论房地产市场与开发

论房地产市场与开发

张志清

张志清（南京地灵房地产开发有限公司，江苏南京210000）

摘要随着经济的发展，我国的房地产市场和开发呈现出繁荣的景象。房地产开发与房地产市场紧密相连，房地产市场的繁荣大大促进房地产开发。了解房产市场，掌握房市信息，精准分析消费者的心理和宏观调控政策在房地产开发和市场销售过程中非常重要。

关键词市场；开发；宏观调控

这十多年来，随着社会主义社会经济的发展人们对房地产认识的改变和提高，我国的房地产市场和开发呈现出繁荣的景象。随着住宅制度的改革，以往房屋分配制度的消失，房地产进一步推向市场，房产市场和开发的金融化特征明显，政策影响显著。房地产市场在国家GDP中的比重越来越大，其相关产业的实体规模、资金规模和信贷规模也不断扩大，其产业链在国民经济中的比例越来越大，成为我国的产业支柱。

经过这么多年的发展，随着城市房地产管理法的实施，我国房地产行业相关的法律法规、市场模式和产业结构均初步形成。能够在保持稳健健康发展的基础上合理的逐步的微调其发展和开发模式。虽然我国的房地产市场目前来看运行稳定，但是潜在的风险依然存在，如金融影响巨大、过分依赖政策、房价均价过高、调控收紧等，均会制约房地产市场和开发。除此以外，还有房地产运行机制存在漏洞，市场不透明等问题。

房地产市场和开发有其特性，两者也相互密切关联。一般来说，房地产市场的兴旺会带来房地产开发规模的扩大，这是市场和经济的逐利效应。作为房产市场的研究者或者投资者有必要对房产市场和开发的特性进行深入研究和理解。从眼前看，相关人员必须掌握最新的房产信息和政策，分析买房者的心理和需要，从长远看，要研究政策的发展动向，金融环境，买房者的预期等因素。横向分析来看，相关人员要了解市场规模、开发总量，市场缺口，纵向分析来看，要对市场规模、开发总量和市场缺口的历史进行分析，研究出规律为未来的可能市场进行推论。只有对眼前、长远、横向、纵向均能分析到位、理解透彻才能更好的研究房地产市场，指导房地产开发。一般来说，房市研究的主要内容是影响房市的因素，下文对此进行研究论述。

1房地产市场的特点

房地产本身是为了解决人们住宿和家庭的需求而诞生的，它是土地及建筑物和附属权益的总和。按照我国国情土地只有使用权，但是不影响房地产定义中所有权的问题。在以前，房地产本身不是商品，但是随着改革开发的进程，市场化的逐步加深，住房分配制度的改革，房屋本身以商品的形式进入了市场。房地产市场与劳动力市场、资本市场以及其他实体市场的最大区别就是其不可移动性。虽然房屋本身以及土地不可移动，但是它的所有权可以变更，因此通过对所有权进行变更而达到房屋交易的目的。所谓房地产市场就是将土地房屋的各种形式的买卖双方以特定的价格进行交易的一种安排，这种安排往往是一对一的，因为每个建筑物或房屋随着它的地理位置、建筑年代、建筑形式都有其自身的价值和特点。房地产市场本质上不是土地和物业本身的市场而是所有权市场，这里所说的所有权包括全部所有权也包括部分所有权。所有权的变更要以法律承认的契约形式达成，在这过程中国家依照相关法律法规收取一定费用。一般来说，房地产所有权主要包括占有权、处置权和使用权。

房地产市场是一个以一个地域为范围的区域性市场，每个区域都有每个区域的特点，且不具备完全的可比性。比如我国与美国的房地产市场就会因政策的不同、人们购房意愿的不同、经济状况消费习惯的不同而大相径庭，又比如同处在长江三角经济发展区的南京市和上海市，他们也因为消费能力、人口、城市面积的不同房价也因此不同。目前房地产的购买主要是用来自住和居住条件的改善，一般来说人们购买房屋在一生中次数不多，大多数购买者都很谨慎，这就造成了房地产市场中买卖双方很容易陷入博弈状态。房地产市场通过普遍的交易价格指导具体的某一桩交易中买卖双方的交易价格，通过价格机制调节市场。

