浅析商业理论在商业综合体设计中的应用

浅析商业理论在商业综合体设计中的应用

黎妙平

深圳市欧博工程设计顾问有限公司广东深圳518000

摘要：最近十多年中国城市化发展进程迅猛，大体量商业综合体项目层出不穷。所谓“商业综合体”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间进行三项以上的功能组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑复合体。这种建筑形式内部功能复杂、涉及规范繁复、制约条件众多，设计挑战性极高。对于这类项目，思考如何做好设计，注意哪些方面，对指导我们实际工作非常有意义。

关键词：商业理论；商业综合体；设计；应用

引言

城市商业综合体源于城市综合体和商业综合体，指的是集会议中心、办公、餐饮、住宿、购物、文化等于一体的综合性大型建筑群体。在建筑布局上采取上中下建筑结构，在底下部分建设备用房间、大型超市和停车场等;在较低楼层设置休闲、娱乐、餐饮、购物等商业性活动场所;在较高楼层设置为办区和住宿区，对外整体出租出售。在进入21世纪后，中国城市逐步开始向上延伸，而城市商业综合体就是向上延伸的一个例子，整个商业综合体的在减少土地使用量的同时，还具有多重优势。

1商业理论

1.1中心地理论

中心地是指向周围区域提供商品和服务的地方，是一个区域的中心。提供商品的层次和服务半径的大小决定了中心地等级的高低。不同等级的中心地具有不同的市场区域，其上限为人们愿意去购物的最大距离。在理想状态下，当市场区域为六边形时，生产者之间的间距最大，掌控的市场区范围最大，相应所得到的利润也最大；而消费者到中心地的距离最短、最经济。不同等级的中心地按一定数量和功能关系构成一个体系，按不同的原则，中心地体系有不同的组织方式。

在商业地产的前期开发中，依据中心地理论，能合理地确定商业综合体的规模、业态的种类和配比。不同城市及同一城市的不同区位，商业综合体的规模也有所不同。统计显示，沿海一线城市的商业综合体开发规模明显大于二、三线城市；市中心区域的商业综合体的档次要高于郊区型综合体项目。

1.2土地价值理论

土地价值理论分析了世界各地中心城市的商业区，总结了商业空间布局的主要特征。首先，高利润的商业业态（如百货、服装、珠宝等）往往靠近地价峰值区，占据着市中心区域。在地租峰值区域周围按盈利能力递减顺序来排列其它商业业态（如餐饮、家电、家具等）。其次，在任何一级商业区内，每一种经济活动也是按盈利高低来进行空间上的排列。最后，随着商业区的升级，低盈利的商业业态被排斥到更低级别的商业区，分布在城市的边缘地带。

1.3商业功能价值理论

城市商业综合体中所具有的多样性，最直观的表现为其建筑对整个城市的服务，例如:餐饮、购物、娱乐、休闲等，这些服务在对城市中商业功能具有一定的主导性，整个商业综合体对成为城市商业的集中地带，最能够吸引消费者的目光，这就使得城市商业综合体的商品潮流性能够引导整个城市商业的方向。

2商业理论在商业综合体设计中的应用要点

2.1城市商业综合体电气设计

（1）电气设计特殊性

就商业综合体的建筑功能而言，其既是相对独立的，又是相互依存的。而综合体的物业权具有多样性，且物管的划分具有独立性，因此，对综合体的电气机房进行合理的规划是很必要的。其设置应依据机房功能、物管范围、服务负荷量等因素进行划分。抚州市某综合体的建筑设计是地下一层设备区有开闭所、变配电所(设在西翼的西翼商业变电所、超市变电所，设在东翼的、发电机房、东翼商业变电所、制冷机组变配电所)、弱电机房、超市制冷机组房、商业制冷机组房、排风机房，还有超市、商业、停车位等;地下二层为水泵房和停车位。综合体的建筑耐火等级是地上1级，地下1级。

