商业综合体规划设计探讨吴家宝

商业综合体规划设计探讨吴家宝

吴家宝

杭州华展房地产开发有限公司浙江杭州310000

摘要：近几年，全国各地的购物中心如雨后春笋，蓬勃发展。凯德广场、万达广场、宝龙城市广场、万象城、大悦城、IFC、太古汇等购物中心的数量在全国各地迅猛攀升。各商业集团公司以适合自己的各种发展模式在全国各级城市盘布着自己的商业项目。几年前，商场还是以百货为主流。今天，购物中心已经展现出全面的独特优势，尽管数量上不及百货，但显示出了主流的发展趋势。在这个趋势下，购物中心的设计要求越来越高，设计手法越来越成熟。基于此，本文主要针对商业综合体规划设计理念和流程进行分析探讨。

关键词：商业综合体；规划设计理念和流程探讨；

1、前言

今天中国任何一座大中型城市，都已不再缺少集购物、商务、休闲、居住为一体的一站式业态，而这些拔地而起的综合体，除了实现自身的投资回报率、物业增值、商业盈利之外，对城市、社会、文化究竟贡献了多少价值是一个非常值得反思的问题。商业综合体往往是一座城市（或者一个区域）最大规模的建设项目，这使其不可避免地承载更多的城市意义，如果仅仅按固定套路的商业逻辑进行设计建造，难免损失建筑的个性和氛围，造成千城一面的窘况。虽然这些现象并非通过建筑师的一方之力就可以改变，但身为建筑的设计者和研究者，我们有去思考更多可能性的专业责任。

2、商业综合体设计规划三部曲

先说常规，城市中涌现出越来越多的商业综合体，均无法摆脱商业项目前期规划的三部曲，

首先是规划论证，此步骤由政府及开发商共同完成。主要分析区域商业的辐射关系，计算项目的客源总量，确定公共服务设施的数量以及各种业态面积的配比。政府从宏观的区域规划入手，结合周边的现状及产业需求，站在城市发展的宏观角度，给开发商提出详细的规划要求，为城市商业综合体项目限定各类初始条件。

下一个阶段为开发商及商业策划部主导，进行开发定位与预测。进行消费者的行为习惯、出行路线、停留时间、消费倾向的各种分析。鉴于商业综合体的开发周期较长，经常涵盖数个短期经济发展阶段，因此还需要预测项目发展的趋势，确定数年后运营时的项目定位，需要有一定的前瞻性。

最后是建筑师出场，同开发商、商业策划部一起统筹协调，根据前两个阶段确定的规模、开发定位等信息，细分商业消费需求，分析各种业态的面积及布局，整合城市与商业综合体的空间关系，逐步完善规划设计方案。

可以看出，在整个阶段，建筑师可控的步骤并不多，甚至在地产策划部门，设计部的话语权也没有商业策划部门以及销售部门的参数重要。这些不确定因素在宝龙杭州滨江项目（滨江宝龙城，宝龙三大标杆项目之一）有具体体现，当时面临的是在项目设计初始，就扑面而来的各种难题。首先是领导众多决策不一，设计定稿难。由于项目的开发由多个股东共同投资，所以项目拍板需要决策层多方领导确认。再加上商业策划部门与销售部门的意见，如何满足多方意见达到平衡是设计推进的一个难题。

其次项目设计周期短。在前期投标阶段，由于业主方商业策划部门没有确定的输入条件，导致三家外方设计方案在总体规划上就不满足要求，商业综合体建筑中主体建筑与从属关系未把握清楚。投标阶段，业主方的销售策略定位影响到了建筑形态。举例说明，前期投标阶段外方集中商业与街区商业的面积比为8：2，实际运营的时候出售的街区商业面积过小而无法回收资金，因此需要重新调整业态配比，从而浪费了大量的时间，压缩了后期深化周期，导致后期设计质量无法保证。由此可见，前期的商业策划定位及设计周期准确判断，对项目的成功开发运营有着举足轻重的作用。

最后，宝龙杭州滨江项目作为一个规模四十多万方的大型商业综合体，在整个项目操作阶段持续了一个较长的周期。期间经历了决策层理念的颠覆性变化、领导的变迁、规范的更替、人员的变更、突发条件的变化等都引起了设计反复修改。如何前瞻性的对客观条件的变化做到”兵来将挡，水来土掩”也是我们要思考的问题。