2房产开发的特点

房地产开发与房地产市场相辅相成，当房地产市场繁荣时房地产开发也积极增长。但是房地产开发是一个建设周期长、资金需求大的项目。正因为这两个特点，房地产开发有一定风险，这主要存在于开发项目在设计之初的预算和估算的项目回报很可能与实际施工过程的开销以及最后销售的情况有很大出入，这主要是由金融形势、房地产导向政策、购房者的意愿密切相关。房地产开发主要是通过当时的房地产市场的情况进行判断的。

房地产开发要建立在房地产市场研究的基础上，在这一研究过程中研究者要对社会特点、经济形式进行分析，在具体项目上要进行市场调研注意第一手资料的收集。在项目的决策阶段，开发商要考虑市场情况，当市场前景良好，则项目可以上马，如果前景不好或者不明朗则决策者需要谨慎判断。开发商还需要考虑现行的房地产政策对项目开发的影响，除了考虑现行的政策还需研究政策的变化趋势，以减少未来的不确定性。开发商要对经济的形势有精准的预判，了解潜在购买者的群体构成。除此以外，开发商还需要考虑项目对地区经济的贡献，与周边环境的协调程度等因素。

在施工过程中，施工单位要和建设单位以及监理单位充分沟通和协调，尽量减少施工的不确定性，由于房地产开发周期性以及房地产市场周期性的特点，施工单位的施工进度一定要满足当初决策和设计的要求，防止出现当项目结束后房地产市场进入萎缩期情况的出现。此外，在城市核心区域和人口密集区域进行房地产开发还要注意对环境和周边居民的影响，尽量避免与周边居民发生纠纷。

在竣工阶段，相关单位一定要保证建筑物的质量，只有质量合格的建筑物才能作为商品进入市场，能够为人们提供一个可靠的居所。

3房地产研究的重要性

房地产初步市场化时，开发商们经常出现一窝蜂的现象，发现赚钱后就把项目快速大量地上马，造成产品过剩，导致公司效益不好。或者出现开发商拿地不积极，导致最后房地产市场缺口加大。但是随着房地产市场的成熟和转变，这些年来开发商变得更有计划性和远瞻性，能够较为准确得预判形式和政策变化，合理规划拿地速度和开发程度。按照市场规律进行房地产开发是房地产企业生存的基础。

对房地产的市场和开发进行研究有益于政府进房地产政策的调整和制定，有益于企业控制开发速度和规模。按照我国的国情来看，城市中的房屋存在着一定空置率，这些房屋主要是投机需求产生的，少量的空闲房屋是房地产市场的正常现象，也有利于房屋的周转和交易，但是如果空置率超过一定程度就会导致社会矛盾的发生。少部分人掌握大量的房屋资源，使市场上流通的房屋实际存量降低，但是随着城市化进程的加剧，大量进入城市的人需要购房，造成住宅需求名义上的空缺，从而使房产价格上升。一般来说一个健康的完善的房地产市场和开发要有下列条件：（一）完善的法律法规支持；（二）统一灵活的市场销售和开发流程；（三）完善的抵押程序和贷款程序。

4结论

房地产的市场与开发是一个相关系到民生的工程，因此国家和开发商要负担起相应的责任，要以社会效益作为第一考虑因素，然后再考虑到经济效益，不能颠倒次序，造成主次不分。相关人员只有在掌握房地产市场和开发的特点，理解房地产研究重要性的基础上才能使房地产市场和开发健康稳定地进行。

参考文献:

[1]薛飞.对房地产项目开发前期策划的思考[J].安徽建筑,2003,(06)

[2]蓝进.试论市场定位、产品定位和竞争定位之间的关系[J].商业研究,2007,(10).