房地产开发的工程造价管理

房地产开发的工程造价管理

刘道红

刘道红（南京金盛田房地产开发有限公司）

摘要：房地产开发工程是一类时间跨度长、资金需求量大的工程。房地产开发工程的资金主要来源于房地产开发商的本身固有资金、银行贷款和部分国家政策拨款，如何利用凑集的资金把工程搞好，就必须在房地产开发决策设计、招标、施工阶段对造价实施管理。将有限的资金发挥最大效果。

关键词：房地产造价控制资金管理

Realestatedevelopmentprojectcostmanagement

LiuDaohong

(NanjingJinTianRealEstateDevelopmentCompanyLimited)

Abstract:realestatedevelopmentprojectisalongspanoftime,capitaldemandofengineering.Realestatedevelopmentprojectfundingcomesmainlyfromrealestatedevelopersinherentcapital,bankloanandpartofnationalpolicygrants,howtousethemoneytohavecollectedworksoutwell,mustbeinrealestatedevelopmentdecisiondesign,bidding,constructionphaseoftheimplementationofcostmanagement.Thelimitedfundstomaximizetheeffect.

Keywords:realestatefundmanagementcostcontrol

0引言

房地产开发行业事关人们居住，是重大的民生工程，近几年来随着经济的发展，人民生活水平的提高以及城市规模的迅速增大，房地产开发行业在国民经济生活中的比重也越来越大，相关的房地产开发企业也如雨后春笋般发展起来。但是房地产开发工程是一项复杂的工程，它需要企业考虑方方面面，不仅要考虑经济效益还要考虑社会效益和环境效益。在房地产开发的过程中，其资金规模大，难于管理，如何将房地产开发的造价控制在一个合理的水平是企业必须考虑的问题。下面就房地产开发决策设计阶段、招标阶段、施工阶段分别进行造价管理的论述。

1决策设计阶段造价管理

一般来说一项工程的策划和设计阶段的造价占到整个工程的一半以上，对于房地产企业也不例外，这就要求企业要严格控制好这两个部分的造价。在工程策划阶段，相关的预算已经通过政策或决策给出，企业需根据资金的规模和能力来接这类工程，做到心中有数。虽然房地产工程是一项周期较长的工程，策划阶段的造价管理不可能全面和充分，还需要在其它阶段进行补充，但是策划阶段的预算和造价控制决定了以后各阶段了造价的规模，是整个工程造价管理的基础，如何对这一阶段进行管理，这需要决策者有丰富的工程经验，根据要求按照比例对造价进行分配。

一个工程的基础和框架来源于设计，一个工程设计的规模和样式是否科学合理、是否有很强的实用性和经济性决定了实际投资数额的高低，如果工程设计不科学也不合理则会导致在接下来的施工阶段房地产开发的造价管理失去控制。在工程设计的造价管理过程中相关的材料、设备、人工的预算均需包括在内，如果相关人员考虑不全面，使造价预算过低，则会导致工程无法完成，或者质量不过关，如果相关人员对各种人力物力的市场调研不充分，则会导致预算过高，造成资金损失。在工程设计阶段的造价管理中同样需要管理者有丰富的实际经验，并且要适时参考类似工程的总造价。一般来说设计阶段的造价管理主要分为如下几个方面。

1.1房屋建设的工程规模

虽然说在决策阶段工程规模已经确定，但是决策阶段所涉及的内容较为粗略，设计时还需要重新考虑工程的规模，根据企业现有的资金技术进行适当调整，在评估过程中把无法完成的部分提出向建设单位说明，然后探讨对细节的更改。

1.2工程设计

工程的设计直接决定是施工图的绘制，良好的工程设计可以在保证建筑质量、满足客户需要的基础上使造价得到控制，节约成本。与其他建筑工程行业不同，房地产行业的工程设计必须以以人为本作为第一考虑点，工程的最终变成商品后是给人居住的，客户会长时间的与其接触，因为工程设计的过程中要考虑的舒适性、采光等因素，另外，房屋的工程设计还需要和接下来的装修工程相匹配，最好能无缝对接。在工程设计过程中不一定要使用最好的技术和材料，这是因为房地产的产品用途单一，无特殊用途，因此也可以变相的节约成本，这里所说的节约成本是指在保证建筑质量和进度的前提下对原材料和人工费进行节约。房地产行业的工程设计还需要考虑建筑物以后的可扩展性，要为客户提供多种接口，预留部分空间如空调外机、热水器等。设计单位或设计者需要根据地域特点、居民生活习惯、地质特性来对建筑物进行科学合理的设计，利于造价的管理。

