浅谈房地产开发企业成本管理王桂霖

浅谈房地产开发企业成本管理王桂霖

王桂霖

关键词：成本控制；前期工程费；建安工程费；基础设施费

引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。项目开发过程包括购买土地、前期手续办理及产品设计、开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广，整个过程复杂，突发情况层出，不可预见性强。随着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，原本的粗放式经营（拿地即收益，空手套白狼），靠借贷即可获取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产行业的一种趋势，而控制房地产成本，也已成为关系相关企业的发展与存亡的关键。

1房地产开发项目成本控制概述及重要性

1.1房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目是整个房地产企业最主要的经营活动，而对房地产开发项目进行成本控制，可以帮助房地产企业最大化的利用其企业资源，有效的降低项目成本，为企业获取最大化利润提供支持，形成企业的成本优势，从而促进房地产企业的可持续发展。房地产开发项目的成本控制主要是在房地产开发项目的完整开发过程中对成本进行的控制，主要包括了立项、准备、施工和销售阶段的成本控制，而针对各个环节所运用的资金方向的不同，其成本控制的侧重点也有所不同，在这其中，对施工阶段的成本控制是整个成本控制中的重要内容。

1.2房地产开发企业成本控制的重要性

首先，房地产开发企业的成本控制与销售利润之间的关系比较复杂，许多成本的确认工作将会一直持续到销售完结，所以在此期间的成本控制十分必要和重要，否则将会直接影响销售利润。其次，虽然随着房地产市场日趋繁荣，消费者可用于购房的资金越发充足，但消费观念的转变和购房意识的趋于理想化，也让房地产开发企业所能够争取的利润空间被不断压缩，成本控制便成为了企业确保预期利润有效实现的最重要手段之一。再次，土地作为一种不可再生资源，近年来国家为了对房地产过度增长的趋势进行有效控制，房地产企业获得土地的门槛也更高，土地成本成为了占比更高且无法通过主动压缩达到良好控制效果的成本类型，在此种情况下，更需要房地产开发企业通过其他更多手段进行细节控制与严格把关，从而实现有效成本控制，确保项目预期收益。

2国内房地产开发企业成本控制的现状

2.1不重视成本控制

在房地产企业中，大多数企业在项目开发前都会制定科学的实施方案，但是当项目在进行中时，很多房地产企业的注意力会着重放在项目的经济效益上，对实施中项目的成本没有进行有效控制，致使项目在开发过程中成本较高，最终房地产企业获得的经济效益也较少。在项目的开发过程中，其建设成本的费用管理比较杂乱，对销售成本也未进行有效控制，这主要还是因为房地产企业对项目中的成本控制的重视程度不够。

2.2缺乏先进的成本控制体系

房地产开发企业的成本贯穿房地产建设的全生命周期，涉及各个职能部门的通力配合。其成本门类之繁多，成本性质之迥异，仅靠人力控制无法达到管理需求。这就要求房地产开发企业制定完善的成本控制体系，通过现代化的手段，通过科学的适应本公司的内控制度来实现成本控制。但就目前的状况而言，房地产企业的大部分财务人员在成本控制方面大多是对已经发生成本进行事后核算，同时因为专业壁垒，无法在成本发生时进行专业判断。这就决定了成本控制不具备前瞻性，很多控制沦为空谈。

2.3成本核算对象设立的不规范

在房地产开发项目的成本控制中，企业的成本核算具有重要意义，而这需要确立正确的成本核算对象，这样才能对整个项目进行科学合理的分析，从而制定出比较科学合理的控制方案。但是在部分房地产开发企业中，其没有选择适宜的核算对象，在成本核算目标的确立方面也不够准确，或者是对目标的执行力度不足，最终对整体的成本控制形成不良影响。

3房地产开发项目成本控制的优化措施

3.1科学意识树立

每一项工作的顺利开展都离不开科学的管理意识，虽然这是一个老生常谈的问题，但真能把意识树立这项工作落到实处的却少之又少。科学管理意识树立不仅要明确成本控制重要性，更需要通过学习和经验积累，找到房地产开发企业成本控制的核心与要点，尤其是对于领导层和决策层而言更为重要，要坚决树立成本控制为企业发展决策服务的根本意识，这样才能实现在管理上统领全局、统筹规划，避免管理部门之间的脱节以及信息不对称给管理工作造成的阻碍。而科学意识的树立，同时也包括了对国内房地产开发市场的积极学习与准确分析，通过树立成本控制意识与企业发展战略的结合意识，能够有效避免由于主观原因造成的投资失误，能够有效提升项目开发的决策正确性，从源头上遏制一部分成本控制失序问题。

3.2构建完善的成本控制体系

成本控制是一项长期工作，牵涉到很多内容，现代大型房地产开发企业中，成本控制的环节更是复杂多变，为保证实际工作的有效性，需要各房地产开发企业在现有基础上完善成本控制体系，成本控制体系包括层次化纵向体系和内控横向体系两个组成部分。内控横向体系普遍存在于房地产开发企业中，因此不进行分析。层次化纵向体系包括三个层面，即顶层、中层、执行层。管理层针对成本控制的需要出具管理计划，中层对该计划进行拆分和部署，执行层按中层管理要求进行具体执行，并将执行过程中发现的问题反馈给中层，中层以每个月(或者其他时间周期)为间隔，对执行层反馈的问题进行汇总，生成报告上交给顶层，再由顶层决策处理。层次化成本控制体系有助于高效有序进行成本控制，也便于责任的落实、问题追责。

3.3执行全面预算管理理念

任何项目在开展前都需要对其进行相应的预算管理，以较为准确的预算数据为企业的投资提供相应的依据，从而实现对该项目的成本进行控制，帮助企业获得最大化的利润。而在房地产开发项目中，在其前期的准备过程中同样需要进行预算管理，而为了更好的进行成本控制，需要进行全面预算管理，做好整个项目中各项工作的预算。需要注意的是，在预算的编制过程中，让企业的各个部门参与进来，这不仅能较为全面的考虑到项目的各个方面，也有利于预算审批后在各个部门中落到实处，从而有利于项目的成本控制。此外，在对预算的执行中，还需要将年度预算分割为季度预算来执行，在执行中出现问题时也需要积极的和其他部门进行沟通交流，以求快速解决问题，从而有效对整个项目进行成本控制。

结语

总而言之，房地产开发企业在市场经济运行中加强目标成本管理管理控制已经成为了大势所趋，这说明房地产开发企业需要通过建立健全企业成本数据库、重视合同的变更管理、严格落实目标成本来提升目标管理水平，促使企业得以在激烈的竞争中呈现出良性发展的趋势。

参考文献:

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