关于房地产项目成本管理问题分析

关于房地产项目成本管理问题分析

张群

张群（贵阳市城市建设投资（集团）有限公司）

摘要：随着国民经济的不断增长,建筑业得到长足发展,并成为我国的支柱产业。如何使房地产企业在激烈竞争的市场经济中永葆青春,在当前复杂的市场环境下，应当全面提升房地产企业经济效益，认真做好房地产项目成本管理。本文将对当前房地产项目成本管理中存在着的问题进行分析，供同行参考。

关键词：房地产；成本管理；问题分析一、房地产项目成本管理问题分析近年来，随着社会经济的快速发展和房地产行业的不断进步，虽然房地产项目成本管理水平有了很大程度的提升，但实践中依然存在着一些问题，总结之，主要表现在以下几个方面：第一，对房地产项目初期的成本控制缺乏重视。实践中可以看到，作为房地产项目开发成本之基础，房地产项目投资决策虽然所产生的费用仅为总成本费用的2％左右，但却可能会造成90％的影响。房地产项目选择的合理与否，直接关系着经济资源的优化配置。对于设计阶段而言，作为房地产项目开发成本控制的关键，当投资计划科学确定后，将技术、经济指标有机地结合在一起。但从当前国内多数设计单位对房地产项目经济、技术研究现状来看，其深度依然不够，对房地产项目初期阶段的成本控制缺乏重视，尤其是设计人员只注重设计质量，对造价不关心，因此难以通过对设计方案进行优化，实现初步设计方案编制，通过概算对总造价进行控制的目的也难以实现。

第二，房地产项目控制实践中，为有效控制成本，更多地选择对工程项目进行分解，发包给承包人。然而，在开发施工后期，分包单位与总承包单位之间经常因配合、接口问题，难以达成一致，这给房地产项目管理工作带来了巨大的挑战。实践中可以看到，房地产项目建设过程中，参与工程项目建设的单位非常的多，而且多存在着交叉作业的显现，不同施工单位进场与退场时间、次序各不相同，除了与建筑单位签订总承包工程承包合同外，很多专业工程施工单位也承担工程项目施工合同。由于工程项目招标过程中所制定的要求不够完善和健全，加之施工合同本身存在着一定的不足和缺陷，因此施工单位基于自身利益的权衡，故意拖延工期，进而造成管理混乱，房地产项目成本很难得到有效的控制。

第三，房地产工程项目开发过程中，缺乏对全程成本管理。对于房地产工程项目全寿命周期而言，它主要是指工程项目自评估创意，至施工建设，再到最后的项目竣工、售后服务，整个过程。在此过程中，不同的环境、方面等，都可能涉及到资金流动问题，所以房地产项目成本控制，一定要贯穿在整个工程项目全寿命周期之中，具体到各个环节。然实践中却并非如此，很多房地产企业对工程项目成本管理工作仅关注施工阶段，很少关注全寿命周期的成本管理，尤其是房地产项目竣工、拆除过程中的成本管理工作落实不到位。

第四，成本管理模式相对比较滞后，管理难度非常的大。据调查显示，当前国内房地产企业整体水平有待进一步提高，而且房产项目开发过程中的成本预测模式相对比较滞后，没有根据当前国际化方法在房地产项目投标之前对项目成本预算进行细化。房地产项目开发之前，尤其是投标过程中，只是对投标价格进行计算，并未将计划成本具体落实到部门、具体项目之中，同时也未确定具体管理目标。对于房地产项目而言，其成本预测、计划过程中，严重缺乏科学的编制基础，相关技术人员只是参与规划设计，缺乏技术可行性研究。

