浅谈土地开发强度控制技术在我国小城镇控制性详细规划中的应用

浅谈土地开发强度控制技术在我国小城镇控制性详细规划中的应用

李梦姣

清远市城乡规划设计院

摘要：针对现行开发强度控制面临的困境,提出在宏观层面,可从城市供给和需求角度出发,结合总体规划中确定的人口及用地规模,进行建筑总量预测;在中观层面,根据宏观层面确定的开发强度,结合分区规划,对影响开发强度的区位、交通、环境、美学等因素进行分析,形成片区级空间单元综合评价值;在微观层面,以控制性详细规划为主,调整控制因素。本文以小镇镇控制性详细规划编制为例，分析小城镇控规编制的特殊要求和一些解决的技术方法，深入探讨如何在规划编制过程中满足其开发强度的要求，建立小城镇开发强度控制的方法。

关键字：小城镇控制性详细规划；开发强度；小镇；

一、引言

“小城镇与大中小城市协调发展”是我国城镇化道路的鲜明特色。发展小城镇是推动城镇化的重要途径。小城镇建设迅猛发展，其建设面积随着经济发展和城市化进程加快而迅速增长，伴随着空间布局不合理、交通拥挤、环境恶化等不少问题，因此解决小城镇建设用地规模过度扩张的问题己经到了刻不容缓的时刻，推动小城镇的健康，可持续发展显得尤为重要。

开发强度控制是控制性详细规划的核心内容，与规划管理和开发建设密切相关，土地开发强度高低很大程度上影响和决定未来土地开发的收益，突出城镇规划中各个利益主体的关系。因此，怎样对开发强度进行控制，以此指导单元地块容积率的确定成为小城镇控规编制的难点和重点。

二、研究背景

2.1当前小城镇开发强度控制存在的问题

土地开发强度是指“单位面积土地上所投入资金的数量，直观地说就是在单位基地上建造多少面积的建筑。”当前，控规层面下的城市开发强度分级是一个新的研究领域，也是在传统规划价值观与规划编制技术层面的创新，具有一定的实践意义。但在国内相关研究中，主要是针对于大中城市，对小城镇的开发强度分级研究尚属空白；此外，小城镇开发建设往往基于市场经济的需求，以追求高效率的土地开发和刺激经济增长为目标导向，往往使小城镇的控规编制中开发强度控制成为个别利益群体急功利润的技术手段，丧失社会公平性原则；造成当前开发强度控制种种问题的原因往往是由于控规编制缺乏合理的开发强度分配依据，因此，有必要对小城镇整体开发强度的分级进行研究，探讨小城镇建设强度控制方法。

2.2小城镇开发强度控制因素

大体上对小城镇土地开发强度的控制的影响因素分为两类：主导因素和修正因素。主导因素是指对城市建设均产生影响，具有普遍性的影响因素，主要是区位因素，包括现状开发强度、基础设施完善度、商业集聚度、交通通达度、公交便利度、对外交通便利度、绿地条件、景观质量、人口密度等因素；修正因素指针对某些特定区域产生的影响因素，对城市整体而言不具有普遍性。主要包括生态环境、规划决策、政策因素、安全等限制型影响因素。控规全覆盖下的强度区划，对于营造城市的空间形态，营造城市整体环境起到了重要作用。我国小城镇量大面广，不同地区小城镇自然环境、生产条件、风俗习惯，经济社会发展差别很大，小城镇开发强度空间分布的影响因素往往因城镇发展的具体现状和和发展特征不同而变化，因此，就影响因素的选择而言，要充分考虑其实际的操作性和可取性。

三、研究方法

本次研究以小镇现状实地调研为基础，发现影响小镇开发强度空间分布的影响因素主要包括以下五个方面，分别是现状交通条件、现状开发强度、基础设施容量、生态景观条件及人口密度分布因素。设定小镇土地开发强度主导因素评定为M，M与公共服务设施条件A，现状开发强度B，交通条件C三个因子有关。M=xA+yB+Zc，x、y、z是三项因子的权重。本研究认为这三个因素对于土地强度开发所起的影响是近似的。但现状开发强度由于涉及土地拆迁的经济成本，对于土地开发强度的影响较大，故所占权重较重。故x、y、z值分别取0.3、0.4、0.3，则M=0.3A+0.4B+0.3C。

设定小镇土地开发强度修正因素评定为N，N与生态景观条件D和人口密度分布条件E两个因子有关，E=pD+qE，p、q为两项因子的权重。本研究认为服务条件对于小镇土地开发强度分区所起的影响因素较大，故p、q值分别为0.6、0.4，则N=0.6D+0.4E.