3、总体布局

宝龙杭州滨江项目在商业业态配置方面，将17万平方米的商业细分为14万平方米的集中商业以及3万平方米的街区商业，配合地下1万平方米的商业面积形成多层次的复合商业中心。面积最大的集中商业入口则面向主要道路交叉口，为客流的涌入方向。在集中商业动线设置阶段，经过大量的考察与案例分析，采用了人字行动线，配合功能合理划分的平面形式。店铺进深适宜，入口面向人流，视线通透，可达性好。在进深较大的不利处设置主力店以吸引人流，二层及三层设置天桥连接3万平方米街区商业，集中商业与街区商业人流形成立体化的人流互动，四层以上设置大型体验式商业如电影院、艺术中心、冰场、KTV、大型主题餐饮等吸引人气。集中商业的屋顶配建一座四层的宝龙精品酒店（宝龙艺珺酒店），设计前期对于酒店的位置有过较多考量，最终决定放在集中商业的屋面上，由二个超大核心筒支撑起总长度126米的四层体量建筑。酒店居高临下，占尽地利，视野中有大片规划绿地，提升酒店品质。对下部的商业也是有利的互补组合关系，在形象上互相促进与推动。与十二万平方米办公体量毗邻可以为酒店的宴会、会议功能提供支撑。

街区商业与集中商业相辅相成，内部视线通达，局部弧线呼应集中商业，将人群流畅的引入。街区北侧设置大型主力店，并设置开场入口广场，将火炬大道商业气氛延伸至街区商业。在设计初始阶段，商业策划的定位是基于国外、香港及台湾的一些成功的商业中心，得出的商业黄金比例——5：3：2，即商业：娱乐：餐饮之比。在宝龙杭州滨江项目设计初期，已经预见到后续体验式商业的兴起。尽管娱乐的早期投入较大，经营管理难，且回收周期长，经济效益远不如商铺收租，但体验式经济的兴起已经开始启发项目的业态设置。灵活的布置餐饮业态，不是集中布置在某层区域，而是另行分散于各层，使得购物过程也是体验过程。这种不期而遇的惊喜也是业态发展的必然。另外除了传统的电影院、KTV等娱乐业态，有前瞻性的设置了母婴主题以及溜冰场，力求吸引更多目的性人流涌入。

宝龙杭州滨江项目有一栋200米的超高层写字楼，旋转的外立面玻璃幕墙造型非常前卫，在项目所在区块有着较强的标志作用。写字楼位于基地东南侧，面向江南大道，成为南侧进入滨江高新区的标志性建筑。独立的写字楼前区广场，自成体系，方便租售或是自持，有一定的灵活性。

4、发展趋势

宝龙杭州滨江项目的业态设置已经考虑了未来商业发展的趋势，但商业模式的瞬息万变仍在跟钢筋混凝土的建造过程赛跑。因为这个黄金比例已经慢慢改变，变成了购物、餐饮和休闲的1：1：1，购物的占比由于电商的冲击大幅下降，而餐饮和休闲的面积却随着体验式商业的兴起而大幅上扬。单纯的娱乐业态被休闲文化所取代，一词之换背后，是思维逻辑的巨大切换。这个变化从2014年起慢慢明朗起来，新型的商业综合体默默地加上了书店这个新的业态，并不是我们想象中的单纯书店，而是商业售卖餐饮休闲的集合空间；商业空间中的虚空间也被充分利用并赋予不同的主题，展览空间、艺术空间、甚至娱乐设施（摩天轮）也被运用到建筑设计中；超市也不仅仅是收买的功能，结合餐饮结合娱乐而达到多元化的集合消费。因此在漫长的商业综合体规划设计过程中，在设计初始阶段我们只能尽量前瞻性的考虑多方面的因素与发展趋势，仍要给设计留一些余量与改造可能以适应后期的商业模式改变。

参考文献：

[1]孔俊婷，陈昊，武明明.浅析城市商业综合体永续发展的设计理念[J].建筑知识.2014（10）

[2]范宝明.城市商业综合体的规划设计探讨[J].江西建材.2016（17）

[3]田汉茂.城市商业综合体设计要点探讨[J].中华民居（下旬刊）.2014（10）

[4]吴锋.论城市商业综合体的美学应用[J].环球人文地理.2014（02）