（2）电气设计综合性

综合体的“综合”主要表现在机房、系统、管道、参数等方面。比如抚州的某综合体，其机电用房、变电站、管井等规划，不仅深入负荷中心，还兼顾各种因素的限制要求，考验了设计师的协调兼顾能力，以及对电气设计的专业把控能力。上述系统、机房、管道几个方面之间相互影响，其不是单纯的叠加关系。电气机房的设计，考虑了管线的通路，避免管道交叉，影响建筑标高或牺牲有效建筑面积的情况出现。

2.2客流组织设计

商业综合体内商业部分的内部交通组织对于商业的活跃度至关重要。商业的水平流线和竖向流线要尽可能的激发商业人流的可达性，视线的可见性，刺激消费者的消费欲望。任何建筑都是供人使用的，商业综合体更无例外。人流量的多少也直接决定了商业设计的好坏。设计利用各种办法和措施尽可能多的调动商业人流。建筑开口面向城市道路，引入大量城市人流；南侧设对外小商铺和住宅区形成商业互动，引入居住区人流；三四层与三期建筑间设空中连廊，形成商业人流的互补；建筑自身的公寓住户增加商业消费机会;目的性消费强化潜在顾客数量。这些都为商业人气的集聚创造了良好的条件，有利于后期商业营运的成功。三四层商业以中庭组织商业人流，增加空间的趣味性，有效引导了商业人流兴奋点。

2.3竖向交通设计

商业建筑其商业价值一般随楼层高度递减。如何把人流引入较高楼层?一般竖向交通无非三种:自动扶梯、电梯、楼梯，此三种对拉动人流效果亦是递减。商业裙房以自动扶梯为主、电梯为辅组织客流。主入口门厅处四部自动扶梯直达三层，导向性明确，空间感强，三层和四层中庭内设置自动扶梯，增强商业联系。超市入口在一层设缓坡自动扶梯直达超市层，交通便捷。南侧辅助出入口设置楼电梯直达任意楼层。设计竭尽所能地把人流方便快捷地输送至各个商业空间中。

高层公寓塔楼内部交通形式则相对简单独立，以竖向交通为主，门厅和楼电梯均与商业裙房完全分开，公寓人流可从一层公寓独立门厅或地下室门厅借助公寓楼电梯到达地上各层。

2.4消防设计

（1）采取控制中心报警系统。火灾自动报警系统由火灾探测报警、消防联动控制、电梯监控及通信、可燃气体探测报警和电气火灾监控系统等组成。

（2）按建筑功能及营运管理需要，按功能管理分区共划分功能分区，分别设置基本独立的火灾自动报警系统，各区火灾自动报警系统可独立运行，并能通过火灾复示盘显示相邻建筑物的火灾报警信号和具体位置。

（3）消防控制中心设置直通室外的安全出口，消防控制中心的门向疏散方向开启，且门上设置标志灯。消防控制室设有火灾报警控制器、消防联动控制设备、火灾自动报警系统工作站、消防专用电话总机、应急广播控制盘、可燃气体监控、消防应急照明和疏散指示系统控制装置、电气火灾监控、消防电源监控和防火门监控等消防集中监控设备。

2.5加强环境景观的参与性

城市商业综合体涵盖了多种应用功能，其是一个综合性和复杂性较强的群体建筑，因此，其外部空间景观功能也要充分体现以人为本的设计理念，可以同时满足不同层次的人群要求，并加强环境景观的参与性，使之与社会大众可以融合成一个完整的景观系统。这样既可以满足人们的感官需求，又可以满足其精神需求，进而最大化地提升综合体的商业效益和社会效益。

3结束语

商业综合体在现代城市生活中具有举足轻重的作用，方便了人们的日常生活和工作生产，提升了城市形象，有助于城市功能的完善和土地资源的有效整合。对设计工作者而言，在平时工作生活中，要处处争做有心人，积累设计经验，以便设计作品能更趋完善、更好地服务大众。

参考文献：

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[2]胡珂嘉．大型商业建筑的设计要点综述[J].江西建筑，2011．

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