物业企业成本管理控制问题思考

物业企业成本管理控制问题思考

杨磊

山东海纳物业服务有限公司山东日照276800

摘要:随着市场经济的不断发展，物业行业的竞争日益激烈，物业企业属于劳动密集型产业，大部分物业企业都是微利经营。如何能让物业企业保有一定的经营利润，物业管理中的成本控制就显得尤为重要。同时，加强成本管理也是使物业企业提高企业竞争力，在行业中立于不败之地的有效方法之一。

关键词:物业企业;成本控制；策略

前言：

物业管理是服务产业的生力军，目前已经进入蓬勃发展时期。随着物业管理企业的发展速度越来越快，暴露的问题不容忽视，特别是成本管控是企业发展的关键性影响因素，其成本高低决定企业能否长足发展，因而企业工作重点和当务之急就是控制成本，促使投资效益达到最大化。

一、物业企业加强成本管理的重要性

企业成本管理，就是企业在生产经营过程中，对其产生的所有成本支出进行的一系列的观测、核算、分析及控制等管理活动。加强企业的成本管理，对企业的发展有着重要意义。做好企业的成本管理，提升企业的管理水平，才能使企业的经营目标获取最大利润，使企业的经营效益和财务管理能够走上正轨;有效的成本管理不但能够降低企业的财务风险，使企业获得较高的收益，还能够完善企业的经营管理手段，促进企业经营管理的全面发展，是企业向前发展的重要动力，使企业处于行业中的有利地位，提升企业竞争力，实现企业长期的生存与发展。

二、当前物业企业成本控制的现状

(一)社区不完善配套设施成本过高

随着我国房地产行业的迅速发展，物业企业的发展也随之而壮大。由于房地产行业发展过快，物业企业在管理的过程中存在着很大的不足，在很多方面考虑的不健全。例如，社区的配套设备建设，如果没有良好的配套设备建设，就很难满足大部分业主的需求。物业企业管理势必要以业主的需求为主要发展方向。但如果是后期对社区配套设备进行完善，必然会导致管理成本不断增高，也造成了物业企业很难有效地进行成本管理。

(二)经营模式比较单一

随着社会的不断发展，人们生活水平的提高，对于物质方面的需求也越来越大，尤其是服务性行业，人们大都秉着花多少钱享受多少服务的心态。但从目前的物业企业管理过程中，物业企业还只是从单纯的清洁设备，保安服务等这几项服务出发，人工成本高且还满足不了业主的需求。长此以往，简单的物业企业经营模式必然会影响着物业企业的长效发展，从成本方面来说，也会导致企业管理成本的不断提高，影响企业在市场上的竞争力。

(三)物业人员素质低下

目前，随着市场经济机制的转型，使得很多企业的发展模式也有了很大的变化，但物业企业管理还依然是沿用以前的管理模式。就从清洁人员、保安服务这两方面来说，物业企业管理人员通常会聘请年龄稍微大点的无业人员来担任职务，在劳动力成本日益提高的环境下，这些从业人员工资待遇较高、工作能力较低、服务意识下降。所以也造成了成本管理高的现象。

三、加强物业管理企业成本管控实践的策略

(一)更新成本管控理念，有效控制成本大多数首次置业者觉得物业管理服务会对自己的

购房决定产生较大的影响，重复置业者极有可能因认可当下的物业管理服务而再次购买其他相关项目，优质物业服务在当下已经是提升房地产项目品牌的重要因素。这就需要现代物业管理企业要注意更新成本管控理念，依托品牌效应达到降低成本的目的。成本管控目的绝非简单的、短期的减少成本支出，而要提高成本效益和总效能。例如物业管理企业可在实践中增加投入，提升物业服务品质，从而提高业主满意度，持续扩大企业影响力和知名度，树立优良品牌形象，提升综合竞争实力，实现长远发展。当业主提出较高的服务等级要求，而收费标准无法满足服务支出需求时，物业管理企业应在确保服务质量的前提下增加投入，或增加收费，提高服务质量，否则可以放弃相应的业务，重新开辟新的服务项目，最重要的是维护企业形象，提升企业价值。如果物业管理企业是房地产开发公司为实现房产品牌的创立而设立的，那么物业管理企业就成为房产品牌价值链的环节之一，可通过房产品牌价值的提升体现物业管理服务品牌价值。