二、加强房地产项目成本管理的有效策略基于以上对当前房地产项目成本管理中存在着的主要问题分析，笔者认为要想加强房地产项目成本管理，可从以下几个方面着手应对：（一）决策阶段的成本管理房地产项目决策阶段，其成本管理主要包括项目定位、规划设计等方面。具体操作如下：首先，应当对房地产开发项目予以准确的定位，同时还要明确不同的经济指标。目前部分房地产项目自身的定位还不够准确，功能设置缺乏合理性，因此很可能会造成投资成本过高、而收益非常的低，这与投资目标相背离。基于此，笔者认为应当做好市场预测工作，确定合理的标准、项目特点以及价格水平和开发计划，并在此基础上拟定客观的项目投资规模、成本与投资收益指标，以此来降低房地产项目的投资；对房地产项目设计、规划进行优化，高品质的房地产项目需具有质量高、景观优以及环境美等特点，比如花园式社区成为当前房地产项目设计的目标。因此，房地产项目开发之前，应当做好规划、设计，结合实际地域特点、民众居住条件等，创新建设产品。

（二）设计阶段的成本管理对于房地产设计阶段而言，其主要指在项目投资决策做出以后，在房地产企业、收托单位协调性，所确定的设计成果，涉及到规划方向与概念、整体与布局设计以及工程量和具体施工图等方面的内容。

实践中可以看到，项目设计阶段是整个房地产项目整体成本控制的关键所在，该阶段所产生的费用，虽在总建筑费用中的比率较少，但对整个工程项目的整体造价可能会产生较大的影响。

房地产项目设计质量的优劣，一方面可能会影响到建设费用、施工工期，另一方面对资源投入产生决定性的影响。因此，笔者建议在设计阶段应当做好以下几个方面的工作：第一，全面推行和落实设计招标机制，通过公开招标的形式择优选择设计单位。同时，房地产开发企业应当积极地推行经济方案与建筑方案相结合的招标模式，将项目配套设施设计有效地融合在主体项目统一招标之中，然后对竞标企业系统的评比后，从中选择最优设计单位；第二，推行限额设计模式，不断完善经济责任机制，对项目造价进行合理的控制。实践中，设计人员一定要熟练掌握预算定额、材料预算价格以及费用定额，并根据工程项目实际投资估算方式，对项目成本实施概算、初步设计，并在此基础上初步设计项目整体概算。投资资源实际应用过程中，应当坚持质量、效益并重的原则，方案设计一旦确定，就要严格落实和控制。

（三）施工阶段成本控制对于房地产项目而言，施工阶段是招投标阶段的延伸，同时也是房地产开发过程中所需资金数量最多的阶段。第一，加强施工合同管理，尽可能地减少索赔现象的出现。房地产工程项目施工过程中，成本控制的核心在于对房地产工程变更进行有效的控制，尤其是业主方更要认真做好主动监管工作，对工程项目变更进行严格的审核。对各项变更所产生的影响进行全面的审核、研究，在对功能性、经济性以及美观度等方面进行全面考虑，以此来减少工程费用的开支，避免失控。第二，以技术策略为基础，做好投资控制工作。由于建筑费用的高低在很大程度上决定于所选的工艺、材料．因此它也是提高生产率、缩短工期的重要保障。第三，以经济策略为基础，开展项目投资控制。

实践中，应当严格控制现场施工经费，比如广告策划、销售代理等方面的费用，尽可能地减少销售成本，从而有效降低静态投资。同时，还要加强原材料施工现场管理，对其进行合理的堆放，以减少搬运过程中的耗损。

（四）竣工阶段成本控制房地产工程项目竣工后，应当与建设单位妥善办理结算手续，尽快将工程款结回，以偿还债务、资金回笼。通过加强竣工阶段的成本管控，降低企业运营成本，最大限度的获得利润、降低经营风险，实现经济效益。在此过程中，还要根据相关法规和合同要求，对送审竣工决算工程量进行审核，将联系单签证费用落实到实处，以确保审核结算能够体现工程建设项目的实际造价。

三、结语地产项目成本管理，不仅关系着房地产项目开发的质量、施工进度，而且还关系着房地产工程项目自身的经济与社会效益实现，对其实用性具有非常重大的影响。因此，实践中应当加强思想重视，认真做好不断阶段的造价控制，只有这样才能确保房地产行业的可持续发展。

参考文献：[1]张勃．房地产项目成本管理中的误区[J]．江苏科技信息（学术研究），2012(11)[2]周敬阳刘伟杰．房地产项目成本管理基本思路研究[J]．城市建设理论研究（电子版），2012(35)