建设单位工程项目管理

建设单位工程项目管理

苏合容

东莞市民盈房地产开发有限公司523000

摘要：阐述建设单位工程管理存在的误区，进而主要从严格按照规定程序做好准备工作、做好各方协调工作、搞好项目的计划和控制、对工程造价实行动态管理及加强竣工验收管理，做好竣工决算等方面阐述加强建设单位工程管理工作的相关思考。

关键词：建设单位；工程管理；

一、建设单位工程管理的要点

1.1技术把关

1)充分理解设计：充分理解设计可让工程管理人员对具体项目有整体把握及全面了解，而且能整合不同专业，以期实现建设单位的功能及观感要求，寻找最佳平衡点。例如：楼体周围为保证幕墙外立面美观，减少百叶窗面积，损失了30％的新风量，但地下一层新增燃气管线，并增加厨房数量，增大了排风量，为保持负压平衡，因原新风口面积不够，在风井顶开口增加新风面积并做挡雨设施。上述实例为在功能与观感中寻求最佳平衡点。

2)论证设计的可操作性：此项问题主要发生在不同的专业设计之间的意见分歧，使得设计不具备可操作性。作为建设单位的工程管理人员，就是要把握各设计之间的关键点，使得项目得以顺利进展，例如：某楼地基采用钢筋灌注桩、泥浆护壁、后压浆技术，但是根据地质勘察报告，持力层标高从19m――23m，勘察做了5个点，而将来地基处理需500个点，主体设计院及我司要求按每个点实际持力层深度加工桩长，如此一来等于做100次勘察，而且按不同长度加工500根桩，无法实现(无论从周期及成本上均无法接受)，我所在公司项目人员听取了相关单位意见，最后建议按最深持力层加工桩长500根，成本多花了不到20万元，但少做99次勘察，并缩短了桩加工周期。

1.2进度监控

建设单位的进度要求，是贯穿于办理开工手续――工程施工――市政报批、报通及施工一竣工验收并交付等整个项目开发全过程的，在进度监控过程中，本人拙见认为应把握如下两点：1)编制完善而可行的进度计划：先由总承包及各分包分别编制(根据建设单位进度目标)；完成后由建设单位项目工程人员汇总、修订，考虑不同专业，不同公司(主要是总承包及建设单位直分包)的穿插配合，并将设计、专业公司深化设计、前期、市政、竣工备案等工作的进度同时整合进去，考虑各类工作的介入节点及相互衔接。建设单位工程管理人员最后整合的进度计划外，除各相关施工单位的计划，还应包括设计院、本公司设计部、前期部、预算部(价格确认)等各相关部门的工作计划，使得上述工作计划能较好的衔接起来。

2)施工过程进度监控：主要分为基础及主体阶段和结构封顶后阶段，在基础及主体施工阶段，根据计划实时监控，掌握关键线路，同时预测可能遇到的问题(如资金供应、单位、洽商确认、设计变更等)，提前解决，如果发生偏差(滞后)，要求相关责任单位在下一道工序或施工段将偏差天数抢网来。如进度肯定受到影响，群策群力，在法律、公司规定内灵活解决。

1.3质量保证

作为建设单位的工程管理人员，其质量要求主要面向业主，主要内容为功能实现及观感要求，为保证实现上述目标，除在施工全过程实时监控并质量矫偏以外，还应该在下面3个阶段完成上述两个目标(总结起来就是3个阶段，两个目标)：

1)结构验收阶段(观感控制)：在结构主体完成以后，无论是设备安装、二次结构，还是门窗安装、幕墙及精装等工作，均以主体为参照，主体结构质量的好坏，对后续工作产生很大影响。在结构验收时，对影响后续工作的平整度、垂直度、门窗口方正、混凝土表面质量等方面发现的问题，均应详细准确的统计，并彻底的逐项整改，如能落实，因主体结构产生的质量感问题将被消除。

2)分项验收阶段(功能实现控制)：在绝大多数工作完成后，将要进入人防、消防、档案等分项验收阶段，在此项验收中，主要验收设备试运行、设备联调、建筑物形象是否具备使用条件等项，同理，在上述各项验收中将发现问题整改完成达到使用要求，会使得项目功能得到最大化的实现。

3)竣工验收阶段(功能实现及观感控制)：在项目完全落成并交付使用之前，须进行竣工验收及竣工备案，此工作为项目开发全过程中最完善、最正式的官方参与的验收，对功能实现、观感质量、资料齐全等方面均起到最后把关的作用。在住宅竣工验收时，国家推出了一户一验，本人浅见，不论住宅还是公建，均应借鉴一户一验的方法，从使用功能、观感和资料齐全着手，完整而详细的逐条检验，发现问题后逐条的整改落实，争取使得项目情况达到业主的接收标准。

1.4在工程管理中做好项目管理规划

项目管理是项目实施过程的管理依据施丁项目管理实施规划在签订合同之后编制，是指导从施工准备到竣工验收全过程的项目管理。它既为这个过程提出管理目标，又为实现目标做出管理规划，故是项目实施过程的管理依据，对项目管理取得成功具有决定意义。其内容具有实施性实旅性是指它可以作为实施阶段项目管理实际操作的依据和工作目标。因为它是由项目经理组织或参与编制的，是依据项目情况、现实具体情况编制而成，所以它具有实施性。追求管理效率和良好效果施工项目管理实施规划可以起到提高管理效率的作用。因为管理过程中，事先有策划，过程中有办法及制度，耳杯明确，安排得当，措施得力。必然会产生效率，取得理想的效果。

