达到设计的要求，也需要做出设计变更，以适应现场施工情况，使项目建设顺利完成。

（三）设计变更管理的要点

首先，做好设计变更签发管理。在设计变更发生后，不管是由哪一方提出的，都需要经过设计单位、建立单位、施工单位的三方同意，经负责人签字后由设计单位完成图纸变更，并办理相应的变更签发手续之后，才能实施设计变更的内容。在手续签发时，需要进行严格审查，确认原设计已经无法符合现场情况或者保证施工质量，必须进行变更，并对变更后与原设计的经济性加以对比，做出合理的决策，所有的设计变更都需要说明变更原因、提出单位以及主要人员等。

其次，加强设计变更实施管理。设计变更的实施是有工程管理部分负责监管的，需要由其签注实施意见，需要特别注明的内容有：（1）变更实施时间，对于施工后发生的设计变更，需要对变更内容与原图纸进行比较，为构件制作架构、安装和相关材料费、拆除费计算提供依据；若是在施工前变更，只需要扣除变更前发生的部分费用；（2）对于需要拆除的变更，需要会受拆除的材料、设备以及未安装的加工半成品、成品[3]。

第三，重视设计变更结算管理。在设计变更后，其费用势必会发生变化，必须做好相应的结算管理，避免经济损失，若是变更是由于施工方原因导致的，变更费用需要施工方自负，对于造成工程质量、工期问题的，还需对施工方进行索赔；如果变更是因为设计方原因造成的，需与设计方协商索赔；如果设计变更是由于监理方原因造成的，需适当扣除部分监理费用。

结语：

综上所述，房地产开发项目的设计与变更是一个十分复杂的过程，会涉及到许多参与方，包括开发商、设计单位、施工单位、监理单位等等，其经济利益关系较为复杂，做好设计与变更的管理有着重要意义。所以，加强对设计与变更的分析，了解设计与变更管理的要点，有助于房地产开发项目建设的顺利进行和整体经济效益提升。

参考文献：

[1]魏亚平.房地产开发项目设计与变更管理[J].四川建材，2011，03：241+243.

[2]闫平.我国房地产开发项目设计阶段的管理分析[J].价值工程，2013，01：73-75.

[3]唐平.房地产开发项目设计管理分析[J].建设科技，2014，08：89-90.