浅谈拆建类城市更新项目“一条链”中应关注的重要节点

浅谈拆建类城市更新项目“一条链”中应关注的重要节点

麦谦敏

珠海华发城市更新投资控股有限公司广东珠海519030

摘要：在拆建类城市更新项目实施过程中，为确保其“一条链”在实际操作具备科学性、规范性，往往只有突破重要节点才能使项目顺利推进，否则善于投机取巧的投资人士会将项目部分前期节点视为炒作的对象，并以此来牟取更多的经济效益，这是有违我国经济市场及改造秩序的，偏离了正常的改造项目基本交易路线和道道德底线，也会对改造项目的正常运转会产生诸多不利影响。在此基础上，希望本文的研究能为拆建类城市更新项目“一条链”提供一些借鉴性建议，以便促使人们可以良好把握项目中的重要节点。

关键词：拆建类改造；城市更新；重要节点

前言

拆建类城市更新项目要想取得显著的成效，应有一个“一条链”无缝衔接的改造思路和策略，在项目的重要节点应予以努力突破解决；同时寻求运用法律武器来保障项目本身的合法权利，并借助法律来处理项目推进过程中难以解决的相关事宜，从而降低项目操盘风险。此外，“一条链”服务中应详细了解各节点的具备程序条件和标准，维护项目自身的合法程序，同时，项目推进中若涉及第三方合作方或权益方都应形成明确的责任书，避免不必要的项目后续纠纷。

一、拆建类城市更新项目的关键特点

（一）拆建类城市更新项目的关键特点

第一，通过实施更新改造，可实现土地一二级联动开发，并以协议方式出让获取土地优质资源；并可以通过改变功能性用地的功能与容积率，使市场主体被合理的推动，对原业主的积极性也会被调动，使城市更新速度显著加快。第二，更新单元中零散的未建设用地能够被腾挪置换，合理的规划促使空间布局更加美观，并与改造项目一并出让，保证土地整合后集约利用，使土地功能及价值被充分利用[1]。第三，城中村、旧城镇、旧工业等类型都会被合理的区分，合理的对每处区域实施地价差异性，通过改造后享受地价缴交优惠。第四，城市更新单元的划定及规划理念应运而生，并结合“一规划五评估”来充分论证城市更新单元规划方案的科学性和合理性，公益与非公益、刚性与弹性的机制都被呈现，更新单元划定及单元规划实施方案也是城市更新过程中的重要依据。

二、关注节点

（一）纳入城市更新改造计划

对原有建筑及宗地进行核查，符合入库标准取得改造图斑号，对拆除范围征得权利主体的改造意愿；倘若建筑物是多个权利主体共有，应由共有人同意，并对用地进行分类梳理，涉及非建设用地、特殊用地不列入为城市更新单元，最终使项目纳入政府改造计划。

（二）开展土地、建筑物信息核查

应对城市更新单元拆除范围内土地、土地利用现状、建筑物情况等进行全面的核查，将其形成正式的文件，变成正规的依据，确保整体的规划过程具备科学性、规范性的特点，各种信息能够作为有利的参考。

（三）获得城市更新单元规划批复

申报主体委托存在资质的规划设计机构，参照各种政策文件的指引，融合建筑物中的各种信息，形成城市更新单元的规划方案，取得规划单元的政府批复，并明确对项目定位、改造目标、改造实施的具体措施等[2]。规划的本质是容积率的确定，实质上，它是开发商与政府进行利益分配的一个过程。

（四）取得开发资格（实施主体）正式确认

在认定实施主体以前，应该进行房屋权属确认或合法认定，它是开发商与原权利人进行利益分配的一个过程，拆建类城市更新的拆迁是商业谈判的过程，在双方秉承公平等的原则下，使双方形成一种财产性的转移关系，也是处理各种问题的解决机制。明确单一市场实施主体的过程是其中的难点问题，可能会出现众多的钉子户，促使拆迁过程不能顺利进行。

（五）建筑物拆除

实施主体与属地政府签署规范化的监管或履约协议书，对拆迁工作进行全面的监督，并在符合规定情况下，做到现场拆除对周边环境影响降到最低，必要时可运用移动式现场处理建筑废弃物的手段。

（六）原房地产证注销

当实施主体被确认后，可以参照操作规则来进行房地产证注销，该环节中可能会出现制度障碍，若有些权利人已经私底下转卖房产但未过户登记，实际控制人与名义权利人不一致，注销环节中原权利人可能不配合，这都需要提前预警，将工作做到未雨绸缪。

（七）地价缴交

项目是否具有可行性应提前做好项目经济测算，在符合企业利润率的情况下方可推进下一步工作计划。由于城市聚集效应，房价可能会上涨，地价优惠政策是人们普遍关注改造项目的热门话题，为缓解项目实施主体的资金压力，尽可能对大的项目更新单元进行分期缴交。同时，人们应该参照各个类别的用地面积，来分别开展地价测算与缴交[3]。

（八）签订土地使用权出让合同

通常情况下，拆除类城市更新项目都有优先启动回迁安置房，其次是确保政府各项配套设施的建设，政府使项目能落实并实施，促使企业与政府签订土地出让协议及相关监管协议。

（九）结语：总而言之，在拆建类城市更新项目中，应运用多方位的角度来看待问题，抓住对改造项目具有战略性的重要环节，对项目开发资格或项目实施主体资格应千方百计突破，使项目真正转化，不只是流于表面，要深入到项目内在，最终促进项目的顺利开展。

参考文献：

[1]冯雯.旧居住区城市更新交易成本分析及控制策略研究[D].2017.

[2]余磊.深圳市城市更新中公共开放空间控制的研究[D].2017.

[3]曾小瑱，谢家强.拆除重建类城市更新项目海绵城市规划编制——以深圳市为例[J].城乡建设，2018，11（10）：36-39.