设定小镇土地开发强度总量为S，则S=mM+Nn，本研究认为主导因素对土地开发强度的影响是毋庸置疑的，故m、n分别取值2/3，1/3，则S=2/3(0.3A+0.4B+0.3C)+1/3(0.6D+0.4E)。根据小镇土地开发强度量评定的分值，可以得出小镇未来规划的适宜性建设强度分区。

3.1小镇现状开发强度

城镇现状开发强度对规划的开发强度容量有重大影响。根据小镇控规范围的现状开发强度，将因子B分成3个等级：低开发强度（容积率0-1）、中等开发强度（容积率1-2）、高开发强度（容积率>2），分别赋值1、3、5分。

基于给出的权重值，所以将小镇低开发强度的地块赋值为0.4，将中等开发强度的地块赋值1.2，将高开发强度的地块赋值为1.2。

3.2小镇交通因子

城镇的发展首先依赖于交通，应积极发挥道路交通对本地经济社会发展和土地开发的引导和控制作用。交通条件作为衡量城镇用地价值的基本标准之一。临近城镇道路的用地比不临近城镇道路的用地更具开发性，因此把小镇现状用地的交通条件因子C划分3个等级。分别为临近城镇重要道路用地、临近城镇一般道路的用地及不临近城镇道路的用地。分别赋值5、3、1。

3.3城镇景观环境因子

小镇区滨水而居、绿网成林、环境优美，通过富有创意的城市设计，对划定的各类景观风貌片区、景观节点和景观轴线予以控制，创造小镇区高品质的人居环境。根据小镇城镇各功能分区特点，城镇的景观系统总体布局包括“一带一轴、二心八节点”。“一带”为小镇生态风光带。规划控制要体现生态性和亲水性的原则。尊重河流自然形状，采用生态驳岸。依据临近用地的性质打造不同内容的滨水景观，打造集文化、休闲、展示等多种功能为一体的亲水景观带。“一轴”为城镇景观主轴，位于镇区迎宾路，是城镇最繁荣和活力的景观轴线。“二心”---核心景观节点位于邳睢路和议新路交汇的城镇入口景观节点和位于邳睢路和迎宾路的镇区中心的景观节点；“八点”---一般景观节点镇区共分布8处，分别位于各个片区交汇处。结合片区中心的建设，形成各具特色的景观节点。综合以上要素，将因子D为三个等级：重点景观区、次要景观区和一般景观区。分别打分为4分、3分和1分。

3.4城镇人口密度分布因子

纵观小镇土地开发强度分布，还受到人口密度分布因素的的影响。人口增长与空间分布是影响城镇长远发展的重要因素，而人口密度是反映人口分布的重要指标。一定程度上土地开发强度与人口密度成线性正相关关系。即土地开发强度越大，人口密度就越大，表现在对居住建筑规模和相应配套设施规模上。人口过度集中，同时未达到相应的土地开发建设量，对城市或区域是超负荷运转而不利于城市的可持续发展。此外，对城镇发展的战略性规划目标的要求，而保证土地开发建设量，根据现状人口分布和规划的居住用地情况，采取控制该地区人口密度的措施。因此将因子E分为3等级，分布表示人口密度低、中、高，分别赋值1、3、5分。

四、结语

针对现行开发强度控制面临的困境,提出在宏观层面,可从城市供给和需求角度出发,结合总体规划中确定的人口及用地规模,进行建筑总量预测;在中观层面,根据宏观层面确定的开发强度,结合分区规划,对影响开发强度的区位、交通、环境、美学等因素进行分析,形成片区级空间单元综合评价值;在微观层面,以控制性详细规划为主,调整控制因素。城镇土地开发强度分区控制是当前城市规划领域研究的重点课题和热点课题，它在城镇规划发展过程中担负着重要的作用，尤其是对控制性详细规划而言。控规编制特点和法律地位，以及其在城镇规划管理当中所承担的作用，使城镇建设强度分区控制变得非常有意义。

参考文献

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[2]中山市规划局发布《中山市城市控制性详细规划实施办法》(征求意见稿)[J].城市规划通讯.2013(22).

[3]康敏,任开奋.新形势下城市控制性详细规划编制的工作方法[J].内蒙古科技与经济.2013(19).