1.3配套设施

房地产开发往往需要考虑民用配套设施，如果企业开发的地点处在生活方面，医疗、教育、交通齐全的地方则可大大节约这方面开支。但是随着城区建筑物的饱和，大量的房地产开发企业都在城郊处或新城区拿地，这就需要企业对配套设施进行建设。

在建设配套设施之前，企业需考察周边已有的设施，主要包括供水、供电、交通等基本设施，如果有可靠的基本设施，则开发企业可以减少重复建设的发生。如果发现有空缺的则需要跟相关部门联系申请施工，或者房地产开发企业自筹资金进行修建。

良好可靠的硬件配套设施和方便的软件配套设施是房地产企业提升产品知名度和实用性的关键，同时也有良好的社会效益。如何将配套设施建好，这就要求企业一定要以发展的眼光看问题，在配套设施的建设上要舍得投入，在造价管理的过程中适当增加其预算。

2招标阶段造价管理

我国有招标法，房地产开发招标需按照相关法律法规进行，招标要满足公正、公开、透明的原则，防止暗箱操作的出现也需要防止某些单位恶意压低价格造成不正当竞争。投标单位需要提供各种材料包括近期的工程概况、公司业绩、已有的重大设备种类和数量、人工数量、管理模式等。评标方需要根据投标单位的标书，或者聘请咨询公司对投标单位进行评估初步筛选出几个考查对象，然后根据科学计算得出的工程量对报价进行评估，最后综合考虑取能够提供最好的质量和最低价格，工程周期短的投标者中标。在招标过程中必须有第三方人员在场，保证整个过程的合理合法，适当情况下还需请审计监管部门介入对价格进行详细审查。

3施工阶段造价管理

一个工程的施工阶段是将设计图纸变为实体的过程，这一过程中的变数较多，大到政策、资金小到钢丝、水泥都会变化，这就导致了施工阶段的造价最难以管理，相关管理者需要有丰富的施工经验以及认真负责的工作态度。施工阶段的造价管理主要要注意一下几点：（一）、监理单位的认真负责；（二）、减少施工图的变更；（三）、严格的财务审批制度；（四）、签证制度和安全保护措施。

总体来说，房地产工程有大量的实际经验，对于监理单位来说控制施工的质量和造价没有太大难度，对施工图的变更也有丰富的解决办法，而财务审批也随着现代建筑公司的越来越正规而严格起来。但是在签证制度和安保措施方面很多企业未能做到位。

房地产开发一般是属于大型工程，其现场很难做到绝对有序，此时就需要有科学严格的签证制度。不严格的签证制度会导致矛盾的发生从而延误工期造成资金损失。在材料管理方面，企业要有固定人员对材料的进出进行专门管理和统计，建立严格进场和出场审批制度，主管人员要加大这方面记录的检查和审核。在对人员的管理方面，各分项目经理要指派考核人员，制定员工签到制度，减少怠工和旷工的发生。

房地产开发过程中参与的人员素质参差不齐，既有高级知识分子也有文化层次较低的农民工，因其思维方式不同造成他们不易统一管理，工地盗窃现象时有发生。因此，施工单位需适时对员工进行培训教育增强法制观念，另一方面施工单位设立严格的材料进出制度，相关安保人员要对现场进行巡视。

4结论

房地产开发的造价管理虽然已有成熟的模式和方法，但是对待具体工程时还要根据实际情况进行微调，使其更加切合造价控制的需求，只要在策划设计阶段做到良好的规划和科学的设计，在招标阶段做到公平、公正、透明，在施工阶段做好签证审核制度才能使工程的造价得到控制，使整个工程易于管理。

参考文献

[1]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2010,(03)[2]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009,(05)[3]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑,2009,(06)