探讨收益法在房地产转让价值评估中的应用

探讨收益法在房地产转让价值评估中的应用

胡坚钢

胡坚钢

杭州正恒房地产土地评估有限公司浙江杭州311200

摘要：我国范围内的房地产行业中，房地产评估可以加强房产交易的公平性，进而促进市场的良性运转。本文就将围绕房地产转让中的收益法展开论述，提出其在实际应用中存在的问题，然后给出相应的解决措施，以期推动房地产行业的平稳前行。

关键词：房地产评估；收益法；解决措施；

1收益法在房地产评估中的实际效用

1.1收益法概述

在房地产行业中，所谓的房地产转让，是从两个层面进行交易，第一层为房屋所有权方面的转让，第二层为土地使用权方面的转让，该转让行为由与之相关的权利所有人通过买卖、互换或者赠予等多种方式完成。而房地产转让中的收益法，则利用相应权限预测被评估人在今后所要获得的各项收益，预测人员以报酬率或资本化率为参考，通过收益法将被评估人的未来收益转换成与之适应的价值。

1.2应用收益法所需具备的条件

1）将要被评估的资产，具有一定经济效用，可以带来一定利润，且该利润可以被测得，能够用实体钱币估量。比如，商业大楼、宾馆等。

2）被评估资产的折现率及资本化率能够通过计算得出。

3）所获收益需要的相应年限可以被预测。

4）在房地产损害的相应赔偿中，可以利用收益法，精准计算相应赔偿值。

2收益法在房地产评估中存在问题的对策分析

2.1数据选取

2.1.1纯收益的求取

纯收益是由总收益和总费用的差值决定的。其中总收益的收取是以客观收入为基数的，而不是实际收入.这主要是由于实际收入会受到法律、政策等因素的影响而存在不稳定性，进而降低总收益.所以相关人员要根据实际情况进行调整和完善。在相关参数调整中，不能仅依靠市场法的基本要求，还需要通过收益法的应用来保证数据收集的准确性，加强纯收益值的有效性，与此同时，还要注重客观收益的有效性，以免影响最终的评估效果。

2.1.2还原率选取

还原率也就是投资回报率，是在保证投资风险不变情况下所获取的最终利润。在选取过程中，通过收益法的应用，工作人员能够利用专业的分析工具对还原率进行初步的审定，更好的确保还原率选取的有效性。随着科学技术的发展，财务分析技术也在逐渐提高，其中以层次分析法的应用最为普遍，该方法的使用能够对主管因素的变量实行有效处理，以此来保证还原率选取的客观性。同时，在评估过程中，还可以对区域内的经济、物价变化以及房地产状况进行分析和研究，了解其存在的风险系数，从而加强数据的可靠性、真实性，避免由主观因素产生的风险，以此加强定性、定量的科学性、合理性，减少评估风险的产生。

2.1.3数据搜集

信息整理部门可提高数据评估的规范性，同时其也能够有效解决主观决断的问题，其针对当前市场信息采集，在评估人员勘察的过程中应积极记录并核对信息的可靠性和准确性，进而以此为基础归纳并整理信息。在这一过程中可以多个房地产交易网站的表现形式为基础，对信息加以统一管理和认真细化。为了避免信息泄露问题，应积极贯彻实名制注册会员的方式，从而明确信息使用者的身份，同时还应将参与者仅限于有职业资质的人员。行业信息收集和整理的过程中应充分利用不同性质商业网站各自的优势。此外，信息管理部门应由不同地区的资料评估协会来创办，从而结合各地区实际做出准确的分析和调整。此外，政务、行政机关的财务信息公开化和内部护筒也可为数据评估提供可靠的准确的数据支持，保证数据具有较强的实用性。密切不同地区评估师的交流与沟通，评估人员也能够更加及时和全面地了解市场动态的基本发展趋势，进而不断提高案例的可比精度。