投资、成本、进度、质量是同处于一个统一体中的四个方面，四者相辅相成。追究不适用的、过高的质量。势必造成资金浪费和成本的增加以及工期的拖延；不切实际地追求高速度，必然造成料制滥造、质量低劣、费用增加的后果；不切实际地压价，势必造成工期和质量的失控。工程总承包人的中心任务足确认业主的项目建设目标，并根据这些目标，采取有效的措施全面控制投资、成本、进度、质量等目标，以取得最好的综合效益。

二、加强建设单位工程管理工作的相关思考

2.1严格按照规定程序做好准备工作

一是建设单位对建设工程必须严格程序规定办事，即项目的论证→决策→立项→勘察→设计→施工→竣工验收→交付使用等必须严格按照规定的建设程序执行，保证工程全规有序；二是在工程开工前，建设单位须做好各项准备工作，即编制好项目可行性研究报告、勘探并收集好地质资料、审定好设计文件、做好工程施工招标工作、选择好监理单位及办好开工前各种手续（如施工许可证）等，确保工程顺利进行。

2.2做好各方协调工作，积极配合、支持政府监督和社会监理

建设单位要不断地学习技术规范、操作规程，认真熟悉图纸，做到心中有数。在施工过程中，随时与监理单位交换意见，做好检查、变更、材料进场、施工始终时间的记录；同时应主动接受质量监督部门的质量监督，确保工程质量处于质量监管之下。另外，在施工过程中，建设单位要及时敦促监理单位和施工单位要及时收集和整理工程技术资料，尤其是隐蔽工程的验收资料，以真实客观地反映施工过程，从而确保工程施工质量。[4]

2.3加强工程项目风险控制

首先，积极开展设计招标。设计方案好、设计水平高的设计单位能设计出工艺流程合理，建筑结构简单，工程造价低廉的工程项目。通过设计招标和方案竞选的方式择优选择好的设计方案和信得过的设计单位。充分运用价值工程优化设计方案。

其次，投标阶段对工程成本的控制。建筑工程采用招投标是降低工程造价的一个好方法。它比直接发包要降低造价15到25个百分点。通过招投标选择施工单位或材料供应商对控制项目投资、质量和进度都非常重要。招标工作应遵循公平，公开，公正，诚信的原则；对影响工程造价的各种因素进行分析，然后编制招标文件；合理低价者中标，不过也不能绝对低价中标，以避免低于成本价而恶意竞争。

再次，制定严密有效的合同条款。对工程变更及索赔实行有效控制是在施工阶段的成本控制的关键。针对当前工程量清单报价的方式，施工单位往往采取低价中标，索赔赢利的方式承揽工程。

最后，在工程决算阶段对工程造价的控制。这个阶段是工程造价控制比较重要的阶段，也是最后阶段，其工作就是对工程竣工决算的审核。该项工作主要由工程审核人员根据合同，预决算结算单、相关定额，竣工资料，国家或地方的有关法规法规为依据，对送审的竣工决算进行核实。

2.4搞好项目的计划和控制，确保建设项目投资目标科学设置

首先，对于新建工程，建设单位须要有一个清晰明了而完整的项目目标，以便工程能达到预期的成果，其中最为核心的三大目标为：质量目标责任制、工期目标、和投资目标。在整个工程管理中，这三大目标是一个既统一又矛盾的整体，其理想值是“高质量、低投资、短工期”。

其次，建设单位应认真制定科学合理切实可行的项目计划，其包括项目目标的确定，确定项目目标的方法，预测、决策、计划原则的确立，计划的编制以及计划的实施等。在制定项目计划时，建设单位应搞好工程项目的结构分析。

最后，建设单位应实施项目控制，以确保投资目标科学设置。在确定了工程项目目标和制定了相应的计划后，为了确保目标和计划的实施，建设单位则应在工程实施阶段予以实时控制，以检查计划实施情况，并及时纠正发生偏差的计划，以确保目标和计划得以实现和完成。另外，随着工程建设的一步步实施，投资控制目标也会一步步清晰、准确，即为设计概算、设计预算、投资包干价和承包合同价等，而随着建设单位对工程项目的实时监控，则易在工程施工过程中发现投资目标设置准确与否。

2.5对工程造价实行动态管理

首先，加强对设计阶段的动态投资管理。在项目一经决策后，设计阶段则成为了工程建设和控制工程造价的关键。一般设计阶段对工程造价的影响在35%～75%内。因此，在项目造价管理中，不应把造价管理的重点放在项目实施的后期，而应将其转移到前期的设计阶段来，即注重设计方案、设计过程和设计质量对造价的影响。加强对设计阶段的动态投资控制，即应完善工程设计阶段的招标工程、推行限额设计、采用标准设计、加强设计变更的管理等。

其次，工程合同是工程造价动态管理的核心。工程合同是进行工程造价动态管理的基础和核心，工程中与造价和结算等相关的均要以合同作为依据。在实际中，对工程造价影响的较大因素（人工单价、材料价格及机械价格等）均要以合同的形式确立，使之由动态转变为相对静止的因素，同时应对对造价影响较大的相关价格，在合同中予以确定相关的合同价款，以减少工程中不确定的因素，从而为工程竣工结算的调价打下基础，从而达到控制造价的目的。

结束语：

作为建设单位自有的工程管理人员，应时刻注意自己的工作重点。首先应目的明确，明确公司的功能与观感目标、进度目标、质量目标，然后整合各方的意见和资源(如本公司其他部门、总承包、监理等)，贯穿整个项目始终推动项目向着公司的各项目标前进直至最终达成。

参考文献：

[1]张霞，曹煜，浅谈建设单位工程建设项目管理2015.9

[2]中国（双法）项目管理研究委员会.中国现代项目管理发展报告2017.3

[3]周世霖，工程建设项目管理模式探讨2014.7