浅析农村宅基地流转促进土地资源优化配置

浅析农村宅基地流转促进土地资源优化配置

蒋娇

蒋娇

义乌市人民政府土地储备中心浙江义乌322000

摘要：对于我国来讲，农业占据十分重要的地位，农业和农村占地面积比重较大，因此面对分布零散的农村用地，如何加强农村宅基地的管理，对于充分利用农村土地，节约土地面积，促进土地资源优化配置有着至关重要的意义。而农村宅基地管理的关键，便是农村宅基地的流转问题，自从新中国成立以来，伴随着改革开放，我国的城市化和工业化不断发展，农村宅基地流转的问题便凸显了出来。如何改善宅基地的合理流转以及宅基地的发展对于农村土地资源配置很关键。

关键词：农村宅基地；流转；土地资源；配置

引言

在我国社会主义市场经济体制不断完善的大背景下，土地要素的作用越来越明显，在资源配置方面，土地要素发挥着重要作用。并且随着城市现代化进程的不断加快，土地资源的稀缺性使得土地的价值不断上升。而相对应的农村土地的问题，其中主要是农村的宅基地问题，又占了土地问题的绝大部分。要解决农村宅基地相关问题，就要从农村宅基地的所有权入手，加快农村宅基地的流转，这对于促进土地资源的优化配置有着重要意义。

1促进农村宅基地流转的意义

1.1促进农村宅基地流转,是建设社会主义新

农村的迫切需要在党的十六届五中全会上，提出建设社会主义新农村的战略要求。但是长期以来，我国的建设重心一直在城市，在农村中没有建立相应的管理机制，尤其是作为非农建设用地的主体———农村宅基地，“散、乱、脏”就成为其显著特点。首先，我国农村宅基地没有进行正确的规划指导，就像是一盘散沙坐落在自有的土地上，这使得交通路线不能合理安排，城乡之间的亲密度减少，一些基础设施无法齐全。例如化粪池、下水道等建设无法进行统一安排处理，这些都大大加剧了政府管理和居民生活成本。再次，农村宅基地缺乏有效的约束、监督，使得农村宅基地基本上处于一种自发的状态。最后，农民将土地视为稳定的收入来源，不肯出售土地，阻碍了农村的统一规划与建设。

1.2促进农村宅基地流转，有利于大量闲置的农村宅基地有效利用

自改革开放以来，中国经济快速发展，生活水平逐渐提高，人民的生活需求已经得到基本满足，为追求更好的生活质量，比如住进现代化房屋等。为此，政府公布相应文件，使得全国各地各地纷纷掀起建房热潮。据最新数据显示，我国城镇人均住房建筑面积从2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米；农村人均住房建筑面积从2012年的37.1平方米提高到2016年的45.8平方米。同时由于城市化发展的优越性，我国大量农村人口涌入城市。图1所展示的1950年至2016年这66年的城镇与农村的人口数变化，从图中可以看出城镇人口数不断增加，而农村人口数量在1995年达到最大值之后，就呈逐渐下降的趋势。农民大量涌入城市，使得农村宅基地闲置、浪费，甚至出现“空心村”。

图11950年—2015年城乡人口变化曲线图

那么如何合理开发并有效利用土地资源，统筹城乡发展，切实保障农民利益，成了政府现阶段最关心的问题。因此，为了使农村经济快速发展，赶上城镇化建设的步伐，必须要对农村宅基地流转进行政府主导下的有秩序的商品化和市场化，将其通过集中、回购，变成商业用地或者是工业用地，充分发挥农村土地资源的价值，使土地增值，提高农民的生活水平。

1.3农村宅基地流转机制构建可以缩小城乡差距，实现社会公平

改革开放以来，我国经济的发展令世界瞩目，但是城乡差距越来越明显的问题引起了人们的重视。可以说，逐步扩大的城乡差距问题已经从一个经济问题逐步变成了现实的社会问题。其贫富差距的不断拉大又影响着城乡居民的心态，从而又引发了社会矛盾问题。而谈论到本文关注的农村宅基地问题，其本身就是城乡之间最为不同的一点制约因素，在住房买卖问题上仅仅通过制度形式将其严格限定为两个社会环境，这就影响了社会公平。

1.4宅基地流转可以优化农村土地资源配置

房价问题是现在人们关注最普遍的一个社会问题，近几年房价持续上涨，不仅与人为追求经济利益的炒房族的种种行为有关，更根本的问题是住房紧张问题，即在市场上对于房源供不应求，而供给方面却又得不到开发，以上的种种现象都不利于整体市场经济的发展和社会进步。而解决农村土地资源利用的一个方法就是加快农村宅基地流转，充分利用农村的闲置的宅基地，这样不仅可以使土地资源得到合理配置，还能吸引外来资金、人力、物力等社会资源，间接推动农村经济的发展。

2宅基地流转的问题及解决办法

2.1农村宅基地流转问题

2.1.1农民利益损害、资产闲置浪费

前面提到的宅基地严格的身份属性使得农民财产被固定化。即农村农民所拥有的房屋不能作为资本来运作。这就影响了农村市场中金融因素的发展，而且间接来说，这对农民的合法权益造成了损害。同时按照现在的法律，农村住房供求在不断上涨，而对于农村宅基地使用权的混乱的管理，以及农民缺乏正确的引导导致了空心村、人均宅基地面积严重超标、一户多宅等现象加剧，这使得农村很多土地资源闲置起来，得不到充分利用，导致了资源的浪费。

2.1.2管理缺乏规范

农村宅基地房屋的建设在法律上没有详细的规划作为依据，可以说比较随意，很多农村宅基地得不到合理布局，甚至盖出了很多无法办理房产证的小产权房，这种缺乏规范管理的农村宅基地严重影响了我国土地和房屋市场的正常发展运行。

2.1.3缺乏监督机制

农村宅基地的真正拥有者应该是集体经济组织，即内部成员在宅基地产生的利益上应该使集体成员得到共享。但是在实际的情况中常常不是这样。实际在某些非法的宅基地交易过程中，很多宅基地的流转都是私下交易，土地流转的收益直接进入了买卖双方的手中，作为土地所有者的集体经济组织便不能取得分毫。这就凸显了宅基地流转的监管问题。

2.2宅基地流转问题解决办法

2.2.1健全宅基地产权法律制度

解决问题要追寻源头，所以解决宅基地问题就要对相关法律进行完善，完善宅基地的审批制度，保证农村宅地基资源得以高效利用；同时要完善宅基地使用权和对使用权的登记，明确流转前宅基地使用权的所有者和流转后的拥有者；最后要求要对土地流转的条件进行规范，建立明确的流转规范。

2.2.2加强宅基地流转的市场机制及其规则体系建设

完善了宅基地相关法律之后便要加强管理和监督，具体做法有：①建立农村宅基地流转交易网络，为买卖者搭建交易平台，并加强监管与审核。②价格体系要合理，不同地区价格要根据农村土地的分等定级来定。③对于每一份宅基地流转要进行详细的记录和登记，确保其整个过程的合法性。④成立相关部门组成的监督机构，严格监督宅基地流转交易行为，确保交易过程的合法公正。

结语

农村宅基地流转对于解决农村土地资源的合理利用问题有着重大意义，虽然现在在流转过程中还存在着许多法律和引导上的不足，但是只要政府和相关部门采取相关政策，加强支持和监管，农村土地资源便一定能得到合理配置，宅基地流转也不会再有各种问题。

参考文献

[1]徐伟.城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析[J].兰州学刊,2010,(10).