(二)完善基础设施建设，降低企业成本为降低成本，物业管理企业应针对小区物业做好前

期规划，加强基础设施建设，完善管理。第一，物业管理企业要尽可能在小区落成以前进入角色，及早参与小区规划设计，综合考虑小区业主需求以及后期物业管理成本，对于问题要早发现、早解决，预防留下隐患，控制额外成本。例如小区停车位配比应充足，减少一些水景设施，以便减少后期维修成本，避免公摊太多水电费用。第二，持续完善基础设施，安排维修人员定期检修小区里容易发生故障或损坏的设备设施，避免问题的出现增加维修工程量和成本支出。例如物业管理企业要对小区的楼宇门禁、监控摄像头等设备严格把关，强化质量验收，降低成本。第三，在小区做好维护设施设备的宣传工作，因为维护设施不但是物业管理企业的责任，也是每一位业主的责任，共同守护家园，减少维护成本。例如物业管理企业要加强宣传和引导，争取得到每一位业主的认可、理解、配合、支持，相互监督，保证设施完好。

(三)改进成本管控方法，提高管控效果物业管理企业成本管控的实践所使用的管控方法应

符合企业实际情况，改进方法，消除局限性，提高成本管控效果。第一，科学合理的建立作业中心，明确成本管控职责。例如物业管理企业建立保洁作业中心，负责开展日常清洁工作，清扫垃圾、处理垃圾;绿化作业中心，增加企业管理区域以内的绿色植物，扩大绿化范围，并及时美化、养护小区的植物;维护作业中心，利用先进管理方法和技术保养小区内的房屋、公共设施等，加大维护力度;保安中心，维护物业管理范围内正常的生活秩序、工作秩序，保护业主和客户的生命财产安全;综合作业中心，即职能部门或辅助部门，保证物业管理企业正常运作。在建立这些作业中心之后，采取作业成本法进行控制，全面降低企业成本。第二，追踪物业管理企业作业成本。该方法就是加强对作业成本的控制，从成本动因着眼。例如通过消耗资源的因果关系分析物业管理企业的成本。站在成本核算的角度，追踪作业成本的核算对象是管理处，从整体上对作业成本抑或是工作成本进行控制。作业成本控制方法有助于企业形成以业主为中心的服务意识，改变传统只重视成本自身水平高低的现状，从成本效益水平高低着眼，将资源消耗能否让业主获得价值增值为标准评价成本管控水平，提高成本管控的总体效益。第三，完善细节管理。物业管理企业在实践工作中要注意细化成本管控过程，不仅要从企业整体层面建立成本管控机制，还要基于企业特征细化成本管控工作。因为物业管理企业的服务范围较广，和诸多行业都有关联，所以控制各个过程的成本是重要实践步骤。例如物业管理企业涉及维护公共绿地，但所在地区不同就会有维护时效性问题，就拿东北地区来说，到了冬季开展维护工作时只需做好绿地保温工作，无需大费周章每天检查绿地维护到位与否，有助于减少支出。在进行企业成本管控时，只有将每一个细节的成本控制到位，才能大幅度减少总的成本支出，提高企业成本管控水平。

四、结语

总而言之，物业企业与其他企业相比，业务方面更加综合化、复杂化、细致化。所以在物业企业中，管理成本的高低关系着企业的长效发展能力，所以，加强物业企业成本管理控制，对促进物业企业的稳定发展有着很大的作用。

参考文献:

[1]韩丹青.浅析物业管理企业成本控制[J].纳税，2017(16):72-73.

[2]彭芳.合理控制物业管理成本的有效策略[J].时代金融，2017(27):303+320.