2.2评估人员的管理

2.2.1积极培养后备人才

现阶段，评估行业中，专业人才数量明显不足，对此，很多高校均设有评估专业，从而更好地满足时代和行业发展的基本需求。行业发展中，新鲜血液十分关键，因此，高度重视后备人才的培养可极大地促进后备人才的发展，可在政策鼓励或经济的资助引导更多人认识并了解资产评估，同时积极地加入到资产评估行业，只有不断提升竞争力，才能不断推动行业的健康及稳定发展，有效减少业内发展中的问题，保证评估的质量与水平。

2.2.2强化评估人员综合素养

严格把控基层从业人员职业道德素养是保证行业良性发展的必要条件。针对房地产评估行业，应当立足于长期发展角度，全面落实基础建设工作，提高评估师职业资格准入门槛，从根源上杜绝行业内部人员体制混乱的问题。再者，尽管考取评估职业资格证有从业时间的限制，但内部监管不容忽视。相关人员可以客观判定评估师的专业能力和职业操守，以此为基准，划分职业资格等级。例如，通过划定评估范围、评估质量，仿照会计从业资格制度，设立初、中、高级职称，加大职称管理力度。同时，组织开展评估学术交流，为基层从业人员提供接受再教育的机会，强化工作人员的综合素养。针对信息采集与案例分析问题，可通过建立健全专项法律法规的方式，保证信息的全面性与精确性。

2.2.3加大管理力度，强化职业操守

综合管理应当从完善评估程序和职业道德培养两方面着手。在开展评估业务的过程中，应当严格遵照法律法规与评估程序执行，并采集、提取与整合有价值的资料，进行全面的市场调查，然后结合成交案例，确保评估结果的公正性与客观性。另外，评估师需完善职业道德，尽可能的做到公正、公平与客观，杜绝利用职务之便，暗箱操作、损公肥私。再者，构建完善的管理体制，创新职业道德宣传模式，减少徇私舞弊、贪污受贿等现象。

2.3简述治理评估市场行业乱象的具体策略

主体市场监管环境与评估行业的发展息息相关。尽管现行的《资产评估法》中，明确限定了行业竞争的基本要求，但由于施行时间有限，部分评估企业在收取评估费用时仍处于垄断地物诶。对此，政府部门应当充分发挥宏观调控职能优势，为评估行业构建一个优质的发展环境。评估机构要采取合理合法的竞争手段，维护企业的声誉，树立独立、客观的工作作风。在监管方面，要严肃处理评估人员因个人利益违反职业道德的行为，并依法追究责任。与此同时，积极调动社会力量，充分发挥群众监督作用，以防评估人员凭个人主观意识行事，从而促进评估行业的快速稳定发展。

2.4促进法律法规体系完善

2.4.1对已有的法律法规进行修订

例如《土地管理法》最近的一次修订是在2004年，相关部门应加大对法律法规修订的力度，及时修订相关的法律法规。同时，相对于美国评估准则，中国的准则缺少的是在现实实践中的案例分析.美国评估准能对现实中个别评估难点做出举例，并列入评估准则的一部分，同时印刷出版，广而告之，值得我国借鉴。

2.4.2相关法律法规的改进

即使资产评估行业的《资产评估法》已经颁布出台，但是孤掌难鸣，资产评估法的普及尚需要时间。相关部门可以通过对其他法律的整改以加强《资产评估法》在人们心中的印象和地位，方便《资产评估法》的普及。就法律普及方面可以效仿《会计法》在相关的《经济法》和《会计法》中添加评估法的部分内容，因为同是与财务方面息息相关，共同理解可以促进行业的进度，提高工作效率。与此同时，可以在民法和商法中做出不同程度的添加，以促进评估法的普及。

3结语

综上，通过上文论述，可以得出要想促进我国房地产行业的发展，就必须不断完善收益法，改进收益法在房地产评估中的应用，从而充分发挥其最大效用，为我国房地产行业的良性运行贡献力量。

参考文献：

[1]杨景海，南宁.收益法在专利权资产评估中的问题[J].合作经济与科技，2017（21）

[2]左静.运用收益法评估征地补偿价格的思考[J].中国经贸，2017（1）

[3]李婧莹，杨景海.收益法在房地产转让价值评估中的应用探究[J].现代商贸工业，2018（3）